Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Содержание

Введение

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

3. Защита права собственности на жилые помещения

Заключение

Список источников

Введение

Согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище (ст. 40 Конституции), оно неприкосновенно, и никто не может быть произвольно лишен его. Эти конституционные принципы так же закреплены в Жилищном кодексе (ЖК) Российской Федерации. Это право входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. В современной России общий жилищный фонд составляет более 3 млн. кв. км. Из них более 70% жилого фонда находится в частной собственности. Это огромный рынок, где проходят операции купли – продажи, передачи прав собственности, наследования и др.

Жилищные права и обязанности – это вопрос, который длительное время не теряет своей актуальности для нашей страны. С этим связано формирование особого направления юридической науки – жилищного права - комплексная отрасль права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения между субъектами жилищного права по поводу жилья. Жилищные правоотношения составляют предмет жилищного права.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность.

Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК РФ) и выполнения обязанностей граждан собственников жилья.

Целью работы является изучение оснований возникновения и содержание жилищных прав и обязанностей граждан России.

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране оно было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской Федерации, в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и др.). Сегодня, как и прежде конституционное право на жилище сводится к гарантированной государством возможности получения жилья. Государство гарантирует каждому гражданину право на использование  жилья, которое он имеет, а при необходимости, принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем[1].

Положение статьи 35 Конституции РФ гласит о недопустимости лишения собственника его Законного недвижимого имущества, за исключением решения суда. Это положение носит универсальный характер и может быть использовано во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной сфере.

ЖК РФ впервые приводит перечень общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 4)[2].

Жилищные правоотношения неоднородны по предмету регулирования, субъектному составу, а также по методу регулирования. Большинство жилищных правоотношений регулируется гражданско-правовым методом и характеризуется равенством участников таких отношений (п. 1–3, 6, 8–11). Отдельные правоотношения являются отношениями смешанного типа — формально закрепляется юридическое равенство сторон, однако участники могут осуществлять свои права только в соответствии с жестким предписанием законодательства (п. 4, 7). Третий вид правоотношений характеризуется императивным методом регулирования и наличием властных полномочий у субъекта (п. 5, 12). Таким образом, жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права.

В качестве субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством, могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования. При этом следует учитывать, что под гражданами понимаются как российские граждане, так и иностранные, а также лица без гражданства. Однако в отдельных жилищных правоотношениях могут участвовать только граждане Российской Федерации. Такие ограничения могут быть предусмотрены как ЖК РФ, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ).

Для реализации конституционного права гражданина на жилье законом установлены обстоятельства (юридические факты), при которых может возникать субъективные жилищное права: предоставить жилое помещение из жилищного фонда социального использования, получить субсидию и т.д. Важно, что оно возникает только по желанию самого гражданина.

Основание возникновения жилищных прав определяются статьей 10 Жилищного Кодекса (ЖК) РФ, и другими федеральными законами и правовыми актами.

В ЖК РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида:

- действия (зависят от воли физических и юридических лиц);

- события (не зависят от воли физических и юридических лиц)[3].

В ст. 10 ЖК РФ определены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ЖК жилищные права и обязанности возникают по следующим основаниям:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей[4].

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности. Так, например, завещательный отказ, установленный наследодателем в отношении права пользования жилым помещением, является основанием для возникновения жилищного права у отказополучателя и соответственно обязанностей по предоставлению жилого помещения в пользование — у собственника жилого помещения.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры и иные сделки. Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К таким актам относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ).[5]

Судебные решения, являющиеся одним из основных источников возникновения прав и жилищных обязанностей наряду с договорами, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным судом и третейским судом.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе[6].

В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда[7].

Таким образом, права собственности на жилье могут возникать на возмездных или безвозмездных основаниях.

Безвозмездно жилье можно получить в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное получения жилья предполагает приобретение жилья в собственность через гражданско-правовую сделку на жилищном рынке. Основанием может быть договор купли-продажи, мена, наследования или другой сделки об отчуждении недвижимого имущества. Жилищные права получают члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

Права и обязанности собственников жилых помещений регулирует ст. 30 и 67 ЖК РФ.

Законодатель определяет жилищные права как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения — как общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством[8].

Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе[9].

Права собственника можно классифицировать следующим образом.

1. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного[10].

2. Допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с пп. 6, 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, репетиторские, риелторские, консультационные услуги)[11].

Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов других граждан.

Между тем разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288).

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях.

3. Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в Жилищном кодексе появилась специальная глава "Переустройство и перепланировка жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании[12].

Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным переустройством и перепланировкой понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности, "расприватизации" и др.

Сделки с жилыми помещениями регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.

Практически каждое из приведенных прав можно конкретизировать, дополнив новыми правомочиями. Так, например, в праве на жилище можно выделить следующие составляющие:

- право на получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма;

- право на приобретение жилого помещения в собственность путем заключения гражданско-правовых сделок (дарение, купля-продажа, мена);

- право на предоставление служебного жилого помещения (иных жилых помещений из специализированного фонда);

- право на вступление в специализированные жилищные кооперативы;

- недопустимость произвольного лишения жилого помещения и др[13].

Следует отметить, что у собственника жилого помещения есть не только права, но и обязанности. Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Указанные обязанности вытекают из норм статей Гражданского кодекса РФ. В них предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Данными Правилами установлены определенные обязанности для пользователей жилых помещений, например, поддержание надлежащего состояния жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности[14].

Названные правила распространяют свое действие на нанимателей жилого помещения по договору социального найма, найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, найма специализированного жилого помещения, а также собственников жилого помещения и членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Однако Жилищный кодекс предусматривает и иные основания для пользования жилым помещением, например, на основании завещательного отказа, по договору ренты, на основании решения суда о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

Жилищный кодекс закрепляет нормы о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц. Такие лица имеют ограниченные вещные права на жилые помещения. Кодекс называет три группы таких прав: права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывшего; права пользования жилым помещением гражданином, которому помещение предоставлено в силу завещательного отказа; права пользования жилым помещением гражданином на основании договора пожизненного содержания с иждивением[15].

Права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывших, вытекают из ст. 31 ЖК РФ. Кодекс устанавливает две категории лиц, относящихся к членам семьи собственника, и определяет их права и обязанности. К первой категории отнесены: совместно проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении супруг, родители, дети. Представляется, ограничение состава членов семьи собственника лицами, совместно проживающими с ним, может привести к ущемлению жилищных прав. Так, например, отсутствие совместного проживания (например, супруги находятся в неприязненных отношениях, и супруга вынуждена вместе с ребенком переселиться к матери, сохранив регистрацию в квартире, принадлежащей мужу на праве собственности) может быть растолковано таким образом, что мать и ребенок не будут пользоваться теми правами, которые вытекают из ст. 31 ЖК РФ.

Вторая категория включает других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В судебной практике еще с советских времен в качестве доказательства вселения как членов семьи являются совместное проживание и ведение совместного хозяйства. Опять возникает вопрос, могут ли лица, вселенные как члены семьи и ведущие совместное хозяйство, не имеющие регистрации в данном жилом помещении, быть признаны членами семьи собственника?[16]

Обязанности членов семьи собственника заключаются в использовании жилья по назначению, обеспечении его сохранности. Кроме того, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением сторон.

Таким образом, в качестве основных жилищных прав можно выделить:

- право на жилище;

- право на неприкосновенность жилища;

- право на безопасность жилища;

- право на свободу передвижения, выбора места пребывания и места жительства;

- право на пользование жилым помещением в соответствии с его назначением;

- право на реализацию жилищных прав в соответствии с законодательством;

- право на судебную защиту нарушенных жилищных прав.

Обязанности составляют две группы: содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире в надлежащем состоянии и соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Защита права собственности на жилые помещения

Ограничение жилищных прав возможно только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает последствий несоблюдения собственником жилого помещения обязанностей по надлежащему его содержанию и нарушения прав и интересов соседей (как и в случае использования жилья не по назначению). Согласно статье 293 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В законодательстве о недвижимости введены нормы о защите интересов добросовестного приобретателя жилого помещения. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст. 31.1. Согласно указанному дополнению собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей[17].

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя давно обсуждается в юридической прессе. Она получила освещение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Установление возможности денежной компенсации для потерпевших лиц представляет собой достаточно гуманное и демократичное решение. Как видно из приведенной нормы, возможность требовать такой компенсации предоставлена независимо от субъектного состава, имущественного положения потерпевшего лица, наличия у него другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что в подобных случаях наиболее уязвимыми остаются малоимущие граждане, а также граждане, которые в такой ситуации лишаются единственного пригодного для проживания жилого помещения.

Возложение обязательства на государство по выплате денежной компенсации в какой-то мере повторяет принятую и впоследствии отмененную норму п. 3 ст. 30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которой ущерб, нанесенный собственнику преступления, возмещается государством по решению суда. Требования о возмещении ущерба большого числа граждан были удовлетворены решениями судов, однако далеко не многие получили соответствующую компенсацию. Эта норма в 90-е годы так и не была в полной мере реализована и в дальнейшем была отменена. Остается надеяться, что заложенные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новеллы будут иметь надежную финансовую основу и защитят интересы "потерпевших" владельцев жилых помещений.

Заключение

Жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права.

Права собственности на жилье могут возникать на возмездных или безвозмездных основаниях. Права и обязанности возникают по следующим основаниям: договор и иные сделки, предусмотренных федеральным законом или не противоречащих ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления (в соответствии с жилищным законодательством); судебные решения; результат приобретения в собственность жилых помещений; членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействия) участников жилищных правоотношений или наступление событий, с которыми связано законное возникновение жилищных прав и обязанностей.