Основания возникновения прав на землю. 5

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Пермская государственная  сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова

 

Факультет землеустройства  и кадастра

 

 

 

Кафедра землеустройства

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Земельное право»:

На тему:«Основания возникновения прав на землю»

                       по специальности 120302-«земельный кадастр»

 

 

 

 

 

 

 

                                                           Выполнил   студент гр. Зк – 55в

                                                                  Л.Р.Биктимирова______________

                                                            «___»__________________2012

                                                Проверил преподаватель

                                                                  О.Г.Брыжко___________________

«___» ____________________2012

 

 

 

 

 

 

Пермь 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Основания возникновения прав на землю………………………………….…5

    1. Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления…………………………………………..5
    2. Возникновение прав на землю в соответствии с договорами или иными сделками…………………………………………………………………….…7
    3. Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью………………………………………………………………….....10
    4. Возникновение прав на землю в соответствии с иными основаниями......13
  1. Решение правовых задач………………………………………….………..14

Заключение………………………………………………………………….…..16

Список нормативно-технической документации и литературы……………...18

Приложение (форма документ)…………………………………………..…….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     В условиях  перехода России к рыночным  отношениям, вместе с изменениями  общественных отношений между  людьми, менялось и право, регулирующее  их. Изменению подверглись все  сферы общественной жизни,  которые  регулирует право. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Новый этап земельно-правовой реформы пробудил широкий интерес в силу того, что принятие ЗК РФ 25 октября 2001 г. стало значительным событием для российского экологического, земельного, гражданского и других отраслей права. Созданию ЗК РФ предшествовал долгий период времени. Необходимость в новом ЗК РФ появилась уже достаточно давно, ЗК РФ кодифицировал и систематизировал многие указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, иные земельно-правовые нормы. В ЗК РФ вошло много новаций, в том числе в нем просматривается сокращение числа титулов на землю: постоянное (бессрочное) пользование земельными участками в соответствии со ст. 20, ч. 3 ЗК РФ предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения впредь не предоставляются (ст. 20 и 21 ЗК РФ), но и пресекательных норм тоже нет — переоформление земельного участка возможно в любое время. Некоторые изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков в аренду (ст. 22 ЗК РФ).

В целом, за последние 10 лет  в России практически созданы  основы нового земельного строя: ликвидирована  государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли. Однако, в настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации. Поэтому актуальность данной темы не вызывает сомнения, так как многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель.

Целью данной работы является раскрытие основ возникновения  прав на землю, а также особенности  их правового регулирования.

 Указанная цель конкретизируется  в ряде задач:

1. Обозначить виды и  содержание основных прав на  землю;

2. Раскрыть основные основания  возникновения прав на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Основания возникновения прав на землю

1.1 Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления

       Сделки и административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти являются наиболее распространенными основаниями приобретения прав на землю. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю и иные права.

      Пока единственным собственником земли было государство, непосредственным основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т.п.

 До введения в действие  ЗК РФ значительной долей решений  органов государственной власти  или местного самоуправления  являлись решения о предоставлении  в пользование права постоянного  (бессрочного) пользования на  земельный участок. С момента  вступления в действие Земельного  кодекса, земельные участки не  предоставляются гражданам, а  также юридическим лицам, кроме  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных  предприятий.  Также до вступления  в действие нового Земельного  кодекса РФ право пожизненного  наследуемого владения возникало  на основании административного акта (акта о предоставлении). В настоящее время п. 1 ст. 21 ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления такого права после вступления в силу ЗК РФ.

 Таким образом, права, возникающие из различных актов органов государственной власти и местного самоуправления, сместились с предоставления прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в сторону заключения договоров аренды и передачу земельных участков в собственность. Так согласно Конституции РФ, земля находится в государственной, муниципальной, частной и иной формах собственности, то и органы местного самоуправления (субъектов федерации) вправе издавать распоряжения о порядке предоставления земель, находящихся в муниципальной собственности (собственности субъектов федерации). Так как земли сельхозназначения являются собственностью субъектов РФ, то и распоряжение ими происходит на уровне субъектов Российской Федерации.

 Основания возникновения  права ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитута)  являются различными в связи  с тем, что выделяются два  вида земельных сервитутов - частный  и публичный. Основания возникновения  частного сервитута определяются  в соответствии с гражданским  законодательством. Публичный же  сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым  актом Российской Федерации, нормативным  правовым актом субъекта Российской  Федерации, нормативным правовым  актом органа местного самоуправления  в случаях, если это необходимо  для обеспечения интересов государства,  местного самоуправления или  местного населения, без изъятия  земельных участков [1].

 

 

 

1.2 Возникновение прав на землю в соответствии с договорами или иными сделками

 

        Самым распространенным основанием возникновения прав на землю из договоров является договор купли-продажи земельного участка. Общие положения о купле - продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи  ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения. По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).[2]. Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи «Продажа недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. [3].

 Также одним из основных  видов возникновения прав на  земельный участок является договор  аренды. Аренда земельных участков  осуществляется только на основе  договора. Общие положения о договоре  аренды определяются гражданским  законодательством, особенности  сдачи в аренду земельных участков  установлены земельным законодательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.[3]

 По общему правилу договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок [3].

 Мена земельных участков  и земельных долей также является  разновидностью возникновения прав  на землю из сделок, однако  положения данного пункта схожи  с договором купли-продажи, поэтому  я не считаю нужным останавливаться  на этом пункте более подробно.

 Дарение регулируется  ст. 572—582 ГК РФ. Наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной. Договор дарения также подлежит государственной регистрации и отсутствие таковой считается основанием признания договора не заключенным.[4].

 Следующий вид оснований  возникновения прав на землю  «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение». Действие данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность [5].

 В этом пункте были  рассмотрены основные основание  возникновения прав на землю  из заключенных договоров и  иных сделок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью

 

     Одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права.

Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Необходимо отметить, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности возникнуть не может.[2]

   В соответствии  с Законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  сам факт давностного владения  земельным участком не может  быть основанием для государственной  регистрации прав на него. Возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии  документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения.[4]. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно.

Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя», то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.[2].

Второй случай возникновения  права собственности может иметь  место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности  возможно только после смерти собственника. Но в этом случае возникновение права  собственности возможно только, при  отсутствии наследников по закону и  по завещанию, и при отсутствии «желания»  у органа, управляющего муниципальным  имуществом, вступить в право собственности.

 Но если собственник  земельного участка не выразил  своей воли на завладение земельным  участком другим лицом, такое  лицо признается самовольно завладевшим  земельным участком. Самовольное  завладение исключает добросовестность  «захватчика».

 Самовольное занятие  земель никогда не станет добросовестным  действием, так как в его  основе всегда лежит неправомерный  поступок. Более того, это состав  административного правонарушения, а если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения. [3].

 Хотелось бы обратить  внимание на следующий аспект  приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. Поскольку   прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Моментом истечения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям. [2].

 Учитывая все вышесказанное,  позволю себе утверждать, что  особенность земли как объекта  недвижимости, и обусловленные этим  требования действующего законодательства, исключают возможность возникновения  права собственности на земельный  участок в силу приобретательной давности, если есть собственник земельного участка. А в тех случаях, если собственник земельного участка отсутствует, возникновение права собственности в силу приобретательной давности возможно только при исключении самовольности завладения земельным участком.

 

 

 

 

 

1.4 Возникновение прав на землю в соответствии с иными основаниями

       Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей. В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок.

        Земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК. В связи с этим ст. 265 ГК «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника, либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.[3].

 

2 Решение правовых  задач

1. Гражданин №1 является собственником жилого дома. В связи с отсутствием денежных средств он заключает с гр. №2 договор купли-продажи данного жилого дома по цене 10 000руб. При этом стороны устно договорились, что продавец (гр. №1) остается проживать в этом доме, а также новый собственник (гр. №2) будет снабжать его продуктами питания.

Переход права собственности  был зарегистрирован. Через год  у гр. №1 (продавца) появляется родственник, который, узнав о продаже жилого дома, вместе с гр. №1 обращается в  суд с иском о признании  сделки недействительной. Основанием иска является то, что в момент совершения сделки гр. №1 не осознавал своих  действий (был в состоянии алкогольного опьянения).

Какое решение должен вынести  суд?

Решение: на основании ст. 179 гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Суд должен признать сделку недействительной.

2. Гражданин Иванов Н.Н. является арендатором земельного участка, который предоставлен ему для строительства магазина. Магазин был построен без разрешения на строительство.

Может ли Иванов Н.Н признать право собственности на эту постройку?

Решение: в соответствии со статьей 222 гражданского кодекса РФ данный магазин является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, гражданин Иванов Н.Н не может признать право собственности на построенный магазин.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Анализируя проделанную  работу, можно сформулировать основные выводы:

1. земельные правоотношения регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, причем до недавнего времени не было ясности какое законодательство все же применять в спорных ситуациях. Последующие комментарии все же склонили чашу весов в пользу последнего.

2. принятие Земельного Кодекса РФ сократило число прав на землю, так образом, сдвинув акцент с предоставления земель органами государственной власти и местного самоуправления на заключение договоров аренды земельных участков.

 В результате проведения  земельной реформы Россия вышла,  пожалуй, на первое место в  мире по числу оснований прав  на землю: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное  срочное пользование, пожизненное  наследуемое владение, аренда. В  числе вещных прав на землю  называется также сервитут. Такое  многообразие ничего позитивного  не создает, а порождает неразбериху  и безответственность в использовании  земли, привносит дополнительные  сложности в оформление прав  на землю, в их учет и государственную  регистрацию.

 Содержащаяся в Земельном  кодексе попытка сократить число  видов (титулов) прав на землю  заслуживает одобрения. Однако  решается этот вопрос не совсем  последовательно. Согласно ст. 21 Кодекса предоставление земельных  участков гражданам на праве  пожизненного наследуемого владения после введения его в действие не допускается. Но в то же время право пожизненного наследуемого владения, возникшее у граждан до введения в действие Кодекса, сохраняется. Гражданам, имеющим земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, предоставляется право переоформить участок в собственность. Вместе с тем никакой обязанности и никаких сроков для подачи заявления по переоформлению права пожизненного наследуемого владения Кодекс не устанавливает. Следовательно, данный титул прав на землю может сохраняться бесконечно долго, поскольку земельный участок разрешается передавать по наследству на общих основаниях.

 Несомненно, ЗК РФ несвободен  от некоторых противоречий, и  в ходе его реализации на  практике возникают определенные  вопросы. В целом же новый ЗК РФ успешно решает многие теоретические и, что особенно важно, практические задачи в области земельно-правовых отношений; систематизирует многие важные земельно-правовые нормы и, таким образом, является планомерным этапом в развитии земельной реформы в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список нормативно-технической документации и литературы

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»;
  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»;
  3. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»;
  4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС «КонсультантПлюс»;
  5. Федеральный Закон  от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» " // СПС «КонсультантПлюс»;

6.   Земельное право:  учебник / под. Ред. Б.Е. Быстрова. - М.: ТК Велби,

       изд-  во Проспект, 2008 г.

7.   Брыжко О.Г. – лекции по дисциплине «Земельное право».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение

(форма документов)