Основные принципы и понятия оценки собственности, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ

при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ – ФИЛИАЛ РАНХ и ГС

Кафедра Налогообложения  и учёта

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности

Тема: «Основные принципы и понятия оценки собственности, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» »

Выполнил: студентка группы 10122

«Финансы  и Кредит (оценка собственности)»

Проверил: Васин П.Н.,

доцент кафедры

СОДЕРЖАНИЕ

Введение.............................................................................................................3

1 Оценка собственности: понятие и виды стоимости …………………..4

2 Основные принципы оценки собственности …………………...…….8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Оценка собственности  как дисциплина и как вид деятельности образуется на базе множества наук и предметов.

Оценка собственности - это деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Актуальность моей работы обусловлена тем, что на сегодняшний  день появляется все большая необходимость  в объективной и компетентной оценке объектов оценки.

Целью моей работы является изучение такой деятельности как «оценка собственности и  ее основные принципы. Объектом оценки является здание, земля, транспорт, оборудование, одним словом, любой материальный предмет.

Исходя из цели, решаются следующие задачи:

• дать определение оценки собственности;
• рассмотреть основные принципы оценки собственности.

1. ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СТОИМОСТИ

Оценка собственности  является одним из механизмов повышения  эффективности управления ею. Причем правильно определять размер принадлежащего ему имущества желательно уметь  каждому. Каждый человек должен быть подготовлен к проведению сделок с объектами своего движимого  и недвижимого имущества.

Оценка собственности  имеет большое значение для:

• потенциального покупателя или продавца (физических или юридических лиц) – при определении обоснованной цены объектов сделки (купли-продажи, мены, иного отчуждения);
• кредиторов – при принятии решения о предоставлении кредита;
• арендодателей – при установлении арендной платы в привязке к рыночной стоимости объектов аренды;
• страховых компаний – при возмещении ущерба;
• собственников земельных участков – например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка изымаемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»;
• государства и общества в целом – при проведении приватизации и для развития некоторых сегментов рынка.

Оценка собственности  – это определение стоимости  собственности при помощи определенных методов расчета.¹

Конечной целью  оценщика является получение обоснованной на определенную дату стоимости объекта оценки. Чтобы определить стоимость объекта, его надо прежде оценить качественно и количественно. Если мы, к примеру, оцениваем здание, нам нужно разобраться, - из чего, и как оно построено, какими инженерными сетями оно оборудовано, что из себя представляет отделка, каков уровень технического состояния. Затем нужно оценить множество других факторов – местоположение, рыночную ситуацию, риски, связанные с вложением средств в оцениваемый объект. Существенную часть работы оценщика составляет анализ прав на оцениваемый объект, т.е. юридическая экспертиза.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.²

Итак, чтобы определить стоимость, сначала необходимо провести анализ объекта оценки, для чего специалист должен обладать знаниями технических, экономических и юридических  наук. Затем, используя разные подходы  и методы, оценщик получает обоснованную стоимость объекта. Стоимость может  быть разной, но чаще всего определяется рыночная стоимость.

При осуществлении  оценочной деятельности используются виды стоимости:

• рыночная;
• инвестиционная;
• ликвидационная;
• кадастровая.

1 Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2 При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

3 При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

4 При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.³

3 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ

Профессиональные оценщики разработали  логический и системный  подход к определению стоимости  собственности. Он реализуется через  серию последовательных шагов, позволяющих  принять  во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных  принципов.

Принципы  оценки могут  быть объединены в четыре группы:

1. принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя);
2. принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
3. принципы, обусловленные действием рыночной (внешней) среды;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

1 К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

• полезность;
• замещение;
• ожидание (предвидение).

Принцип полезности: объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки и больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы в оценке.

Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается  в определении текущей стоимости  дохода или других, выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода.

2 К принципам, связанным с эксплуатацией объектов собственности, относятся:

• остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической  деятельности обычно требует наличия  некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская  деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Данный принцип лежит в основе метода остатка для земли при  оценке земельных участков.

• Принцип вклада основывается на следующем: включение (вычленение) любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост (уменьшение) стоимости больше затрат на приобретение (вычленение) или строительство этого фактора. Указанное изменение стоимости и является вкладом. Данный принцип лежит в основе проведения корректировок в сравнительном подходе в оценке. Кроме того, на нем основано принятие решений в рамках стоимостного подхода (позволяет оценить эффективность управления решения относительно объекта оценки) к управлению бизнесом, недвижимостью и другими объектами оценки.
• Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами, факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.
• Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип является иллюстрацией закона предельной производительности, а также продукта изменения доходов и расходов в традиционном представлении жизненного цикла.
• Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок, здание слишком малы или слишком  велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости (имеется в виду стоимость единицы  измерения (1 м², 100 м²).

• Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и, как следствие, максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

3 К принципам, связанные с действием рыночной среды, относят:

• принцип спроса и предложения;
• принцип конкуренции;
• принцип соответствия;
• принцип зависимости;
• принцип изменения.
• Предложение и спрос – это ведущие факторы, влияющие на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса – это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.⁴ Когда объемы предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена, как правило, отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости от объема предложения и в обратной от объема спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность, которая лежит в основе формирования стоимости объекта оценки сравнительном подходе.
• Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Таким образом, при прогнозировании увеличения количества аналогичных объектов на рынке необходимо учитывать данное обстоятельство путем снижения будущих доходов от объекта увеличения степени связанного с ним риска.
• Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенности производства и т.д. Принцип реализуется при формировании функционального износа в оценке.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия в оценке недвижимости имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением по сравнению с ближайшими аналогами. Рыночная стоимость такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат на его производства. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии – это положительное воздействие, оказываемое на стоимость оцениваемого объекта несоответствием окружающей среды его использованию. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

• Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа и торговая марка производителя и т.д.
• Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки поэтому оценивается на определенную дату (дату проведения оценки), которая указывается в отчете об оценке.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

• отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

То есть обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях. Сущность данного принципа отражена также в п. 10 ФСО №1 и п. 6 раздела «Общие понятия и принципы оценки» международных стандартов оценки.⁵

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка  собственности - это деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки. Деятельность начинается с потребности в ней заинтересованных субъектов.

Профессиональная  оценка собственности необходима во многих ситуациях. Есть случаи, когда  оценка требуется по закону – здесь  имеет место обязательность проведения оценки. В остальном она проводится по желанию заказчика при совершении различных сделок с собственностью или вовлечением ее в хозяйственный  оборот. Наиболее распространенные случаи, когда возникает необходимость  в оценке:

• сделка купли-продажи имущества;
• выдача и получение кредита под залог (объективная оценка залога в этом случае необходима банку или иному кредитному учреждению, выдающему кредит);
• принятие обоснованного решения о партнерстве (оценка доли, вкладываемой партнером в бизнес);
• ликвидация или преобразование предприятия (оценка отдельных активов или предприятия целиком);
• принятие инвестиционных решений;
• принятие решений о санации или банкротстве предприятия;
• страхование имущества;
• переоценка основных фондов (для бухгалтерского или налогового учета);
• определение возможного и фактического ущерба.

Оценка собственности  относится к числу наиболее динамично  развивающихся видов деятельности специалистов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями);
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (с изменениями и дополнениями);
3. Урусова И.Н. Экономические интересы в системе отношений собстенности / И.Н. Урусова // Экономический журнал. – 2008. - № 15 – с. 37 – 46;
4. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности : учебник / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, С.В. Харитонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – с. 132-136;
5. Электронный ресурс: «Консультант плюс» - надежная правовая поддержка: http://www.consultant.ru ;
6. Электронный ресурс: Гарант – информационно-правовой портал: http://www.garant.ru

¹ Урусова И.Н. Экономические интересы в системе отношений собстенности / И.Н. Урусова // Экономический журнал. – 2008. - № 15 – с. 37 – 46.

² Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

³ Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (с изменениями и дополнениями) 

⁴ Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.М. Руттайзера. М: Дело, 1998.

⁵ Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности : учебник / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, С.В. Харитонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – с. 132 – 136.