Основных экономико-правовые понятия в жилищной сфере

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВННЫЕ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ В ЖИЛИЩНОЙ

СФЕРЕ. ОБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2. СИСТЕМА КОНТРАКТНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ. СИСТЕМА ЗАКЛАДНЫХ

ЛИСТОВ

3. ЗАДАЧА

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

1.ОСНОВНЫЕ  ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ В  ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ. ОБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 
 

    Жилищная  сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию  жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и  ремонт.

    Недвижимость  в жилищной сфере - недвижимое имущество  с установленными правами владения, пользования и распоряжения в  границах имущества, включающее: земельные  участки и прочно связанные с  ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные  постройки, зеленые насаждения с  многолетним циклом развития; жилые  дома, квартиры, иные жилые помещения  в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и  временного проживания; сооружения и  элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

    Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений  независимо от форм собственности, включая  жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения  вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения  из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье  в результате обращения взыскания  на жилое помещение, которое приобретено  за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств  целевого займа, предоставленного юридическим  лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита  или целевого займа, специальные  дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

    Социальная  норма площади жилья - размер площади  жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг.

    Договор социального найма жилого помещения - соглашение, по которому собственник  государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет  во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое  помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется  использовать его для проживания и своевременно вносить плату  за жилое помещение.

    Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и  пользование либо пользование, а  арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором  и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

    Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный  участок в установленных границах и расположенные на указанном  участке жилое здание, иные объекты  недвижимости и в котором отдельные  предназначенные для жилых или  иных целей части (помещения) находятся  в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся  в общей долевой собственности.

    Товарищество  собственников жилья - некоммерческая организация, созданная домовладельцами  в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества  кондоминиума и обеспечения его  эксплуатации, а также в целях  владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

    Компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые  гражданам в качестве помощи для  оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его  покупки.

    Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых  домов (с комплексом инженерной и  социальной инфраструктуры или без  него) в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.

    Плата за содержание жилья - плата, взимаемая  с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального  найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических  устройств и технических помещений  жилого дома.

    Плата за ремонт жилья - плата, взимаемая с  собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального  найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий  ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленным  Правительством Российской Федерации  перечнем связанных с таким ремонтом работ.

    Плата за наем жилого помещения - плата, взимаемая  собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального  найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

    Основы  ценообразования в сфере жилищно-коммунального  хозяйства - основные принципы и методы формирования цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и  тарифов на коммунальные услуги, а  также правила их регулирования  и применения, включающие в себя указание на структуру этих цен и  тарифов, основания для их пересмотра, установление периода их регулирования, порядок рассмотрения, согласования и утверждения этих цен и тарифов, в том числе устанавливаемых в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.

    Ипотека предполагает, что приобретаемая  недвижимость будет находиться в  залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым  недвижимость может выступать как  предмет залога в ипотечном кредитовании.

    Объектом  ипотеки являются:

    - жилые дома, квартиры и отдельные  изолированные комнаты (коммунальные  квартиры не могут быть объектом  ипотеки);

    - любой земельный участок, кроме  указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

    - предприятия и здания, используемые  в предпринимательской деятельности;

    - строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

    - морские и воздушные суда.

    Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

    - быть подключен к системе отопления,  при этом подача тепла должна  поступать на всю жилую площадь; 

    - иметь отдельную кухню и санузел; 

    - иметь исправное сантехническое  оборудование, окна, двери, а для  последних этажей еще и крышу; 

    - иметь горячее и холодное водоснабжение  как в ванной комнате, так  и на кухне. 

    К зданию, в котором находится предмет  залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии  или нуждаться в капитальном  ремонте. Фундамент здания обязательно  должен быть кирпичным, цементным или  каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

2.СИСТЕМА  КОНТРАКТНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ.

СИСТЕМА ЗАКЛАДНЫХ ЛИСТОВ 
 
 

    Устойчивые  системы контрактных сбережений введены:

    • В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;

    • В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

    • В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

    В Германии действует наиболее известная  модель контрактных сбережений —  строительные сберегательные кассы. Они  начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства  одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись  собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них  мог приобрести жилье уже через  год, второй — через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются  все, кроме последнего.

    Современные строительные сберегательные кассы  — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня  строительство каждых трех из четырех  единиц жилья финансируется с  участием системы жилищных стройсбережений.

    Источником  ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование  жилищным займом, а также государственная  премия, которая выплачивается в  соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что  вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного  времени (обычно пять-шесть лет), в  течение которого он ежемесячно делал  вклады на установленную в контракте  сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные  на все время действия контракта.

    Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного  в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

    Иные  модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

    Во  Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого  получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при  этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать  до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков  под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный  банк (Credit foncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам  и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные  операции связаны с выдачей среднесрочных  и долгосрочных ипотечных ссуд в  основном крупным строительным компаниям  и землевладельцам на жилищное и  промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

    В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система  строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита  не обязательно быть вкладчиком строительного  общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

    В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении  важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и  экономики в целом.

    Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных  листов, кредитора, управляющей фирмы  по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном  лице (ипотечном банке). Обеспечение  эффективности данной системы зависит  от соблюдения следующих основных принципов  ее построения и функционирования.

    1. Лицензирование.

    На  эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.

    2. Принцип покрытия.

    Объем всех выпущенных ипотечным кредитным  институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через  ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы  выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

    3. Предел покрытия.

    Только 60-70% стоимости заложенного имущества  может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска  закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке  недвижимости.

    4. Регистр покрытия.

    Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная  сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного задолженности, цена(у) залога, способ использования  объекта залога.

    5. Преимущественное право держателей  закладных листов.

    При банкротстве банка держатель  залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

    6. "Защитный вал".

    Активы, пассивы и дело, связанные с  ипотечными кредитными операциями и  выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных  банков, как правило, существенно  ограничено законодательством; исключены  действия с повышенным риском.

    7. Надзор.

    В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью  ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с  банковским законодательством (для  ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний  аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора  для каждого банка назначается  доверительное лицо (фидуциарий), которое  информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в  регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами  об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных  с выпуском залоговых листов. Как  правило, регулируется также доля собственных  средств банка по отношению к  объему выпуска закладных листов.

    Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов нужно наличие  вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая  ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

    Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной. 

ЗАДАЧА 
 
 

    Заемщик получил в коммерческом банке  ипотечный кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет на строительство жилья. Годовая процентная ставка по кредиту фиксирована на весь срок и находиться в таблице вариантов. Погашение кредита производится один раз в год. Досрочное погашение не допускается. Рассчитайте график погашения ипотечного кредита при условии, что выдан:

1. аннуитетный ипотечный кредит;
2. пружинный ипотечный кредит.

По таблице  вариантов годовая процентная ставка – 12%.

Решение:

1. расчет графика погашения ипотечного кредита при условии, что выдан аннуитетный ипотечный кредит:

где Y – общий платеж в периоде;

      R – платеж по погашению основного долга;

      I – процентный платеж в периоде.

• расчет величины общего платежа, направляемого на погашение ипотечного кредита

• расчет  размера платежа основного долга в каждом периоде (R_k)

• расчет  остатка невыплаченного долга каждом периоде (D_k)

• расчет  величины процентного платежа для каждого расчетного периода (I_k)

Таблица 1.

Расчет  графика погашения аннуитетного ипотечного кредита, тыс. руб.

Рис.1. Динамика и структура погашения  аннуитетного ипотечного кредита, тыс.руб.

Рис.2. Динамика остатка основного долга  по аннуитетному ипотечному кредиту, тыс.руб. 

2.  расчет графика погашения ипотечного кредита при условии, что выдан аннуитетный ипотечный кредит:

• расчет размера платежей по основному долгу:

• расчет  остатка основного долга:

• расчет  величины процентного платежа для  каждого расчетного периода:

• расчет  величины общего платежа в каждом расчетном периоде:

Таблица 2.

Расчет  графика погашения пружинного ипотечного кредита, тыс. руб.

Рис.3. Динамика и структура погашения  пружинного ипотечного кредита, тыс.руб.

Рис.4. Динамика остатка основного долга  по пружинному ипотечному кредиту, тыс.руб.

Вывод:

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ