Особенности формирования рынка недвижимости в России

Содержание

1. Особенности формирования

рынка недвижимости в России………………………………………….3

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости…………………..9
3. Расчетно-аналитическое задание………………………………………19

Список использованной литературы

1. Особенности формирования рынка недвижимости в России.

Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости в Российской Федерации, стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка - это введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; право вое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по секторам рынка.

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости¹ происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение.² Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.

Формирование рынка  недвижимости – качественно новая для российской экономики структура – началось в условиях либерализации экономики.

К 1997 г. на рынке недвижимости была достигнута относительная стабилизация, ³ система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась в довольно устойчивую функциональную структуру.

С августа 1998 г. во всех городах  России цены на жилье и другие объекты  недвижимости стали снижаться (35…65 %). Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. В середине 1999 г. была достигнута нижняя ценовая планка. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать.

С июня-июля 2000г. в большинстве  городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. В этот период можно говорить о поиске качественно новых путей ведения бизнеса.

В 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался; вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки): Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались.

Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств. ⁴ Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

С августа 2004 г. параллельно  с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цен на объекты недвижимости не более чем на 25 %.

С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости  жилья на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17…18 % в месяц. ⁵ Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006 г. составил 45 %, жилье повышенной комфортности подорожало на 42 %, элитное  – на 22,5 %. Себестоимость строительства возросла до уровня 2 тыс. дол./ м².

В конце 2006–начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым  типам жилья и выравнивание предложения  и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %.

На протяжении всей истории  существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке  значительно превышает уровень  сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) – примерно 20 : 80 (в 2006 г. в Москве – 18 : 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени.

Исследования рынка  недвижимости показывают, что целью  большинства сделок на вторичном  рынке жилья является увеличение жилой площади.

Зная пропорции между  «чистыми» продажами и «альтернативными», а также значениями коэффициента альтернативы⁶ (соотношение между количеством квартир, выставляемых на продажу, и количеством возникающих вследствие этого заявок на покупку жилья), можно рассчитать среднерыночное соотношение между спросом и предложением на вторичном рынке жилья любого региона.

Расчеты по Москве и Санкт-Петербургу свидетельствуют, что на рынках давно  наблюдается перманентный дисбаланс  спроса и предложения (в пользу первого). Это главная причина роста  цен на жилье в последние шесть  лет.

Объемы продаж на первичном  рынке не способны в массовом порядке удовлетворять избыточный спрос рынка недвижимости. Таким образом, сложившаяся конъюнктура вторичного рынка и состояние первичного объективно предопределяют тенденцию к дальнейшему росту цен на жилье.

Необходимо подчеркнуть, что ипотека не способна обеспечить массовый «выброс» предложения и вызвать хотя бы среднесрочную стабилизацию рынка. Не может существенно повлиять на реальный объем жилищного строительства и валютная выручки от продажи нефти. Соответственно радикально изменить сложившееся положение на рынке недвижимости и создать эффективные инструменты удовлетворения избыточного спроса в ближайшие годы вряд ли удастся.

Рынок недвижимости развивается  циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 1.3): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается  поглощение созданных объектов недвижимости 1 (см. рис. 1.3). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса 2. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя 3. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация 4: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Рис. 1.3. Взаимосвязь экономического  цикла и цикла рынков недвижимости

Таким образом, рынок  недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает  в процессы функционирования всех своих  субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации по таким сделкам, необходимой инфраструктуры (банки, ипотека, риелторские организации и пр.), а также операции по управлению и финансированию сделок. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов, с помощью которых передают права  собственности на объекты недвижимости; устанавливают цены на недвижимость; распределяют (или перераспределяют) территорию между различными конкурируюшими видами использования земель и ее улучшений (зданий, сооружений, многолетних насаждений и т. д.).

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается  взаимодействие трех элементов –  субъекта, объекта и рыночной среды  – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный  объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• остаточной продуктивности земли;

• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

• труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
• капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
• предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
• земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга  западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может  получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

• земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
• земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
• земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных  участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать  принадлежащую им землю. Грамотное  решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном  участке может быть построено  много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб  застройки земли определяется конкурентными  условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа –  сбалансированности.

Недвижимостью могут  владеть одновременно несколько  собственников. Эти имущественные  права, признаваемые законом, можно  разделить или соединить таким  образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных  интересов может происходить  по-разному:

• физическое разделение участка земли;
• разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
• разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
• разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
• разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

• зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

• предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости; 
• уровень конкуренции на рынке недвижимости; 
• изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование  этой группы принципов позволяет  собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в  конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей  местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения  в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его  строительство в несколько раз  выше, чем у других, то рыночная стоимость  более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет  к разрушительной конкуренции, так  как рост конкуренции ведет к  росту предложения на рынке. В  этой ситуации, если, например, спрос  не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это  принцип, характеризующий изменения  полезности объектов недвижимости в  данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты  недвижимости постоянно создаются  и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому  оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

• во-первых, соответствуют юридическим нормам; 
• во-вторых, реализация которых возможна физически; 
• в-третьих, осуществимы финансово;
• в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант  использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.