Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. 4
Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Санкт-Петербургский государственный
инженерно-экономический университет»
Факультет предпринимательства и финансов
Кафедра финансов и банковского дела
Контрольная работа по дисциплине
ОЦЕНКА БИЗНЕСА
Выполнил:_____________________
(Фамилия, И.О.)
студент_____ курса________ спец._________________
(срок обучения)
группа___________ № зачет. книжки_______________
Подпись:______________________
Преподаватель:________________
Должность:____________________
(уч. степень, уч. звание)
Оценка:_____________ Дата:_____________________
Подпись:______________________
Санкт-Петербург
2011
Оглавление
Введение
1. Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки
2. Оценка стоимости нематериальных активов
3. Разработка программы финансового оздоровления предприятия
4. Подходы и методы оценки недвижимости
5. Задание
Заключение
Список литературы
Введение
Оценка бизнеса является значимым компонентов функционирования рынка. Именно на основе оценки возможна покупка или продажа объекта, возможно оценить его стоимость и использовать в качестве залога при осуществлении займа в банке.
Исходя из вышесказанного, в данной работе предполагается более детально изучить подходы к оценке бизнеса, оценке стоимости нематериальных активов, что также может быть использованы при совокупной оценке бизнеса. Также предполагается рассмотреть процесс разработки программы финансового оздоровления предприятия и методы и подходы оценки недвижимости, что также является неотъемлемой частью процесса оценки бизнеса в целом.
1. Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Так, при оценке с позиции доходного подхода анализируется доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.
Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т. п.), в целях страхования.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы.
Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов.
Доходный подход предполагает два метода – метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Согласно методу капитализации, рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле
где D — чистый доход бизнеса за год;
R — коэффициент капитализации
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Затратный подход использует два метода – метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.
Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.
Сравнительный подход использует три метода – метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.
Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому, данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Данный метод используется для оценки миноритарных пакетов акций.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
2. Оценка стоимости нематериальных активов
Нематериальными активами, с точки зрения бухгалтерского учета, согласно ПБУ 14/2000, являются активы: либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма, которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности, способные приносить доход, приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года).
С экономической точки зрения нематериальные активы принято делить на четыре группы:
1) Интеллектуальная собственность: авторские права, права смежные с авторскими, патентное право, коммерческая тайна и право на пресечение недобросовестной конкуренции, средства индивидуализации и т.п.
2) Имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами)
3) Отложенные, или отсроченные, расходы (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.)
4) Цена фирмы (гудвилл). Под гудвиллом фирмы понимается стоимость ее деловой репутации
Оценка стоимости нематериальных активов предполагает определение стоимости объема прав предприятия на определенную группу объектов, не имеющих материально-вещественного содержания и приносящих предприятию доход в течение периода, оговоренного национальным законодательством.
В соответствии с нормами международного права к объектам гражданских прав относится не только движимое и недвижимое имущество, но и права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность и др.). Права на результаты интеллектуальной деятельности обеспечивают их владельцам некоторые привилегии и, как правило, создают для них некоторую прибыль. В международной практике при использовании этих прав в производственной деятельности предприятия употребляют понятие «нематериальные активы» (неосязаемые активы).
Нематериальные активы могут создаваться на предприятии или приобретаться со стороны; вноситься учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия; быть получены как вклад в совместную деятельность или в порядке безвозмездной передачи. Нематериальные активы могут быть использованы в качестве источника дополнительного, дохода предприятия (в свою очередь их можно продать, внести в качестве взноса при организации совместной деятельности или в уставный капитал других приятий). Создание, использование, приобретение (продажа) и выбытие нематериальных активов осуществляются на основании различных гражданско-правовых договоров.
Стоимость нематериальных активов - сумма, в которой выражается ценность актива. Учетная политика требует включения нематериальных активов в балансы предприятий любых организационно-правовых форм собственности. В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы отражаются по первоначальной и остаточной стоимости. В соответствии с действующими в РФ нормативными документами первоначальная стоимость нематериальных активов складывается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по доведению их до состояния, пригодного к использованию, и зависит от форм поступления нематериальных активов. При покупке нематериальных активов их стоимость оценивают путем суммирования фактически произведенных расходов на покупку; при безвозмездной передаче - по рыночной стоимости на дату ее оприходования; при внесении в счет вкладов (паев) в уставный (складочный) капитал - по договоренности сторон или оценке независимого оценщика; при создании самим предприятием - путем суммирования фактических расходов на его изготовление. Ко всем расходам добавляют расходы, понесенные, предприятием по доведению нематериальных активов до состояния, пригодного к использованию в запланированных целях.
Для оценки стоимости нематериальных активов применяют принятые в международной практике подходы: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. Каждому из подходов в связи с целями оценки, спецификой нематериальных активов и условиями их использования присущи конкретные методы оценки.
В основе затратного подхода лежат методы учета стоимости (суммы) затрат предприятия, необходимых на создание (метод стоимости создания или метод исходных затрат), восстановление (метод учета затрат на восстановление стоимости) или замещение (метод учета стоимости затрат на замещение) оцениваемого нематериального актива. Здесь оцениваются фактически произведенные затраты с учетом инфляции (в зависимости от периода их осуществления по коэффициентам, приводящим расходы прошлых лет к стоимости на момент оценки) и степени морального старения нематериальных активов. Расчет размера экономии (снижения затрат) от использования нематериальных активов можно выполнить также методом выигрыша в себестоимости продукции.
При сравнительном подходе применяют метод прямого сравнения продаж, который предполагает определение стоимости нематериальных активов по цене сделок купли-продажи аналогичных нематериальных активов с учетом поправок на различие характеристик активов-аналогов и оцениваемого актива, и метод, роялти, учитывающий широко используемые в международной лицензионной торговле ставки роялти по отдельным отраслям промышленности и номенклатуре изделий.
При доходном подходе стоимость нематериальных активов определяют как их способность приносить покупателю или инвестору доход в будущем. Расчет чистого дохода от использования нематериальных активов можно провести: методом преимущества в прибыли (когда прибыль возрастает за счет роста качества и (или) кол-ва выпускаемой продукции); методом преимущества в расходах (включающим метод освобождения от роялти и метод выигрыша в себестоимости); а также методом одновременного учета преимуществ в прибыли и в расходах. В каждом из этих методов ежегодные будущие доходы суммируют с учетом их дисконтирования.
Деловая репутация предприятия оценивается с помощью бухгалтерского метода, при котором под стоимостью гудвилла понимают избыточную стоимость предприятия в целом сверх совокупной стоимости составляющих идентифицируемых активов или разницу между стоимостью фирмы как единого целостного имущественно-финансового комплекса, имеющего определенную репутацию, и балансовой стоимостью имущества этой фирмы. В отечественном учете деловая репутация законодательно определена как превышение покупной цены приватизируемого имущества над его оценочной стоимостью.
3. Разработка программы финансового оздоровления предприятия
Под финансовым оздоровлением проблемных предприятий понимается трансформация предприятий и изменение принципов их действия, направленные на улучшение управления, повышение эффективности производства и конкурентоспособности выпускаемой продукции, производительности труда, снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности, посредством применения мер государственной поддержки, разработки и реализации планов финансового оздоровления, механизмов привлечения к кризисным предприятиям инвестиционных ресурсов, антикризисных компаний и инфраструктуры сопровождения реабилитационных процедур (страховые, лизинговые, субконтрактинговые, иные компании).
Основной целью создания и приведения в действие системы финансового оздоровления является необходимость приведения производственно-
Система оздоровления проблемных предприятий должна решать следующие задачи:
1) осуществлять мониторинг промышленных предприятий в целях диагностики их текущего финансово-экономического и производственно-технического состояния;
2) обеспечивать контроль уровня состоятельности хозяйствующих субъектов в регионах;
3) выявлять кризисные предприятия и относить их к категории проблемных в соответствии с установленной системой критериев;
4) разрабатывать комплексные планы и отдельные мероприятия по финансовому оздоровлению проблемных предприятий;
5) осуществлять контроль реализации реабилитационных мероприятий;
6) привлекать инвесторов и необходимые бизнес-структуры к кризисным предприятиям для проведения эффективных антикризисных мероприятий;
7) обеспечивать взаимодействие и координацию исполнительных органов власти в рамках работы по финансовому оздоровлению и предотвращению банкротств;
8) обеспечивать усиление платежно-расчетной дисциплины кризисных предприятий с фискальной системой и наполняемость бюджета;
обеспечивать решение кадровой проблемы на кризисных предприятиях;
9) ограждать правовую и административную системы от рисков умышленного развала предприятий и насаждения субъектам РФ споров и тяжб;
10) создавать такие механизмы, которые будут представлять и надежно защищать интересы всех участников процессов финансового оздоровления.
В настоящее время структура производительных сил такова, что уже нельзя просто продать имущество крупной несостоятельной компании и распределить вырученные средства среди кредиторов. Сохранение целостности технологического комплекса должника выгодно не только кредиторам, но, и в первую очередь, всей экономической системе и государству.
Существует презумпция, согласно которой действующее предприятие стоит гораздо дороже, чем суммы, полученные при возможной распродаже его по частям. В интересах всех заинтересованных в скорейшем удовлетворении требований лиц (кредиторов, собственников, управляющих, государственных органов, наемных работников) необходимо иметь механизм, объединяющий их в единое сообщество, для того, чтобы компенсировать их противоречивые интересы для общей выгоды. Сбалансированное распределение потерь между всеми участниками производства, в том числе и в связи с трансформацией (реформированием) предприятий, является определяющим элементом современных систем регулирования процессов финансового оздоровления. При этом определяющим также является качество сбалансированности, поскольку, ослабляя кредиторов поддержкой неплатежеспособных должников, можно дестабилизировать экономическую систему.
Приоритетным принципом функционирования системы финансового оздоровления является поддержание конкурентоспособных производств и вывод с рынка невостребованных предприятий, производящих неконкурентоспособную продукцию (работы, услуги).
Для эффективности функционирования системы финансового оздоровления необходима консолидация информационных потоков и создание банков данных, обеспечивающих взаимодействие и обмен информацией между государственными органами и предприятиями, управляющими компаниями и антикризисными управляющими, аудиторскими, консалтинговыми компаниями, экспертами, оценщиками, инвесторами, предприятиями-объектами оздоровления.
План финансового оздоровления (ПФО) – это комплексный план мероприятий по внесудебному оздоровлению кризисного предприятия в течение определенного периода времени, подготовленный предприятием, управляющей/консалтинговой компанией или специальной экспертной группой при возможном участии учредителей/собственников должника, который утверждается уполномоченным органом по внесудебному финансовому оздоровлению и предусматривает способы трансформации (преобразования) и поддержки бизнеса кризисного предприятия в целях его развития, достижения стабильного конкурентного положения на рынке и уровня финансовой устойчивости и обеспеченности средствами в объемах, достаточных для ведения эффективной хозяйственной деятельности и полного удовлетворения требований кредиторов, при необходимости, в соответствии с установленным графиком погашения задолженности.
Направленность антикризисного регулирования на поиск и мобилизацию внутренних резервов позволяет не только выявить потенциал предприятия, но и достичь эффекта реабилитации бизнеса, минимизируя затраты и риск обременения кризисного предприятия новыми долговыми обязательствами в виде инвестиционных вложений.
Основные требования к стратегиям мобилизации внутренних резервов предприятий заключаются в том, что они должны:
1) способствовать переходу от реактивной формы управления (принятие управленческих решений как реакция на текущие проблемы) к управлению на основе анализа и прогнозов;
2) обеспечивать эффективное распределение и использование ресурсов и, на данной основе, устойчивое положение на рынке.
Задача исполнительной и законодательной власти субъектов РФ – достичь компромисса целей администраций регионов и собственников предприятий, создать условия для оздоровления и реформирования предприятий, способствующие улучшению их экономического положения, повышению конкурентоспособности продукции, стимулированию инвестиционной деятельности на основе разработки и принятия реабилитационных и превентивных мер.
Механизмы внесудебного государственного регулирования процессов финансового оздоровления предприятий должны быть нацелены на:
1) развитие экономики и промышленности региона;
2) сохранение и поддержание налогоплательщиков и рост поступлений в бюджетную систему;
3) обеспечение занятости населения, сокращение численности безработных, подготовку и переподготовку производственных кадров;
4) рост производства товаров народного потребления и товаров производственного назначения, рост валового регионального продукта, характеризующих экономический рост субъектов РФ.
4. Подходы и методы оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
1) аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
2) сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
1) замещения;
2) сбалансированности;
3) спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1) изучение рынка;
2) сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
1) уровень заработной платы;
2) величина накладных расходов;
3) затраты на оборудование;
4) нормы прибыли строителей в данном регионе;
5) рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3. расчет накопленного износа (Ин):
4. физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
5. функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
6. внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
7. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
8. определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
1) анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
2) технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
3) оценка общественно-государственных и специальных объектов;
4) оценка объектов на малоактивных рынках;
5) оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
