Основные задачи развития рынка недвижимости

Содержание

  стр

1 Основные задачи развития рынка недвижимости            2  

2 Предварительное обоснование инвестиций в развитие

  земельного участка                                     9 

1 Основные задачи развития рынка недвижимости

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения

В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 

К основным особенностям рынка недвижимости относятся:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии  рынка недвижимости характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает  риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать  и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

- операции на рынке  недвижимости связаны со значительными  операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное  развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым  имуществом: со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения  обязательств (например, реализация  заложенных или арестованных  объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный  капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих  субъектов (с удовлетворением требований  кредиторов, в том числе за  счет реализации имущества собственников);без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления  использования, названия торговой  марки, юридического адреса и  др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное  ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; 

- регулярно получаемый  доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя  предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных  форм и различных операций, в  том числе при кредитовании  развития недвижимости.

Функции рынка

Ценообразующая (или эквивалентная) функция - это установление ценностных эквивалентов для обмена продуктов. При этом рынок сопоставляет индивидуальные затраты труда на производство товаров с общественным эталоном, т.е. соизмеряет затраты и результаты, выявляет ценность товара посредством определения не только количества затраченного труда, но и с какой пользой.

Информационная функция. Постоянно изменяющиеся цены на продукты и ресурсы дают объективную информацию о потребном количестве, ассортименте, качестве благ, поставляемых на рынки. Высокие цены свидетельствуют о недостаточном предложении, низкие цены - об избытке благ по сравнению с платежеспособным спросом.

Информационная функция дает участникам рынка через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит объективную информацию о спросе и предложении товаров и услуг на рынке. Современный рынок превращается в гигантский компьютер, собирающий и обрабатывающий огромные объемы информации и выдающий обобщенные данные о состоянии рынка и условиях реализации товаров и услуг.

Регулирующая функция предполагает воздействие рынка на все сферы экономики, обеспечивает согласование производства и потребления в ассортиментной структуре, сбалансированность спроса и предложения по цене, объему и структуре, пропорциональность в производстве и обмене между регионами, сферами национальной экономики.

Посредническая функция обеспечивает встречу экономически обособленных производителей и потребителей с целью обмена результатами труда.

Санирующая функция. Рыночный механизм - это достаточно жесткая, в известной мере жестокая система. Он постоянно проводит «естественный отбор» среди участников хозяйственной деятельности. Используя инструмент конкуренции, рынок очищает экономику от неэффективно функционирующих предприятий. И напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и активным. В результате селекционной работы рынка повышается средний уровень эффективности, поднимается устойчивость национального хозяйства в целом.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер.

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России - финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах - в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.

Купля-продажа недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.

Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.);

спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Однако, при избыточном соотношении продавцов и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным;

почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

2 Предварительное обоснование инвестиций в развитие земельного участка.

Существует довольно много способов инвестирования собственных средств для защиты их от инфляции и получения дополнительного дохода. Одним из таких способов является покупка земли, причем следует отметить, что по своей прибыльности такой способ вложения капитала, иногда превышает вложения в недвижимость.

Для получения максимальной выгоды следует учесть ряд составляющих факторов и только после этого приступать к покупке наиболее подходящего участка земли.

Инвестиции в землю можно расценивать только как долгосрочное капиталовложение, так как рассчитывать на подорожание можно только через несколько лет, так же как покупка золота или вложения в недвижимость. Ведь для того, что бы участок земли значительно подорожал, требуется определенное время, или обстоятельства при которых вырастит цена на землю. Только после этого мы сможем его продать и получить долгожданную прибыль.

Основные преимущества инвестиций в землю:

• Относительно не большие суммы вложений – ведь можно купить и небольшой участок или в недорогом месте. Иногда цена сотки земли составляет всего несколько сотен долларов, покупка всего участка обходится в пару тысяч. Но чаще всего это удаленные от инфраструктуры участки, не обладающие на данный момент коммерческой стоимостью. 

• Возможность дальнейшей капитализации – вы всегда можете построить на участке строение, то значительно увеличит его стоимость.

• Многоцелевое использование – в зависимости от территории, можно пользоваться купленной землей для отдыха или развлечений на природе.

Главные моменты, на которые следует обратить внимание при выборе:

• Ликвидность – чем большим спросом пользуется купленная вами земля, тем скорее вы сможете ее продать. Поэтому следует инвестировать только в самые ходовые земельные наделы, на которые присутствует стабильный спрос.  
Понятное дело, что участок в глухой деревне в Подмосковье будет стоить на порядок меньше, чем земля в самой Москве или возле Федеральной трассы. Но все же лучше купить небольшой надел, но в ходовом месте, чем огромное поле в Простоквашино.

• Площадь – наиболее выгодно покупать участки большой площадью, в этом случае цена за одну сотку или гектар существенно ниже. Главное, что бы присутствовала возможность разбить этот земельный надел на несколько мелких, в этом случае вы получите дополнительную прибыль от перепродажи.

• Место – кроме ликвидности места так же следует учитывать и некоторые сопутствующие факторы, к которым относятся – наличие грунтовых вод, удобство подведения коммуникаций и подъезд транспорта. Такие моменты напрямую влияют на ценность покупки и значительно повышают спрос.

С процессом инвестирования обычно связаны два фактора – время и риск.

Тем не менее, значительное количество проектов приводят к убыткам именно «благодаря» недостаточно полной проработке возможных рисков. 

Правовое обеспечение инвестиционной деятельности в области создания объектов недвижимости предполагает реализацию комплекса мер, сводящих к минимуму в долгосрочной перспективе возможность утраты инвестором той прибыли, на которую он вправе был рассчитывать при создании инвестиционного объекта, и полностью исключающих возможность потери вложенных средств. 

Под «риском инвестиций» будем понимать возможность наступления тех или иных событий, способных отрицательно повлиять на достижение конечной цели любого инвестирования – извлечение прибыли. 

Риски условно можно разделить на 3 группы по возможности прогнозирования:

1. Риск, возможность наступления которого невозможно предвидеть на стадии подготовки.

2. Риск возникновения и развития ситуации, не существовавшей на  стадии замысла и подготовки, но которую можно было предвидеть при качественном анализе проекта.

3. Риск неприятия во внимание и недооценки обстоятельств, исходно существующих до подготовки инвестиционного проекта.

Необходимо особо обратить внимание на условность ранжирования рисков по значимости, так как возникновение любого из них может привести к тотальной убыточности проекта в целом. 

Возможные ситуации, требующих проработки при инвестировании в земельные ресурсы.

1. Юридические риски  
   Таким риском является событие, наступление которого влечет для инвестора отрицательные юридические последствия, определенные нормативными актами.

2. Риск маркетинговой ошибки

o Ошибка в определении реальной и перспективной стоимости земли - земля приобретается по цене, превышающей среднерыночную за аналогичный участок, либо в ближне- и среднесрочной перспективе стоимость данного участка будет снижаться в силу тех или иных факторов. 

o Ошибка в определении наиболее эффективного варианта использования земельного участка - на земельном участке предусматривается строительство объекта, рентабельность эксплуатации которого (или продажи после постройки) будет ниже, чем объекта другого вида (назначения), возведение которого возможно по юридическим и техническим критериямна том же участке. 

o Ошибка в определении затрат на юридическое оформление, проектирование, строительство инвестиционного объекта. 

o Ошибка в расчете рентабельности планируемого объекта - как правило, возникает при неправильном расчете потребности в объекте, либо технической возможности объекта (расчет денежного оборота магазина, пропускной способности гостиницы, ресторана, производительности промышленного предприятия), либо при необоснованном завышении прогнозируемой прибыли (завышении расчетной цены на товарыи услуги, необоснованном занижении планируемых закупочных цен на сырье, экономиина затратах на рабочую силу и т.д.).

• Риск естественного изменения природно-экологических факторов

o Сезонные изменения - невозможность круглогодичного использования многих объектов (пристани, лыжные центры, турбазы), сезонное колебание спроса (гостиницы, торговые центры в дачной местности), транспортные сложности в удаленной местности (весенняя распутица, снежные заносы зимой).

o Возможность природно-климатических катаклизмов в данной местности - заболачивание, сели, оползни, вулканическая и сейсмическая опасности, сход лавин, наводнения. Большинство зон повышенной опасности хорошо известны и изучены. 

 Среди факторов производства особая роль принадлежит земле и другим природным факторам (полезным ископаемым, воде, лесам, воздуху и др.), многие из которых ограничены, редки и невосполнимы. Поэтому проблема экономического выбора приобретает при использовании этих факторов жизненно важное экономическое, экологическое и социальное значение для существования и развития общества. 
      В условиях рыночной экономики земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект инвестиций.  
      Хотя инвестиции в земельные участки – явление исторически закономерное, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации. Чтобы рядом был водоем, вокруг лес, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или целый жилой поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, защищая накопленный капитал от инфляции, то есть планирует заработать на перепродаже в будущем, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие инвесторы, которые переводят землю в другой статус, улучшая ее, подготавливают ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродают будущему застройщику.

Покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный инвестор должен быть хорошо осведомлен в юридических вопросах, чтобы ему не продали то, что он в дальнейшем никогда не продаст или продаст по бросовой цене. Необходимо обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а инвестор терпел колоссальные убытки. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать.  Земля с древних времен считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

Термин «земля» можно рассматривать в широком и узком смысле. В первом случае имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными, экономико-социальными и производственными свойствами. Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником его жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных. Развитие ремесла привело к использованию полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Сегодня «земля» все более настойчиво ассоциируется с понятием «недвижимость».

В рамках современного права и представлений главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительным от других объектов собственности, является ее неразрывная связь с землей - главной специфической особенностью. 
   В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ним прочно связано, то есть строительные объекты, здания и сооружения, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. А также земельные участки недр, обособленные водные объекты, естественные и искусственные водоемы (озера, пруды и др.), леса, многолетние насаждения.         

Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них земельный участок – является вещью природной, а другая – здание и сооружение – продукт труда. Это различие обуславливает и необходимость неодинаковых методов при экспертизе и оценке недвижимости.

Недвижимость является уникальным по сравнению с любым другим экономическим благом благодаря тому, что для нее характерны два важнейших отличительных свойства:

1) обязательным атрибутом  недвижимости является фрагмент  земной поверхности;

2) продолжительный период  использования - от десятилетий до нескольких столетий.

Любые операции на рынке недвижимости, объектом которых является земля, регулируются нормами земельного права.

Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

Любые операции на рынке недвижимости, объектом которых является земля, регулируются нормами земельного права.

Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом обусловлены спецификой земли как объекта недвижимости. Отличительные признаки недвижимости,  в частности земли, как объекта инвестиций включают, но не ограничиваются следующими характеристиками:

1)  недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2)  недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

3)   прочная не только физическая,  но и юридическая связь с землей;

4) низкая доступность  полной и достоверной информации  о сделках, уровне доходов инвестиций  в недвижимость;

5) долговечность объекта  инвестирования;

6) потеря потребительских  свойств или перенос стоимости  в процессе производства происходит  постепенно по мере износа;

7)   полезность  недвижимости  определяется  способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;

8) тенденция к увеличению  стоимости земли со временем;

9)  присущи специфические риски: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый   риск,   связанный   с   условиями   пересмотра арендной платы;

10)  необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

11)  действуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.

Выделяют три основных типа недвижимости: 

– земля (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.);

– жилье (элитное жилье; типовое жилье; городское, загородное жилье, дачи и др.); 

– нежилые помещения (офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; зрелищные помещения; развлекательные помещения; общепитовские помещения; производственные помещения и др.).

При этом базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров.

Недвижимость также классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию портфеля земельных инвестиций и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Рынок земельных инвестиций подвержен влиянию множества факторов в силу которых колебания спроса и предложения происходят постоянно:

1) экономические: уровень  доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

2) социальные: изменение  численности, плотности населения, образовательного уровня;

3) административные: ставки  налогов и зональные ограничения;

4)  экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки, в том числе сезонных колебаний, необходимости государственной регистрации сделок, вложения капитала в недвижимость.

Основными способами финансирования земельных инвестиций являются: аренда земельных участков, купля-продажа, и ипотека.

Ценность земли невозможно выразить в сухих цифрах инвестиционных расчетов, однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

Основными отличительными особенностями земли как объекта инвестирования в современной России являются следующие:

земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции (от 30% до 200%).

земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет.

земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).

земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах.

земля обеспечивает минимальные риски инвестиций - обладатель прав собственности на землю гарантированно получает доход от ее продажи.

земля с каждым годом обладает все большей ликвидностью и в случае острой необходимости приобретенный актив обладает возможностью ускоренной реализации и скорейшего возврата вложенных средств.

земля является конечным ресурсом и подвержена ажиотажным всплескам спроса, позволяющим получать сверхвысокую доходность.

земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.

земля является одним из лидеров в сфере инвестиций по соотношению капиталоёмкость-доходность.