Особенности купли-продажи земельных участков в современной России

Особенности купли-продажи  земельных участков в современной  России.

Введение………………………………………………………………………....3

1.Общие положения о договоре купли - продажи земельных участков. Нормативно-правовое регулирование………………………………………..5

2. Основные положения  договора купли-продажи земельных  участков….10

3. Существенные условия  договора купли-продажи земельных  участков..13

Заключение……………………………………………………………………...18

Список использованной литературы…………………………………………20

Введение

Земля – являясь источником всякого богатства, представляет особую ценность для человеческого общества. Она является единственным местом обитания всех поколений людей выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства.

Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь  недвижимостью, играет огромную роль в  экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. На рынке недвижимости земельный рынок занимает не менее важное место. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли - продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. И здесь не до конца проработанная законодательная база является основной проблемой. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и  правоприменительных органов значительно  усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что интенсивная  хозяйственная политика, меры по обеспечению  населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых  производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные  факторы в самом кратчайшем времени  лишь увеличат потребность в земельных  площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Общие положения  о договоре купли - продажи земельных участков. Нормативно-правовое регулирование

Договор купли-продажи земельного участка – это разновидность  договора купли-продажи отдельных  объектов недвижимости. Данный договор регламентируют ст. 549-558 ГК РФ. Нормы, касающиеся купли-продажи отдельных объектов недвижимости, содержатся также в Жилищном кодексе, Земельном кодексе, Законе "Об акционерных обществах".

Поскольку указанные договора относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, значит они представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Земельное законодательство регулирует совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Так п. 5 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает  раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и  соответственно земельного участка  без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля  и иная недвижимость на ней принадлежат  одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К).

 Из правила есть  два исключения. Возможно, отчуждение  части здания или строения, которая  не может быть выделена в  натуре вместе с частью участка,  без земельного участка. Можно  также совершить сделку по  отчуждению здания или строения  без земли, если земельный участок  изъят из оборота.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл.  30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).

 Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи  недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

 Предмет договора продажи  недвижимости включает два рода  объектов:

1) продаваемое недвижимое  имущество;

2) действия сторон соответственно  по передаче, принятию и оплате  продаваемого недвижимого имущества.

 Особенностью договора, которая предусмотрена земельным  законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут  быть только те земельные участки,  которые прошли государственный  кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка  должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен  один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи  не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности  на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной  регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной  регистрации предусмотрен Федеральным  законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Практический смысл  и значение специальных правил, регулирующих договор продажи  недвижимости, предопределены тем,  что объекты недвижимости неотрывны  от места их нахождения, а договоры  их продажи могут совершаться  в любом другом месте. Участникам  имущественного оборота при заключении  подобного рода сделок необходимо  точно знать правовое положение  приобретаемого конкретного объекта,  в частности: не обременено  ли данное имущество правами  третьих лиц; является ли продавец  здания, сооружения, иного объекта  недвижимости собственником соответствующего  земельного участка и т.п. Эта  цель и достигается путем введения  обязательной государственной регистрации  прав на недвижимое имущество.

 В чем состоит юридическое  значение государственной регистрации  перехода права собственности  на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной  регистрации. Это условие применяется  и в тех случаях, когда стороны  договора купли-продажи исполнили  условия договора до государственной  регистрации перехода права собственности,  что не является основанием  для изменения их отношений  с третьими лицами.

 Если одна из сторон  уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны вынести  решение о государственной регистрации перехода права собственности, в этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

 Следует особо подчеркнуть,  что ст. 550 ГК РФ не требует  нотариального удостоверения договора  купли-продажи земельного участка.  Это объясняется тем, что в  настоящее время существует система  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с недвижимостью. В то  же время, если стороны изъявляют  желание нотариально удостоверить  договор купли-продажи земельного  участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).

 Важно обратить внимание  на коллизию норм гражданского  и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу  земельного участка без находящихся  на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный  участок, на котором находится  принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за  продавцом сохраняется право  пользования той частью земельного  участка, которая занята недвижимостью  и необходима для ее использования.  В случае, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных  участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться  план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана  участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

11 июня 1993 г. Роскомземом  утверждены Технические требования  к плану земельного участка.  План участка составляется, как  правило, в общегосударственной  системе координат. Для надежного  закрепления границ участка на  местности устанавливаются межевые  знаки. В качестве межевого  знака может служить специально  оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Основные положения  договора купли-продажи земельного участка

Теперь более подробно изучим сам договор купли-продажи  земельного участка. Договор купли-продажи  земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права  собственности на землю.

Форма договора купли-продажи  земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Обязательная государственная  регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается  только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под  выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе  типовой договор купли-продажи  земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная  регистрация перехода права собственности  от продавца к покупателю. Таким  образом, применительно к договору купли продажи земельного участка  момент заключения договора не совпадает  с моментом возникновения права  собственности у покупателя (со дня  государственной регистрации права  собственности).

Также следует иметь в  виду, что при нотариальном удостоверении  договора купли-продажи земли действует  принцип исключительной территориальной  компетенции, т.е. нотариальное удостоверение  договора должно осуществляться в соответствующем  нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие  точно определить объект (земельный  участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.

Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В тексте договора купли  продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его  предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Если предметом договора купли продажи земельного участка  является земельная доля в праве  общей собственности на земельный  участок, то должны быть соблюдены нормы  гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности  по цене, за которую доля продается  третьему лицу.

Если предметом договора купли продажи является земельный  участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Обязательным условием договора купли продажи земельного участка  является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами  исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной  цене земельных участков соответствующих  категорий. Если цена в договоре купли  продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в  договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В  любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

До заключения договора купли  продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка что должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

Существенные  условия договора купли-продажи  земельных участков

Теперь рассмотрим существенные условия заключения договора купли-продажи  земельного участка. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных, в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора.

В настоящее время в  науке гражданского права общепризнанно, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового  договора, соглашение по которым обязательно  должно быть достигнуто сторонами, поскольку  в противном случае договор не считается заключенным. Существенными  являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Наличие и возрастание  количества существенных условий договора, безусловно, усложняет и затрудняет экономический оборот, так как  ранее заключенные соглашения оказываются  под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, «выяснение существенных условий и обеспечение  их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и  отвечающим потребностям сторон». По общему правилу существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет  и цена.

Рассматривая предмет  в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными  трудностями, которые заключаются  в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это  связано с тем, что сам Гражданский  кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под  предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны  вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает  непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор  купли-продажи, если между покупателем  и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы  в соответствии с данным договором. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, то есть вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут  быть направлены действия сторон в  договорах и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие  о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения отдельных  экспертов, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом  выступает возмездная передача в  собственность покупателя недвижимого  имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет  выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношений и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым  необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом  договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с  другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие  признаки земельного участка.

Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации  предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно  установить, какое недвижимое имущество  подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий  договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Причем данное правило неуклонно  соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в  силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных  индивидуализирующих характеристик  объекта недвижимости. Он присваивается  объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого  имущества, в результате чего такое  недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости»).

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости, договор  о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается  судами при рассмотрении данного  рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными  условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и  ее можно именовать рыночной ценой  или ценой договора.

Как правило, цену участка  определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные  участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут  оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом  случае цена за земельный участок  не может быть меньше нормативной  цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства  РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения  нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности». По смыслу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»  при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они  являются сособственниками, предварительная  оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в  специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В  соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить  правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный  для целей, для которых товар  такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности  в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению  и истощению, способности к восстановлению и др.

В литературе отмечается необходимость  выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их значение для регулирования  купли-продажи земельного участка, по моему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому  указание на них как на существенные условия договора будет только значительно  затруднять оборот земельных участков.

Заключение

Из вышесказанного можно  сделать следующие выводы:

 Любое государство  с рыночной системой экономики  стремится к эффективному вовлечению  земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы  общества и государства. Такую  цель ставит перед собой и  Российская Федерация. Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,

Продажа земель составляют значительную часть поступлений  в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных  участков вовлекаются в экономический оборот.

В настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.

Подводя итоги рассмотрению данной темы связанной с куплей-продажей земельных участков, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками, а так же конкретизации некоторых моментов, связанных с куплей-продажей земельного участка.