Основания возникновения прав на землю. Ипотека права земельной аренды

     Содержание

1. Определение основных показателей управления запасами. Контроль в системе управления запасами                                                                           

1. Основных  показателей управления запасами                                      2
2. Контроль в системе управления запасами                                            5
2. Особенности ипотеки права земельной аренды                                             9

    Список  используемых источников                

1. Основания возникновения прав на землю

    Возникновению, изменению и прекращению земельных  правоотношений предшествуют юридические  факты — события или действия (бездействия), с которыми право связывает  определенные юридические последствия. Эти юридические факты называются основаниями возникновения, изменения  и прекращения земельных правоотношений. Общим основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются наличие правовой нормы и действия граждан, совершаемые по собственном волевому изъявлению в соответствии с данной нормой. В большинстве случаев возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений требует соблюдения дополнительных условий, одним из которых является необходимость получения заинтересованными субъектами специальных документов, издаваемых госорганами и, по сути, удостоверяющими право на совершение определенного рода действий, связанных с землями.

    Земельным законодательством предусматриваются  и условия, при которых происходит изменение земельных правоотношений, основанием для этого являются решения  соответствующих государственных  органов.

    Действие  установленных гражданским и  земельным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки предусматривает  следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные  участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

    Однако  федеральными земельными законами, в  соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может  быть ограничен круг субъектов, которым  земельные участки предоставляются  на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных  участков (ст. 27 ЗК РФ), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.

    Помимо  главы 2 Гражданским кодексом предусматриваются  также нормы, устанавливающие особенности  приобретения права собственности (глава 14), в том числе основания  приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

    Отдельно  следует обратить внимание на то, что  главой 17 ГК РФ предусмотрены основания  приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных  статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку  Земельный кодекс РФ, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имеющие  приоритет в регулировании земельных  отношений, поскольку ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях  ГК РФ, составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК, если они касаются в нашем случае приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при  переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки  для строительства (ст. 263 ГК РФ).

    Сделки  и административные акты органов  местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти являются наиболее распространенными  основаниями приобретения прав на землю. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных  участков соответствующих органов  граждане и юридические лица приобретают  право собственности на землю  и иные права.

    Возникновение прав на землю в соответствии с договорами или иными сделками. Самым распространенным основанием возникновения прав на землю из договоров является договор купли-продажи земельного участка. Общие положения о купле - продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи  ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения. По договору купли - продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

    Также одним из основных видов возникновения  прав на земельный участок является договор аренды. Аренда земельных  участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных  участков установлены законодательством  земельным.

    Согласно  ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. В отношении  земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор  владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При  этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью.

    Мена  земельных участков и земельных  долей также является разновидностью возникновения прав на землю из сделок, однако положения данного пункта схожи с договором купли-продажи (ст. 567 ГК РФ), поэтому я не считаю нужным останавливаться на этом пункте более подробно.

    Дарение регулируется ст. 572—582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной. Договор дарения также подлежит государственной регистрации и отсутствие таковой считается основанием признания договора не заключенным.

    Следующий вид оснований возникновения  прав на землю описан с ст. 35 ЗК РФ как  «переход права на земельный  участок при переходе права собственности  на здание, строение, сооружение». Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

    Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью. В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права. 
 Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Необходимо отметить, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности возникнуть не может.

       В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии  документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка.

    Возникновение прав на землю в соответствии с иными  основаниями. Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей. В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок.

2. Договор аренды зданий и сооружений

    По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное  владение и пользование или только во временное пользование.  

    Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем  составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. 

    В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и  другие доказательства. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды. Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    К недвижимым вещам согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей. То есть к недвижимым вещам  относят объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

    Порядок регистрации договоров аренды недвижимого  имущества установлен Федеральным  законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Существенными условиями договора являются:

• предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.
• размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (п.1 ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

    Так же нужно учесть и дополнительные условия договора аренды зданий или  сооружений:

    Срок  аренды - дополнительное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно  в тексте договора аренды здания и  сооружения определить срок действия арендных отношений, ведь договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться  на любой срок. Если же срок аренды в  договоре не определён, договор считается  заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть  договор аренды зданий или сооружений, предупредив об этом вторую сторону  за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем  прекращении договора аренды может  быть изменён сторонами в самом  договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

    Права и обязанности сторон по договору аренды. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

    При обнаружении арендатором во время  использования арендованного имущества  недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

    - потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов по  устранению недостатков имущества;

    - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

    - потребовать досрочного расторжения  договора аренды.

    За  недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного  имущества, которые обнаружены арендатором  до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности  не несет. В этом случае арендатор  может отказаться от заключения договора аренды.

    Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках  арендованного имущества, может  незамедлительно безвозмездно устранить  недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости  от желания арендодателя устранить  недостатки либо произвести замену имущества  арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

    Арендодатель  вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В  этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом  предупредить арендатора обо всех имеющихся  правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет  право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных  с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество  или нет.

    Распределение обязанностей по содержанию арендованного  имущества между арендодателем  и арендатором осуществляется в  диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность  по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными нормативными правовыми  актами либо договором. Капитальный  ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при  его отсутствии в договоре или  неотложной необходимости - в разумный срок.

    Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного  имущества, если иное не установлено  законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

    Согласно  ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут  заключаться на срок, не превышающий  срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством  для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным  ГК РФ, влечет за собой ничтожность  договора субаренды.

    В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные  в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено  договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном  прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все  равно продолжает действовать. В  этом случае субарендатор имеет право  требовать от арендодателя по основному  договору аренды заключения с ним  договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании  в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока  договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Список  литературы

1. Гражданский кодекс РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Улюкаева В.Х. Земельное право: Учебное пособие. / В.Х. Улюкаева. – М.: Издательство Былина, 2006 г.
4. Земельное право: учебник / под. Ред. Б.Е. Быстрова. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008 г.
5. Права на землю в РФ: Практическое пособие / под ред. М.Ю.Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.