Основания возникновения права собственности на землю
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»
Центр дистанционного образования
Самостоятельная работа - практикум
По дисциплине: Земельное право
Вариант № 6
Направление: юриспруденция
Профиль: гражданско-правовой
Группа: ЮрГу-12 Кам.
Ф.И.О. Казанцев Сергей Владимирович
Екатеринбург
2013
ВАРИАНТ 6.
1.Основания возникновения права собственности на землю.
Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления
Сделки и административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти являются наиболее распространенными основаниями приобретения прав на землю. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю и иные права.
Пока единственным собственником земли было государство, непосредственным основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т.п.
До введения в действие ЗК РФ значительной долей решений органов государственной власти или местного самоуправления являлись решения о предоставлении в пользование права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. С момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Также до вступления в действие нового Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения возникало на основании административного акта (акта о предоставлении). В настоящее время п. 1 ст. 21 ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления такого права после вступления в силу ЗК РФ.
Таким образом, права, возникающие
из различных актов органов
Основным нормативным актом, регулирующим формы соглашений о предоставлении земли в г. Краснодаре является постановление главы муниципального образования город Краснодар «Об утверждении типовых форм распоряжений главы муниципального образования город Краснодар по вопросам предоставления земельных участков, договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, акта выбора земельного участка».
Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) являются различными в связи с тем, что выделяются два вида земельных сервитутов - частный и публичный. Основания возникновения частного сервитута согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ определяются в соответствии с гражданским законодательством. Публичный же сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
2 Возникновение
прав на землю в соответствии
с договорами или иными
Самым распространенным основанием возникновения прав на землю из договоров является договор купли-продажи земельного участка. Общие положения о купле продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения. По договору купли продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору куплипродажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Так в соответствии с Постановлением ФАС Поволжского округа суд отказал в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя о признании незаконным бездействия органа муниципального образования, выразившегося в непредставлении проекта договора купли-продажи земельного участка в установленный законом срок, указав, что в соответствии со статьей 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В представленном кадастровом плане необходимых данных о земельном участке не было, следовательно, орган муниципального образования, по мнению суда, не имел реальной возможности подготовить проект договора купли-продажи земельного участка.
Также одним из основных видов возникновения прав на земельный участок является договор аренды. Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.
По общему правилу ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Так в соответствии с Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа арбитражный суд отказал в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, а незаключенный договор не может быть признан недействительным (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ).
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК).
Мена земельных участков
и земельных долей также
Дарение регулируется ст. 572--582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной. Договор дарения также подлежит государственной регистрации и отсутствие таковой считается основанием признания договора не заключенным.
Следующий вид оснований возникновения прав на землю описан с ст. 35 ЗК РФ как «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение». Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона. Однако в этой норме существует некоторая недоработка, а именно как же поступать, если право собственности перешло на незавершенное строительство? Так в соответствии с Постановлением ФАС истец, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, обратился в суд с иском об обязании департамента земельных ресурсов заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства. Отказывая в иске, суд указал, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ право собственности на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения, может приобретаться их собственниками в установленном ЗК РФ порядке. При этом возможность приобретения земельных участков собственниками находящихся на них объектов незавершенного строительства данной нормой не предусмотрена.
В этом пункте были рассмотрены основные основание возникновения прав на землю из заключенных договоров и иных сделок.
3. Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью
В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Необходимо отметить, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности возникнуть не может.
В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Необходимо также соответствующее признание этого права, облаченное в форму документа установленного образца. Согласно ст. 6 Закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ арбитражному суду в числе других дел подведомственны дела об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. Более поздним постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ предусмотрено, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности - здесь указано на исковой порядок признания права собственности в силу приобретательной давности.
Категория добросовестности
в гражданском праве в
Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностною владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя», то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного. Второй случай возникновения права собственности может иметь место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ. Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика».
Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения.
Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям.
Учитывая все
вышесказанное, позволю себе утверждать,
что особенность земли как
объекта недвижимости, и обусловленные
этим требования действующего законодательства,
исключают возможность
4.Возникновение прав на землю в соответствии с иными основаниями
Права на земельный
участок могут возникнуть также
из судебного решения, установившего
гражданские права и
При возникновении прав на земельные участки из судебного решения, установившего право на земельный участок, необходимо учитывать два важных обстоятельства, на которые обращено внимание в п. 5 и 7 обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел, об установлении фактов, имеющих юридическое значение:
Заявление об установлен наличия или отсутствия права не подлежит рассмотрении в порядке особого производства. Например, ГУП обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения земельным участком на праве хозяйственного ведения. Впоследствии заявитель изменил предмет требования, указав на необходимость установлении права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком. Рассмотрев заявление, арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие возражений со стороны иных лиц, удовлетворил заявление и признал за заявителем право бессрочного пользования земельным участком. При разбирательстве дела в суде аппеляционной инстанции арбитражный суд указал, что в порядке особого производства не может быть установлено наличие права у конкретного лица. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение. Арбитражный суд оставил заявление без рассмотрения.
Факт принадлежности
имущества заявителю на праве
собственности не может устанавливаться
в порядке особого производства
Кроме права собственности на основании судебного решения могут возникнут и иные права. Так например, пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает два основания возникновения сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута в случае недостижения указанными лицами соглашения.
Кроме того, к иным основаниям можно отнести возникновение прав на землю вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием. Например, согласно ст. 21 ЗК земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК. В связи с этим ст. 265 ГК «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.
Задача.
Гражданин
Иванов имеет в пожизненном
Возможно ли совершение такой сделки?
ОТВЕТ:
Согласно статьи 25 Земельного кодекса РФ «Основания возникновения прав на землю»
1. Права на
земельные участки,
2. Государственная
регистрация сделок с
3. Не подлежат
возврату земельные участки,
т.е для проведения кокой либо сделки, участок в деревне Сидоровка должен быть зарегистрирован на гражданина Иванова.
Согласно статьи 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков»
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный учет, Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными
следующие условия договора
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель
в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
т.е данный земельный участок гражданин Иванов может обменять на земельный участок с аналогичным целевым назначение в городе Екатеринбурге, если будут соблюдены вышеуказанные требования земельного кодекса РФ и найдется тот собственник с аналогичным участком в городе Екатеринбург, который изъявит желание произвести обмен.
Следовательно, такая сделка возможна.
Список литературы:
1.Конституция Российской Федерации. М., 1993
2.Градостроительный кодекс РФ. ФЗ
3.Уголовный кодекс РФ
4.Земельный кодекс Российской Федерации
5.Земельное право России : учеб. для студентов вузов рек. УМО / А.П. Анисимов, А.Я, Рыженков, А.Е.; по ред. А.П. Анисимова. – 2-е изд., перераб. - М.: Юрайт, 2011. – 410 с.
6. www. Consultant.ru, www.russiatourism.ru.