Особенности оценки недвижимости в России

1.Износ основных фондов

В процессе функционирования основные фонды подвергаются физическому  и моральному износу.

Под физическим износом  понимается утрата основными фондами  своих технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и  естественный. Эксплуатационный износ  является следствием производственного  потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).

Степень физического  износа зависит от интенсивности  и условий эксплуатации, содержание и квалификации обслуживающих кадров, качества материалов и т.д.

Моральный износ основных фондов является следствием научно-технического прогресса. Существуют две формы  морального износа. Первая форма морального износа связана с удешевлением стоимости  воспроизводства основных фондов в  результате совершенствования техники  и технологии, внедрение прогрессивных  материалов, повышения производительности труда.

Вторая форма морального износа связана с созданием более  совершенных и экономичных основных фондов (машин, оборудования, зданий, сооружений и т.д.). В этом случае применение устаревших основных фондов становится экономически невыгодным, поскольку  используя устаревшую технику предприятие  расходует больше сырья, материалов, рабочего времени, энергии на единицу  продукции. Это приводит в конечном итоге к повышению себестоимости  и снижению качества выпускаемой  продукции.

Оценка морального износа первой формы может быть определена как разность между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов, т.е.:

где Ф_I - величина морального износа первой формы, руб.; 
Ф_пер. - первоначальная стоимость основных фондов, руб.; 
Ф_восст. - восстановительная стоимость основных фондов, руб.

Оценка морального износа второй формы осуществляется путем сравнения приведенных  затрат при использовании устаревших и новых основных фондов. Для этого  используется формула:

где Ф_II - величина морального износа второй формы и расчете на годовой вы пуск продукции, руб.; 
Ф_с - первоначальная (восстановительная) стоимость старых основных фондов, руб.; 
Ф_н - первоначальная стоимость новых основных фондов аналогичного назначения, руб.; 
E_н - нормативный коэффициент экономической эффективности; 
С_с - часть себестоимости годового объема готовой продукции на величину которой оказывают влияние старые основные фонды, руб.; 
С_н - часть себестоимости годового объема готовой продукции, на величину которой оказывают влияние новые основные фонды, руб. 

Амортизация основных фондов

Под амортизацией понимается процесс перенесения стоимости  основных фондов на создаваемую продукцию.

Осуществляется этот процесс путем включения части  стоимости основных фондов в себестоимость  произведенной продукции (работы). После  реализации продукции предприятие  получает эту сумму средств, которую  использует в дальнейшем для приобретения или строительства новых основных фондов.

Порядок начисления и  использования амортизационных  отчислений в народном хозяйстве  устанавливается правительством .

Различают сумму амортизации  и норму амортизации. Сумма амортизационных  отчислений за определенный период времени ( год, квартал, месяц) представляет собой  денежную величину износа основных фондов. Сумма амортизационных отчислений, накопленная к концу срока  службы основных фондов, должна быть достаточной  для полного их восстановления (приобретения или строительства).

Величина амортизационных  отчислений определяется исходя из норм амортизации. Норма амортизации - это  установленный размер амортизационных  отчислений на полное восстановление за определенный период времени по конкретному виду основных фондов, выраженный в процентах к их балансовой стоимости.

Норма амортизации  дифференцирована по отдельным видам  и группам основных фондов. С 1 января 1991г. введены единые нормы амортизации  для всех предприятий страны независимо от форм собственности. Нормы амортизационных  отчислений по машинам и оборудованию установлены, исходя из режима работы в две смены (за исключением оборудования непрерывных производств, кузнечно-прессового оборудования массой свыше 100т., для  которых нормы установлены, исходя из режима работы в три смены).

Основным показателем, предопределяющим норму амортизации, является срок службы основных фондов. Он зависит от срока физической долговечности  основных фондов, от морального износа действующих основных фондов, от наличия  в народном хозяйстве возможности  обеспечить замену устаревшего оборудования. Норма амортизации определяется по формуле:

где Н_а - годовая норма амортизации, %; 
Ф_п - первоначальная (балансовая) стоимость основных фондов, руб.; 
Ф_л - ликвидационная стоимость основных фондов, руб.; 
Т_сл - нормативный срок службы основных фондов, лет.

Амортизируются не только средства труда (основные фонды), но и нематериальные активы. К ним  относят: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, торговые знаки, торговые марки и  др.

Амортизация по нематериальным активам исчисляется ежемесячно по нормам, установленным самим предприятием.

В целях создания экономических  условий для активного обновления основных фондов и ускорения научно-технического прогресса признано целесообразным применение ускоренной амортизации  активной части (машин, оборудования и  транспортных средств), т.е. полное перенесение  балансовой стоимости этих фондов на создаваемую продукцию в более  короткие сроки, чем это предусмотрено  в нормах амортизационных отчислений.

Ускоренная амортизация  может производиться в отношении  основных фондов, используемых для  увеличения выпуска средств вычислительной техники, новых прогрессивных видов  материалов, приборов и оборудования, расширение экспорта продукции.

В случае списания основных фондов до полного перенесения их балансовой стоимости на себестоимость  выпускаемой продукции недоначисленные  амортизационные отчисления возмещаются  за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия. Эти денежные средства используются в таком же

порядке, как и амортизационные  отчисления. 

2. Договор как правовая форма  сделок с недвижимыми вещами

Понятие договора

Реализация экономических  отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в  форме договора - соглашения двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два  значения:

a) Юридический факт, порождающий права и обязанности;

b) Само правоотношение, содержание которого составляют  эти права и обязанности

Договорные отношения  по поводу недвижимости существуют в  виде:

· Простых - когда заключается  один договор между двумя сторонами

· Сложных, - если заключается  несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором  каждый участник выступает самостоятельной  стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне  с едиными интересами и едиными  волеизъявлениями.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной  связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Функции договора на рынке недвижимости:

Общие:

- Инициативная

- Координационная

- Гарантийная

- Защитная

- Волеизъявления

- Информационная

- Обеспечение свободы  предпринимательства

- Критерия оценки  управления недвижимостью

Специфические:

- Реализация предпринимательского  проекта

- Получения налоговых  и амортизационных льгот

- Закрепления отношений  сторон и действий сторон

- Осуществления на  недвижимое имущество

- Введения санкций,  предусмотренных сторонами и  законом

2.2 Принципы, структура  и условия договорных отношений

При разработке, согласовании условий и заключении договоров  в отношении недвижимого имущества, необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в  первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной  ответственности выполнения.

Принципы:

- Свобода договора (добровольность) - стороны самостоятельно  определяют: заключить договор или  не вступать в отношения; содержание  договора; вид договора, предусмотренный  или на предусмотренный нормативными  актами, в том числе смешанный  договор.

- Равноправие сторон - равенство прав в любых договорах,  кроме договора присоединения.

- Автономия воли - воля и волеизлияние одной  стороны не зависят от воли  и волеизъявления другой.

- Заинтересованность - каждая сторона сделки преследует  свои собственные интересы.

- Соответствие законам  - договор должен соответствовать  императивным нормам; договор, противоречащий  закону, недействителен.

- Обязанность исполнения - все условия договора должны  исполняться в срок.

- Ответственность  - при неисполнении или ненадлежащем  исполнении договора виновная  сторона должна: возместить другой  стороне причиненные убытки или  передать объект собственнику; соглашение  об устранении или ограничении  ответственности за умышленное  нарушение договора ничтожно.

- Соответствие сущности  договора - условия

Большое юридическое  значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки: правоспособность и  дееспособность участников сделки (ст. 17, 18, 35 ГК РК);,

- форма сделки (ст.158 ГК РК)

- применение законов  и норм других государств - именно  по месту подписания устанавливается  применяемое в сделке право,  если в тексте нет ссылки  на законодательство конкретной  страны.

Заключать договоры на основании Устава без доверенности могут руководители организации. Все  другие лица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действовать на основании выданной доверенности.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные: участники  отношений - заявление одной из сторон о включении определенных условий; предмет договора- особенности договора определенного вида недвижимости и  вида сделки; цена договора; время, способ и место исполнения;

Случайные: обычная  идентификация объекта; целевое  использование недвижимости (земель, жилья и др.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.

Субъекты сделки сами свободно ставят условия договора с  учетом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых  отступать нельзя. Например, в отношении  недвижимости законами установлен ряд  императивных норм:

- Целевое назначение  сельскохозяйственных земель и  обязательное их использование  для производства продукции растениеводства  и животноводства;

- Сохранение профиля  приватизируемых предприятий в  течение определенного времени;

- Использование квартир  только для проживания граждан;

- Учет интересов  граждан группы риска при совершении  сделок с жилыми помещениями;

- Обязательства плательщика  ренты переходят на приобретателя  объекта, обремененного рентой.

- Письменное извещение  кредиторов предприятия о его  продаже с правом требования  досрочного исполнения обязательств  и солидарная ответственность  продавца и покупателя по долгам  предприятия.

Статьи ГК РК, регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят  диспозитивный характер. Стороны  могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это  не противоречит закону. В отличие  от императивной, диспозитивная норма  применяется лишь постольку, поскольку  соглашение либо вообще сторон не установлено  иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной  норме, либо вообще исключить его  применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает  диспозитивное решение струнами сделок с недвижимостью таких  вопросов, как:

- Включение в цену  здания стоимости соответствующей  части земельного участка или  прав на него;

- Оплата расходов  по оформлению договора одной  из сторон;

- Способ владения  и пользования общим недвижимым  имуществом участниками совместной  собственности и др.

Существенными считаются  условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражает его природу. При отсутствии хотя б одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все  существенные условия - он вступает силу, если даже не содержит никаких других условий.

Существенным условием любой сделки с недвижимость является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается  согласованным сторонами, если в  нем имеются данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества.

Предмет договора в  сделках с недвижимостью.

2.3 Порядок исполнения  договора и ответственность сторон

Срок исполнения договора. По общему правилу - в день, указанный в договоре, либо в период времени, указанный в договоре. В случае, если из договора невозможно определить срок исполнения обязательств, обязанность должна быть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства по договору.

Обязательство, не исполненное  в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный  срок со дня предъявления кредитором письменного требования о его  исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из акта законодательства, условий обязательства или существа обязательства.

Должник вправе исполнить  обязательство до срока, если иное не предусмотрено законодательством  или условиями обязательства  либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательства, связанного с осуществлением его  сторонами предпринимательской  деятельности, допускается только в  случаях, когда возможность исполнить  обязательство досрочно предусмотрена  законодательством или условиями  обязательства либо вытекает из существа обязательства.

Место исполнения договора. Если место исполнения договора не определено законодательством или договором, то по общему правилу обязательство должно быть исполнено по месту нахождения той стороны, которая принимает исполнение обязательства. Исключения:

1) по обязательству  передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое  имущество - в месте нахождения  имущества;

2) по обязательству  передать товар или иное имущество,  предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому  перевозчику для доставки его  кредитору;

3) по другим обязательствам  должника передать товар или  иное имущество - в месте изготовления  или хранения имущества, если  это место было известно кредитору  в момент возникновения обязательства;

4) по денежному  обязательству - в месте жительства  кредитора в момент возникновения  обязательства, а если кредитором  является юридическое лицо, - в  месте его нахождения в момент  возникновения обязательства. Если  кредитор к моменту исполнения  обязательства изменил место  жительства или место нахождения  и известил об этом должника, - в новом месте жительства  или месте нахождения кредитора  с отнесением на счет кредитора  расходов, связанных с переменой  места исполнения;

5) по всем другим  обязательствам - в месте жительства  должника, а если должником является  юридическое лицо, - в месте его  нахождения.

Способ исполнения договора. Сторонам при заключении договора необходимо строго и точно предусмотреть, как будут исполняться их обязательства.

Обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства  и требованиями законодательства, а  при отсутствии таких условий  и требований - в соответствии с  обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ  от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Кредитор вправе не принимать исполнения обязательства  по частям, если иное не предусмотрено  законодательством, условиями обязательства  и не вытекает из существа обязательства.

Если иное не предусмотрено  соглашением сторон и не вытекает из договора, должник вправе при  исполнении обязательства потребовать  доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или  уполномоченным им на это лицом, и  несет риск последствий невыполнения такого требования.

Исполнение обязательства  может быть возложено должником  на третье лицо, если из законодательства, условий обязательства или его  существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять  исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Технико-юридическая  стадия исполнения договора. Проверка исполненного по количеству и качеству, документальное подтверждение факта исполнения. Акт приемки продукции (товаров) по количеству и качеству является основанием для предъявления поставщику соответствующей претензии.

Существует еще  один способ оформления исполнения обязательств - зачет взаимных требований. Он возможен при соблюдении следующих условий:

а) требования должны быть встречными;

б) требования должны быть однородными;

в) срок исполнения обязательств должен наступить.

Зачет производится на основании соглашения сторон, которое  оформляется либо протоколом, либо иным двусторонним документом, либо по требованию одной из сторон, которое  оформляется заявлением или письмом.

Принципы исполнения обязательств по договору (ст.378-404 ГК РК)

Основные принципы:

- Порядок исполнения

- Исполнение надлежащим  образом - в точном соответствии  с законом и договором, соблюдении  условий о предмете, обеспечение  качества исполнения, соблюдение  срока, места и способа исполнения

- Реальность - исполнение  в натуральном выражении в  установленных в договоре единицах  измерения без замены денежной  компенсации

- Экономичность - исполнение  с минимальными затратами при  выборе способа исполнения

- Сотрудничество и  партнерство - не нарушать прав  и интересов других лиц, уважать  моральные принципы общества, соблюдать  формы деловой этики, взаимно  содействовать выполнению обязательств

- Срочность - исполнение  в установленный срок, досрочное  исполнение соглашения сторон, просрочка  является основанием для расторжения  договора и возмещения убытков

- Ответственность  - имеет имущественный характер, выражается в применений санкций,  не принявший исполнение считается  просрочившим

- Место исполнения - устанавливается в договоре  или по закону, недвижимость передается  в месте ее расположения.

Принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе  о передаче недвижимости, не освобождает  продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняет следующие  четыре функции:

1. охраны прав и  интересов субъектов сделки

2. пресечение правонарушений

3. восстановления  нарушенных прав

4. воспитания

2.4 Изменение и расторжение  договора

Согласно статье 401 Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и  договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только:

1) при существенном  нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами  или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор считается  измененным или расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора (отказа от договора соответственно частично или полностью (статья 404 настоящего Кодекса).

По общему правилу, договоры должны исполняться, даже если после заключения договора приняты  нормативные акты, устанавливающие  иные, обязательные для сторон правила. Это правило закрепляет принцип  стабильности договора. Когда стороны  заключали договор, действовал один закон, устанавливающий одни обязательные правила. Договор еще не исполнен, а законодатель принял другие правила, обязательные для сторон, и в этом случае предпочтение отдается договору. Договор должен исполняться на тех  условиях, на которых был заключен, несмотря на существование других правил. Здесь действует принцип незыблемости договора, договоры должны исполняться  на тех условиях, на которых они  заключены.

Другое общее правило: изменение или расторжение договора допускается только по взаимному  соглашению сторон. Однако исключение из этого общего правила может  содержаться в самом договоре.

Итак, договор может  изменяться и расторгаться только по взаимному соглашению сторон, если в самом договоре не предусмотрено  иное. Одностороннее изменение договора, по общему правилу, не допускается и  одностороннее расторжение договора не допускается. Однако в двух случаях, и то только по решению суда, одна из сторон вправе потребовать изменения  либо расторжения договора:

При существенном нарушении  договора другой стороной.

При существенном изменении  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора.

Существенное нарушение  условий договора другой стороной. Не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения или расторжения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры. Под существенным нарушением условий договора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора. В этом случае также можно в одностороннем порядке опять-таки через суд требовать либо расторжения, либо изменения условий уже заключенного договора. Но это возможно при наличии следующих условий:

Это допускается тогда, когда иное не предусмотрено договором  или не вытекает из его существа. То есть если в договоре содержится такой пункт, что никакие изменения  обстоятельств не являются основанием для его изменения и расторжения, расторгнуть его невозможно. А  может быть и такая ситуация, что  в договоре на этот счет ничего не сказано, но из существа договора видно, что  риск изменения обстоятельств несет  одна из сторон. Таким договором  является договор строительного  подряда. Подрядчик осуществляет работы за свой риск, и он несет риск изменения  обстоятельств. Таким образом, у  подрядчика нет права требовать  изменения или расторжения договора, ссылаясь на изменение обстоятельств, расторжения договора.

Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы сторона  могла это предвидеть, то договор  либо вообще не был заключен, либо был  бы заключен на совсем иных условиях. Но одного этого тоже недостаточно.

Заинтересованная  сторона вправе потребовать по суду расторжения договора, наряду с тем, о чем мы говорили, при наличии  одновременно следующих условий: в  момент заключения договора стороны  исходили из того, что таких изменений  не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут  произойти, то это не является основанием для расторжения договора.

Изменение этих обстоятельств  вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.