Основные понятия, связанные с недвижимостью
МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
МОСКОВСКИЙ КИНОВИДЕО ИНСТИТУТ
Контрольная работа
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Выполнила студентка 5 курса Проверил преподаватель Иванова
Москва, 2012
Содержание
Введение…………………………………………………………
1 Основные
понятия, связанные с
1.2 Характеристика
недвижимости как объекта
2 Практическая
часть. Анализ предложения на
рынке жилой недвижимости и
методика определения
Заключение……………………………………………………
Список литературы…………………………………
Введение
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
В
связи с развитием рынка
Оценка имущества - это определение стоимости.
Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Целью данной контрольной работы является получение, закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области анализа и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта жилой недвижимости.
- Основные понятия, связанные с недвижимостью
Понятие «недвижимость» (синоним — «недвижимое имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая — юридические:
Недвижимость = земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5)
Недвижимость
- в соответствии со ст. 130 Гражданского
кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр
и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К недвижимым
вещам относятся также
Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.
Недвижимость
в жилищной сфере - недвижимое имущество
с установленными правами владения,
пользования и распоряжения в
границах имущества, включающие земельные
участки и прочно связанные с
ними жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, приусадебные хозяйственные
постройки, зеленые насаждения с
многолетним циклом развития, жилые
дома, квартиры, иные жилые помещения
в жилых домах и других строениях,
пригодные для постоянного и
временного проживания, сооружения и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной
сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд,
либо ее часть может находиться в
частной (граждан, юридических лиц),
государственной, муниципальной собственности,
в собственности общественных объединений,
а также в коллективной собственности
и переходить из одной формы собственности
в др. в порядке, установленном
законодательством. Собственник Н.в
ж.с. либо ее части имеет право
в порядке, предусмотренном
Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).
Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.
Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).
Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника (в т.ч., для его проживания), в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.
Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу периодический доход (напр., офисное здание или жилой комплекс). Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр города. Класс «В» - новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс «С» - отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычно не присваивается. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D» и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное сооружение; требует полной реставрации.
1.2 Характеристика недвижимости как объекта управления
Недвижимость –
товар особого рода, это наиболее
фундаментальный, долговечный товар,
удовлетворяющий сложную
Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения, с учетом следующих аспектов:
1. Характеристика недвижимости:
- адрес, телефон;
- параметры объекта;
- компания, через которую вы хотите получить в аренду или купить объект;
- данные строения (Дата постройки, реконструкции, капитального ремонта, состав, количество этажей, и.т.д.);
- сведения о месте расположения (Площадь, категория районирования, плотность застройки, наличие автостоянки);
- описание конструкции (Тип, фасад, кровля, пол, лифты, безопасность).
2. Сведения о районе, в котором расположена недвижимость:
- район;
- демография района;
- транспортные развязки;
- социальная инфраструктура района (жильё, торговля, культура, образование, и.т.д.);
- рыночная инфраструктура района (банки, страховые компании, и.т.д.);
- производственная инфраструктура района (связь, транспорт, и.т.д.);
- экология;
- тенденции развития района;
- занятость населения;
- местные власти.
3. Сведения об основных покупателях и арендаторах;
4. Особые условия аренды (покупки):
- депозит;
- наличие автостоянки;
- наличие рядом животных;
- режим работы зданий, конторы.
5. Охрана недвижимости – кто, как, по какой цене, какие были инциденты.
6. Инспектирование внешней и внутренней части недвижимости, с анализом документации, структуры управления, системы управления персоналом.
7. Коммунальные услуги:
- перечень и качественные характеристики;
- кто предоставляет;
- по какой цене;
- периодичность;
- мера ответственности.
8. Формы и организация страхования недвижимости.
9. Системы налогообложения.
10. Анализ использования объекта в прошлые периоды.
11. Прогнозы бюджетных показателей.
12. Бюджет капитальных расходов.
13. Планы технического обслуживания и ремонтов.
- Практическая часть. Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта
недвижимости сравнительным методом.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность
методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта
оценки с его аналогами, в отношении которых
имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным.
- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Для определения
итоговой стоимости оцениваемой
недвижимости необходима корректировка
сопоставимых продаж. Расчет и внесение
корректировок
производится на основе логического анализа
предыдущих расчетов с учетом
значимости каждого показателя.
Для анализа рынка жилой недвижимости в городе Омске была использована информация с сайтов http://www.omskrealt.ru/ и http://www.omskrielt.com. Обработанная информация данного анализа отображена в таблицах 2.1 и 2.2.
Для расчёта индекса стоимости недвижимости за базовый период была взята средняя стоимость жилой недвижимости с июня 2012- сентябрь 2012 года.
Индекс стоимости рассчитываем по формуле 1:
I=
;
где Р1 – средняя стоимость жилой недвижимости за отчётный период;
Р0 – средняя стоимость жилой недвижимости за базовый период.
Таблица 2.2
Анализ стоимости 1 м
Стоимость, тыс. руб. |
Городской район | ||||||||||||||
Кир. |
Куйб. |
Окт. |
Центр. |
Лен. |
Сов. |
Пер. | |||||||||
МС | |||||||||||||||
Средняя |
36,50 |
41,00 |
28,27 |
37,70 |
30,63 |
33,96 |
33,95 | ||||||||
Индекс |
0,97 |
1,04 |
1,27 |
1,08 |
0,83 |
1,10 |
1,13 | ||||||||
1-КОМНАТНЫЕ | |||||||||||||||
Средняя |
38,90 |
38,10 |
42,93 |
35,58 |
34,20 |
34,59 |
38,90 | ||||||||
Максимальная |
41,71 |
40,79 |
60,00 |
46,41 |
39,47 |
37,94 |
42,50 | ||||||||
Минимальная |
33,87 |
35,15 |
33,97 |
27,12 |
28,42 |
30,77 |
34,72 | ||||||||
Индекс |
1,09 |
0,93 |
1,25 |
0,94 |
0,98 |
0,99 |
1,04 | ||||||||
2-КОМНАТНЫЕ | |||||||||||||||
Средняя |
36,11 |
49,20 |
32,13 |
28,32 |
36,52 |
30,91 |
47,52 | ||||||||
Максимальная |
46,08 |
67,24 |
36,52 |
33,08 |
54,35 |
35,87 |
64,81 | ||||||||
Минимальная |
28,30 |
38,15 |
29,35 |
23,19 |
28,12 |
27,83 |
30,77 | ||||||||
Индекс |
1,06 |
1,28 |
1,03 |
0,76 |
1,07 |
0,96 |
1,65 | ||||||||
3-КОМНАТНЫЕ | |||||||||||||||
Средняя |
34,30 |
33,90 |
29,08 |
33,40 |
34,80 |
29,32 |
32,08 | ||||||||
Максимальная |
40,87 |
41,67 |
30,00 |
47,54 |
44,17 |
32,18 |
45,00 | ||||||||
Минимальная |
27,03 |
19,35 |
27,97 |
25,40 |
25,00 |
24,76 |
25,86 | ||||||||
Индекс |
1,01 |
0,67 |
0,90 |
0,89 |
1,05 |
0,93 |
0,85 | ||||||||
4-КОМНАТНЫЕ | |||||||||||||||
Средняя |
33,39 |
43,69 |
29,59 |
35,15 |
32,45 |
35,71 |
31,17 | ||||||||
Максимальная |
38,82 |
48,47 |
30,67 |
42,22 |
39,83 |
40,54 |
33,73 | ||||||||
Минимальная |
30,59 |
35,55 |
27,94 |
29,45 |
25,79 |
26,59 |
28,20 | ||||||||
Индекс |
1,03 |
1,03 |
0,91 |
0,85 |
0,99 |
1,12 |
1,04 | ||||||||
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА | |||||||||||||||
Средняя |
28,66 |
18,17 |
18,94 |
23,12 |
18,65 |
27,33 |
22,83 | ||||||||
Максимальная |
42,31 |
22,08 |
21,11 |
26,86 |
26,13 |
34,67 |
29,44 | ||||||||
Минимальная |
14,71 |
12,70 |
16,66 |
18,60 |
10,94 |
20,98 |
12,90 | ||||||||
Индекс |
0,99 |
0,78 |
0,77 |
0,88 |
1,16 |
1,52 |
1,25 | ||||||||
На основании данных, приведённых в таблицах 2.1 и 2.2 можно сделать следующий вывод: на стоимость квадратного метра недвижимости жилого назначения существенно влияют такие факторы как: экология района, в котором находится объект недвижимости; физическая характеристика объекта (год постройки, величина физического износа, удобство планировки и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры. Остальные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, носят субъективный характер.
В городе Омске наибольшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, находящиеся в Кировском административном округе, где средняя стоимость 1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.
Для проведения полноценной оценки объекта недвижимости, особое внимание уделяется характеристикам, приведённым в таблице 2.3.
Таблица 2.3
Основные характеристики оцениваемого объекта
Характеристика объекта |
Значение |
Сегмент рынка недвижимости |
Жилая недвижимость |
Текущее использование |
Жилое помещение |
Юридическое описание: регион, район, адрес, право собственности |
г. Омск, Ленинский район, ул. 9-я Балтийская, д. 40., в частной собственности |
Право собственности на земельный участок |
В собственности |
Неблагоприятные условия окружающей среды |
Птицефабрика в 1 км от объекта |
Транспортная доступность |
В стороне от магистрали |
Состояние дорог |
Удовлетворительное |
Доступные инженерные коммуникации |
Электроэнергия, водопровод |
Характеристика объекта |
Значение |
Год постройки |
1967 |
Этажность |
1 |
Этаж |
1 |
Общая площадь |
55/28/9 |
Техническое состояние |
Хорошее |
Стены |
Каркасно-насыпные |
Перекрытия |
Древесина |
Кровля |
Шифер |
Коммунальные услуги |
Электроэнергия, водопровод |
Дополнительная информация |
3 комн.+кухня, баня, гараж, погреб, колодец, окна пвх, 5 соток земли |
Типичное использование |
Индивидуальное жилищное строительство |
Основные характеристики застройки |
Жилые здания |
Основной тип зданий |
Шлакоблочные, кирпичные, каркасно-насыпные, бревенчатые. |
Этажность застройки |
1, 2 |
Социальная инфраструктура |
Отделение почтовой связи, продуктовые и промышленные магазины, аптека, парикмахерская, детсад. |
Благоустройство территории |
Детская площадка |
В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявим объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах-аналогах представлены в таблице 2.4.
Таблица 2.4
Характеристика объектов – аналогов
№ п/п |
Объект |
Местоположение |
Цена предложения, руб./руб.м |
Общая площадь, м |
Характеристика |
1 |
1
½ частного до |
Ленинский округ, ул.Кутузова |
860 тыс. |
49 |
4 сотки земли, окна пвх, хоз. постройки, в/от. |
17,55 тыс. | |||||
2 |
½ частного дома |
Центральный округ, Краснопахарский пер. |
1150 тыс. |
51 |
3,5 сотки земли, хоз. постройки |
22,55 тыс. | |||||
3 |
½ частного дома |
Центральный округ, 35 лет Советской армии |
935 тыс. |
49 |
2 сотки земли, хоз. постройки, обшит сайдингом |
19,08 тыс. | |||||
|
4 |
½ частного дома |
Кировский округ, ул. 8 Кировская |
588 тыс. |
43 |
Центральный водопровод, п/вод. отопление |
13,67 тыс. |
Таблица 2.5
Расчёт стоимости единицы сравнения
Элемент сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 | |||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |||||
Цена продажи, руб. |
860 000 |
1 150 000 |
935 000 |
588 000 | ||||||
Общая площадь, м |
49 |
51 |
49 |
43 | ||||||
Цена за 1 м , руб. |
17,55 |
22,55 |
19,08 |
13,67 | ||||||
Рыночные поправки | ||||||||||
Единица сравнения (стоимость 1 м ) |
17,55 |
22,55 |
19,08 |
13,67 | ||||||
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
17,55 |
22,55 |
19,08 |
13,67 | ||||||
Условия продажи |
Свободная |
Свободная |
Свободная |
Свободная | ||||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
17,55 |
22,55 |
19,08 |
13,67 | ||||||
|
Физические поправки | ||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |||||
Транспортная доступность |
В стороне от магистрали |
Рядом с магистра-лью |
В стороне от магистрали |
Рядом с магистра-лью |
Рядом с магистра-лью | |||||
Корректировка, % |
0 |
5 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
17,55 |
23,68 |
19,08 |
13,67 | ||||||
Материал конструкций |
Кар./насып-ной |
Кар./насып-ной |
Рубленный |
Брус |
Кар./насып-ной | |||||
Корректировка, % |
0 |
5 |
5 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
17,55 |
24,86 |
20,03 |
13,67 | ||||||
Использование |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое |
жилое | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
17,55 |
24,86 |
20,03 |
13,67 | ||||||
Техническое состояние |
Удовл. |
Удовл. |
Отличное |
Хорошее |
Хорошее | |||||
Корректировка, % |
-5 |
5 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
20,03 |
13,67 | ||||||
Этажность |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
20,03 |
13,67 | ||||||
Остекление |
ПВХ |
Стекл/пак |
Стекл/пак |
Стекл/пак |
Стекл/пак | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
20,03 |
13,67 | ||||||
Инфраструктура |
Плохо развита |
Плохо развита |
Плохо развита |
Плохо развита |
Хорошо развита | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
5 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
20,03 |
14,35 | ||||||
Благоустройство территории |
Благоустрое-на |
Благоуст-роена |
Благоустроена |
Благоуст-роена |
Благоуст-роена | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
23,03 |
14,35 | ||||||
Дополнительные характеристики |
Водопровод, баня |
------ |
------ |
Сайдинг |
Водопровод | |||||
Корректировка, % |
0 |
0 |
2 |
5 | ||||||
Скорректированная величина |
16,67 |
26,1 |
23,49 |
15,07 | ||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |||||
Выводы | ||||||||||
Общая чистая коррекция, руб. |
0,88 |
3,55 |
4,41 |
1,4 | ||||||
В % от цены продажи |
5 |
16 |
23 |
10 | ||||||
Общая валовая коррекция, руб. |
0,88 |
3,55 |
4,41 |
1,4 | ||||||
Коэф. значимости |
0,09 |
0,35 |
0,43 |
0,14 | ||||||
Весовой коэф. |
0,47 |
0,12 |
0,10 |
0,30 | ||||||
Стоимость 1 м |
17,83 | |||||||||
Общая чистая коррекция –
величина, на которую изменена стоимость
объекта-аналога после
Общая валовая коррекция – сумма всех проведённых денежных корректировок.
Общая валовая коррекция
наиболее полно отражает изменения
стоимости объекта-аналога и
где Кз – коэффициент значимости i-го аналога;
ОВКi – общая валовая коррекция i – го аналога;
n – число аналогов.
;
;
.
Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов по формуле 3:
;
;
;
.
Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учётом коэффициентов значимости производится по формуле 4:
где См – стоимость 1 м ;
ССан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.
См = (16,67 0,47)+(26,1 0,12)+(23,49 0,1)+(15,07 0,3)= 17,83 руб./м
Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости площадью 55 м составляет 980,65 тыс. рублей.
Заключение
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
При выполнении данной контрольной работы, выступая в роли оценщика, необходимо было определить стоимость объекта недвижимости, с помощью сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости путём сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
При анализе рынка жилой недвижимости города Омска было выявлено, что наибольшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, находящиеся в Кировском административном округе, где средняя стоимость 1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.
В результате проведённой
работы по оценке жилого объекта недвижимости,
рассчитав стоимостные
Список литературы
- Асаул А.М. Экономика недвижимости: Учебник. – Спб.: 2008
4 . http://www.valmaster.ru/
5 . http://www.omskrealt.ru/
6 . http://www.omskrielt.com
