Организация оценочной деятельности в Великобритании и стандарты королевского общества – «Красная книга»
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
«Российский
государственный
Институт
«Экономики и управления»
Кафедра
Региональной и муниципальной экономики
Контрольная
работа
По дисциплине:
Теория и практика оценочной деятельности»
Тема: «Принципы
оценки стоимости предприятия
Тема: Организация
оценочной деятельности в Великобритании
и стандарты королевского общества –
«Красная книга»
Руководитель:
2011 г.
Оглавление
Введение……………………………………………
Организация оценочной деятельности в Великобритании и стандарты Королевского общества RICS ("Красная книга")…………………………..4
Заключение………………………………………
Список
использованной литературы…………………………………16
Введение
В Великобритании регулирование оценочной деятельности осуществляется на основе делегирования прав на управление оценочной деятельностью профессиональной организации – Королевскому институту специалистов по недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS) – РИКС. Он был основан в 1868г. И первоначально носил название Институт землемеров (Institution of Surveyors). На сегодняшний день его членами являются не только оценщики недвижимости, но и агенты по продаже недвижимости, управляющие недвижимостью, строительные инженеры, а так же специалисты других профессий, связанных с землёй и недвижимостью.
В 1878г. Институт получил официальную регистрацию на основании Парламенского акта, а тремя годами позже – королевскую грамоту на регулирование профессии, которая была подтверждена в 1921 и 1926гг. на сегодняшний день РИКС является крупнейшейв мире профессиональной организацией,насчитывающей более 72 тыс.членов в 100 странах мира. РИКС включает в себя ряд других профессиональных организаций Великобритании, связанных с недвижимостью.
На сегодняшний день РИКС является саморегулируемой организацией специалистов по недвижимости, включающей оценщиков недвижимости. РИКС самостоятельно устанавливает квалификационные требования (образование, стаж практической деятельности), а также систему профессиональных знаний, которая позволяет потребителям услуг судить об уровне квалификации специалистов в области недвижимости.
Организация оценочной деятельности в Великобритании и стандарты Королевского общества RICS ("Красная книга")
Современные стандарты оценки недвижимости в Великобритании были сформулированы достаточно недавно — в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений.
В 1971 г. RICS сформировал Комитет по стандартам оценки и опубликовал краткое руководство по оценке объектов собственности. За этим последовал выпуск в 1976 г. первой "Красной книги" ("RICS Statement of Valuation Practice and Guidance Notes"), в которую в 1981 и 1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опубликована "Белая книга" ("RICS Manual of Valuation Guidance Notes"), охватившая вопросы, не затронутые в "Красной книге". В 1996—1997 гг. обе книги были объединены и доработаны как единое Руководство по оценке ("RICS Appraisal and Valuation Manual"). Следует подчеркнуть, что материалы руководства постоянно продолжают обновляться.
Руководство содержит целый ряд практических положений, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например, занимающихся оценкой земель, содержащих полезные ископаемые, или оценками для пенсионных фондов или финансовых отделов компаний. (Перевод содержания "Красной книги", дающий наглядное представление о структуре руководящих стандартов, приведен в конце данного подраздела. Полезно обратить внимание на глубину детализации многих стандартов, что как раз и отличает опыт многих десятилетий практической и методологической деятельности британских профессиональных оценщиков.)
Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В принципе любой человек может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса архитекторов и аудиторов, звания и профессиональная деятельность которых подлежат строгому учету и государственному лицензированию. Никто не вправе практиковать в качестве архитектора или аудитора, не будучи зарегистрирован в соответствующем органе, и деятельность в этих областях без регистрации преследуется в уголовном порядке. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается через профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах достигается при наличии соответствующего образования через сдачу экзаменов и после определенного периода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Условием сохранения полученного членства является соблюдение установленных RICS правил профессиональной этики, участие в системе непрерывного профессионального образования. В результате, хотя клиенты и вольны прибегать к услугам любых специалистов, в том числе и ^сертифицированных оценщиков, в действительности они этого не делают. Оценки, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, второй по масштабам британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются.
Следует подчеркнуть, что сама суть оценки недвижимости говорит о том, что она не может быть монопольной деятельностью, приводящей, в конце концов, к официальной формализованной системе оценки. Оценка — это один из результатов работы рынка и часть его движущего механизма. Роль оценщика в том, чтобы в одних случаях дать совет клиенту, какую сумму денег может принести его недвижимость, если ее продать. В ряде других случаев, не связанных с намерениями продать недвижимость, работа оценщика необходима, например, для оценки стоимости имущества в качестве долевого взноса при учреждении компании или совместного предприятия. В силу разнообразия условий сделки, определенных субъективных факторов четко и однозначно установить степень точности оценки недвижимости невозможно и оперативно проверить ее на рынке нельзя.
Оценщик в процессе поисков и определения стоимости недвижимости собирает сведения о ценах на рынке. Заметим, что это значительно более сложная проблема, нежели собрать информацию о стоимости акций или государственных ценных бумаг на фондовой бирже. На рынке недвижимости не существует некоего единого места торговых операций, и они происходят постоянно по всем регионам. Что же касается государственных ценных бумаг и акций, то в огромном множестве осуществляемых сделок с ними в качестве предмета купли-продажи выступают идентичные товары; таким образом, статистических данных для других подобных операций более чем достаточно.
Возвращаясь к недвижимости, укажем на тот факт, что каждый ее объект практически уникален; его характеристики, особенно местонахождение, подтверждают, что другой точно такой же собственности нет. И разница неизбежно отражается в возможных поправках к цене, если речь заходит о стоимости сходной, но все же другой недвижимости; а это уже вопрос скорее индивидуального мастерства и опыта оценщика, чем раз и навсегда четко выверенного алгоритма. Учитывая это, разные оценщики чаще выскажут разные взгляды на оценку рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости.
Наверняка неизбежны и расхождения во мнениях оценщиков, которые представляют покупателя и продавца, налогоплательщика и властные структуры, собственника и арендатора. Отсутствие монополии (прежде всего государственной) и сформированные в процессах развития рыночных отношений механизмы позволяют подвергнуть точку зрения каждой стороны испытанию через взаимные обсуждения при подготовке и согласовании условий сделки, а также арбитража, пока не выявится цена, с которой, в конечном счете, согласятся все участники сделки.
Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций.
1
. Руководство по оценке
Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.
2
. Оценщики обязаны понимать
Это означает обязательность дискуссии с клиентом, с тем чтобы были понятны все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно, равно как должны быть сформулированы на бумаге и условия найма оценщика клиентом. Существуют стандартные условия такого рода.
3. Оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на определенной основе.
Например, оценка финансовой отчетности какой-либо компании производится на основе ее рыночной стоимости. В Руководстве по оценке определена база для подобной оценки.
4.
Определенные базисы для
В стандартах оценки Великобритании, в частности, установлено 13 базисов оценок. Среди них первенствующая роль принадлежит оценке на базе рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, существуют оценки на базе различных вариаций рыночной стоимости (например с сохранением существующего направления использования), различных вариаций стоимости замещения, на базе реализационной стоимости (типа распродажи) и др.
5. Ограничения, накладываемые на оценщиков.
Оценщики обязаны браться лишь за такие оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе пользоваться помощью соответствующих экспертов, включая и других оценщиков.
6.
Инспекции, осмотры и
В ряде случаев полный осмотр здания не требуется, однако состояние прав на собственность должно быть исследовано очень тщательно. В равной степени должны быть наведены точные справки на предмет возможных планов городских властей в отношении объекта и соответствия предполагаемой сделки всем требованиям закона.
7.
Минимальные требования к
Заглавием такого документа может быть лишь "Отчет об оценке" либо "Свидетельство об оценке". Озаглавливать документ "Сертификат стоимости" (как юридически доказательный документ) запрещается. Содержание документа включает адрес собственности, имя клиента, дату инспекции и оценки. В нем присутствует также описание объекта собственности, наличие строительных работ, потребность в ремонте, имеющиеся удобства, расположение готовых построек и строительных площадок, а также степень загрязненности территории собственности. Отчет печатается только для клиента.
Применение британскими оценщиками в своей работе Руководства по оценке обязательно. Оценщик вправе отступать от него только в исключительных, особых обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от положений Руководства, он подлежит дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исключение данного оценщика из членов Королевского общества. В свою очередь, когда оценщика привлекают к суду за ошибки, ему легче организовать свою защиту в тех случаях, когда он придерживался Руководства, чем в тех случаях, когда он по каким-то причинам от него отклонился. Отход от положений Руководства по оценке может сопровождаться и нарушением условий профессионального страхования, а это чревато потерей страхового возмещения. Таким образом, оценщикам — членам RICS, пренебрегшим Руководством, грозят весьма серьезные неприятности.
Тем не менее некоторые клиенты, не удовлетворенные названным Руководством по оценке в его нынешнем виде, заказывают произвести оценку своей собственности на иной основе. При этом использование собственником полученной таким образом оценки возможно только для его "внутреннего потребления" и невозможно для предоставления в арбитражные органы и для официальных публикаций.
Ниже
приведено содержание "Красной
книги", которое дает представление
о структуре руководящих
Введение.
Аргументы модификации Руководства по оценке.
Структура материалов Руководства.
Согласования требований.
Терминология.
Секция 1: Практические положения Руководства.
PS1.
Применение Практических
PS2. Разъяснение к соглашению об условиях контракта.
PS3. Цели оценки и их обоснование.
PS4. Определение основ оценки, базовые предположения.
PS5.
Квалификация оценщиков и
PS6.
Проверки и рассмотрение
PS7.
Представление результатов
PS8. Оценка коммерческой недвижимости в качестве залога для получения кредита.
PS9.
Оценка жилищной недвижимости
как залога под ипотечный
PS10. Оценка недвижимости жилищных ассоциаций как залога под кредит.
PS11. RICS/ISVA [ведущие британские общества по недвижимости.], схема оценки и обследования для покупателей недвижимости.
PS12.
Оценка бухгалтерской
PS13. Оценка земли и зданий для включения в проспекты для биржи.
PS14. Оценка для случаев поглощения и слияния.
PS15. Оценка для схем расширения бизнеса.
PS16. Оценка для страховых компаний по акту о страховании 1994 г.
PS17.
Оценка для компаний по
PS18.
Оценка земельных участков и
зданий, принадлежащих
PS19. Оценка земельных участков и зданий, принадлежащих организациям типа фондов недвижимости.
PS20. Оценка для пенсионных фондов.
PS21.
Оценка объектов
PS22.
Оценка земли, содержащей
Приложения к практическим указаниям.
PSA1. Оценка станков и оборудования, включенных в оценку земли и зданий.
PSA2. Оценка жилищной стоимости: руководство для клиентов и модельные условия контрактов оценки.
PSA3. Типичные параграфы в отчетах об оценке.
PSA4.
Оценка промышленной
PSA5. Пример форм, прилагаемых к отчету об оценке.
PSA6.
Благотворительные вложения: информация,
которая должна содержаться,
PSA7.
Примеры приемлемых
PSA8. Модель соглашения (по схеме Королевского общества RICS) по оценке коммерческой недвижимости в качестве залога для получения кредита.
PSA9.
Модель формы отчета: Оценка жилищной
недвижимости для получения
PSA10. Модель формы отчета: Переоценка жилищной недвижимости при получении ипотечного кредита.
PSA11. Модель формы отчета: Оценка жилищной недвижимости для дальнейших действий с нею.
PSA12. RICS/ISVA — схема оценки и обследования.
PSA13.
Требования для схем с
PSA14. Гарантии и инвестиционное регулирование для организаций типа Authorised Property Unit Trusts.
Секция 2: Руководящие указания.
GN1. Дополнительное руководство по оценке.
GN2.
Факторы окружающей среды,
GN3. Оценка жилищной недвижимости, используемой в качестве залога для обеспечения кредита.
GN4. Анализ арендных операций с коммерческой недвижимостью.
GN5. Амортизационные расчеты.
GN6. Оценка станков и оборудования.
GN7. Оценка нематериальных активов (типа Goodwill).
GN8. Оценка для автозаправочных станций.
GN9. Оценка ресторанов.
GN10.
Оценка недвижимости в
GN11.
Оценка активов местных
GN12. Оценка лесов и лесных земель.
GN13.
Отношения оценщика с
GN14. Расчеты текущей стоимости.
GN15-GN16.
Оценка для специальных схем
градостроительного
GN17.
Оценка земли для схем
GN18.
Оценка для совместных
Приложения к Руководству.
GNA1. "Строительные общества "— положения 1987-SI1987/ 1671.
GNA2.
Рекомендации по работе с
GNA3. Введение в "Mundic "-проблему.
GNA4.
Формы для получения
Заключение
В настоящее время вся система оценки имущества в Великобритании, деятельность оценщиков и оценочные стандарты этой страны базируются на одном основном документе – Руководстве по деятельности оценщиков (Red Book), изданном Королевским институтом дипломированных специалистов по оценке имущества. Данное руководство состоит из двух частей. В первой части содержится описание процедуры оценки собственности, определяются задачи оценки и т. д. Вторая часть является дополнением к первой и содержит практические рекомендации по проведению процедуры оценки.
Помимо Королевского института деятельность оценщиков Великобритании также регулируется Объединенным обществом оценщиков и аукционеров. Деятельность оценщика в Великобритании не требует лицензирования, поэтому практически каждый может работать оценщиком, за исключением отдельных случаев, например, когда собственность выступает гарантом ипотечного займа. В таких случаях оценщик должен быть членом Королевского института или Объединенного общества оценщиков и аукционеров.
На практике большинство оценочных процедур проводится именно членами этих двух организаций. Минимальный период подготовки дипломированного специалиста в области оценки собственности составляет, как правило, не менее пяти лет. Лица, только что получившие диплом, регистрируются в Королевском институте или Обществе оценщиков и какое-то время работают под руководством более опытного специалиста. По окончании испытательного срока они обязаны сдать экзамен на профпригодность. В ходе своей профессиональной деятельности организация, в которой зарегистрирован оценщик, может несколько раз потребовать от него прохождения курсов повышения квалификации.
Специалисты, занимающиеся оценкой собственности, имеют свой этический кодекс и обязаны следовать стандартам, разработанным Королевским институтом и Объединенным обществом оценщиков и аукционеров совместно с Британской ассоциацией банкиров, Советом ипотечных банков и Советом валютной биржи. В оценочных стандартах Великобритании содержится подробное описание процесса оценки недвижимости
Список использованной литературы:
- http://ozenka-biznesa.narod.
ru/ - Джухи В.М., Киреева В.Д. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003.
- Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001
- Соловьев М.М.Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / – М.: ГУВШЭ, 2002.
- Федотовой М.А Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г.,. – М.: Финансы и статистика, 2004.
- www.rics.org Стандарты оценки RICS, российское издание, 6, 2008 г.,
