Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования 

«Российский государственный  профессионально-педагогический университет»

Институт экономики и  управления

Контрольная работа

по дисциплине:

«Теория и практика оценочной деятельности»

Тема: «Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)»

Выполнил                                                                Студент группы: Вт-312 САУ 

                                                                                  Карецкас А.В.

Проверил                                                                 Преподаватель 

Екатеринбург 2012

Содержание

1. Введение.
2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.
3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.
4. Методы оценки зданий.
5. Заключение
6. Список литературы

1. Введение

Оценка стоимости объекта  строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного  проекта. От неё в большей степени  зависит экономическая эффективность  инвестиционного проекта, поскольку  точность определения стоимости  напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и  сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения  между доходами и затратами.

Основной частью инвестиционного  проекта является расчёт эффективности  инвестиций, который выполняется  в соответствии с указаниями [1, стр. 5, п. 4.1.11], и [2] на основе ряда показателей. Расчёт ведётся по следующей схеме:

Оценка  эффективноссссссссти

Прогноз расходов

Прогноз доходов

Расчёт эффективности

Рис. 1.

Оценка рыночной стоимости  здания является первым пунктом в  прогнозе доходов, что и будет  рассматриваться в работе далее.

2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.

Основной целевой функцией теории и методологии управления недвижимостью, а в частности  управления стоимостью недвижимости, является определение и обоснование  управленческих решений, максимизирующих рыночную стоимость объекта недвижимости.

 Определение рыночной  стоимости объекта недвижимости  представляет собой обязательный  предварительный этап в системе  мониторинга и управления стоимостью  недвижимостью. Сущность мониторинга  и управления стоимостью объекта  недвижимости заключается в периодическом  проведении расчетов рыночной  стоимости объектов недвижимости, а также ее компонент с учетом  планируемых и осуществленных  воспроизводственных, инвестиционных, инновационных, управленческих и других мероприятий.

Расчет рыночной стоимости  объектов недвижимости, в соответствии со стандартами оценочной деятельности, осуществляется с использованием трех базовых подходов к оценке, различных  по смысловому назначению и методике затратного, сравнительного и доходного большой зарубежный опыт в оценке всех видов собственности, включая и недвижимость. Разработаны международные стандарты и требования, регулирующие оценочную деятельность. В настоящее время накоплен и отечественный опыт оценки. При разработке российских стандартов оценки использовался зарубежный опыт, методология американских и европейских оценщиков.

 Современная ситуация  на российском рынке недвижимости, а в частности на региональном  рынке недвижимости Приморского  края, показывает следующее. Определенную часть регионального рынка недвижимости можно отнести к так называемому пассивному (или малоактивному) рынку недвижимости, характеризуемому такими факторами как: узкие территориальные границы, минимальное количество и сложный характер сделок, ограниченная доступность и низкая достоверность информации, низкая степень осведомленности продавцов и покупателей, нестабильность цен и, наконец, высокая роль нерациональных факторов в принятии решений.

Как показала современная  практика оценивания, зарубежные методики по оценке хорошо работают при определении  рыночной стоимости объектов недвижимости на активных и развитых рынках (например, рынки жилья) и слабо - (применение их затруднительно) на пассивных (малоактивных) рынках. Кроме того, существующая российская специфика (слабо развитая информационная инфраструктура, плохо работающее законодательство, налоговая специфика, российский менталитет) ставит определенные ограничения на применение общепринятых мировых методик  в России.

Все эти факторы накладывают  определенные ограничения на применения классических (в том числе и  зарубежных) методик оценки. Следовательно, естественно встает вопрос об адаптации  известных методик и разработки новых (с доведением их до научно-обоснованной методологии и нормативных документов).

 Экспертиза и оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости  присутствует на всех этапах  его жизненного цикла и является  критерием эффективности управления  объектами недвижимости. Факторы,  определяющие пассивные (малоактивные) рынки, накладывают определенные  ограничения на применения классических (в том числе и зарубежных) методик  оценки, основанных на сравнительном  и доходном подходе. В этой  ситуации, определяющим подходом  к оценке объектов недвижимости  на малоактивных рынках, является  затратные подход. Данный подход  является универсальным инструментом в текущих условиях и его главное преимущество состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки на малоактивных рынках, когда недостаточность информации ограничивает применение других подходов к оценке.

Основная формула определения  рыночной стоимости при затратном  подходе следующая: Рыночная стоимость  недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства  или замещения оцениваемого здания (сооружения) - сумма накопленного износа + стоимость участка земли как  свободного.

Большое внимание при исследовании составляющих основной формулы затратного подхода уделено износу объектов недвижимости, как наиболее проблематичной составляющей.

 Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения  потенциального инвестора и выражается  в снижении со временем стоимости  (обесценении) под воздействием  различных факторов. В оценочной  деятельности износ рассматривается  как основной фактор для определения  текущей рыночной стоимости на  конкретную дату. При затратном  подходе износ используется для  учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта  недвижимости. Учет износа объекта  - это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (определенной с помощью  затратного подхода) для определения  текущей рыночной стоимости оцениваемого  объекта. В современной методологии  определения износа объектов  недвижимости выделяют три вида  износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта  недвижимости с течением времени (технико-эксплуатационных качеств объекта). Физический износ  является результатом воздействия  как эксплуатационных, так и природных  факторов. Физический износ быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения стоимостного (или процентного) выражения физического  износа элементы здания подразделяются на две категории: долгоживущие и  короткоживущие. В практике оценивания, физический износ принято рассчитывать на основе следующих методов: нормативный  метод; стоимостной метод; метод  срока жизни.

 При анализе приведенных  выше методов определения физического  износа объектов недвижимости, а  также исследуя полученные практические  результаты по расчету физического  износа на объектах представителях (зданиях различного функционального  назначения типовых серий) можно  сделать определенные выводы:

- влияние физического  износа (устранимого) по-разному  сказывается на рыночной стоимости  зданий различного функционального  назначения (степень влияния);

- большое влияние на  величину физического износа  оказывает регулярность и полнота  проведения ремонтно-мероприятий;

- характер и динамика  развития физического износа  и его влияние на рыночную  стоимость здания имеет нелинейный  характер (линейно-квадратичная аппроксимация). Функциональное устаревание (или  функциональный износ объекта)  заключается в том, что

 объект не соответствует  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности.

Такой вид износа (может  проявляться в устаревшей архитектуре  здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

 Устранимый функциональный  износ определяется затратами  на необходимую реконструкцию,  способствующую более эффективной  эксплуатации объекта недвижимости. Величина устранимого функционального  износа определяется как разница  между потенциальной стоимостью  здания на момент оценки с  обновленными элементами и стоимостью  здания на ту же дату оценки  без обновленных элементов. Причинами  устранимого функционального износа  являются: недостатки, требующие добавления  элементов: недостатки. требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных как  с избытком, так и с недостатком  качеет венных характеристик здания. Он вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение тих недостатков. Данный вид износа может быть определен следующими способами: капитализацией потерь в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Исследуя факторы, вызывающие возникновение функционального  износа можно определить следующее: существует устойчивая взаимосвязь и взаимное влияние физического и функционального износа; функциональный износ имеет сложный характер своего возникновения и в большой мере связан с понятием полезности, а также сегментацией и типичными представлениями рынка.

 Внешний износ или  износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания  вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного  экономическими, политическими или  другими факторами. Причинами  внешнего износа являются общий  упадок района, в котором находится  объект; действия правительства  или местной администрации в  области налогообложения, страхования;  прочие изменения на рынке.  Внешний износ недвижимости в  зависимости от вызвавших его  причин в большинстве случаев  является неустранимым по причине  неизменности местоположения. Для  определения величины внешнего (или  экономического) износа могут применяться  следующие методы: капитализации  потерь в арендной плате; сравнительных  продаж (парных продаж); срока экономической жизни.

В настоящее время модели возникновения и стоимостного определения  внешнего (экономического) износа требует  дальнейшего углубленного изучения, в том числе и совместного  влиянии на рыночную стоимость объектов недвижимости всех трех типов износов.

3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.

Список объектов относящихся  к категории  зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др. Кредитование под залог объекта, взнос имущества  в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями - здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному  анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.

Некоторые основные особенности, которые необходимо учитывать при  проведении оценки:

- Различные наружные пристройки имеющие собственное назначение (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) считаются самостоятельными объектами оценки.

- Коммуникации внутри зданий, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты, а так же помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры – всё это является неотъемлимой частью здания.

Различают несколько видов  оценки стоимости зданий и сооружений. Рыночная стоимость, как правило, применяется  при сделках купли-продажи, определении  суммы арендных платежей, при внесении в качестве вклада в уставный капитал  предприятий и т.п.

Ликвидационная стоимость  обычно ниже рыночной. Это стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки. Чаще всего она требуется при получении кредита под залог недвижимости. Восстановительная стоимость используется при заключении договоров страхования и являет собой стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Перечень документов, необходимых  для оценки зданий и сооружений:

- Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

- Документы БТИ на объект.

- Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

- Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).

- Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).

- Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

- Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Проведение оценки зданий и сооружений различной направленности требует тщательного ознакомления оценщика с заданием на оценку и  осмотр здания или сооружения, после  которых вышеприведенный список может быть изменен.

Оценка рыночной стоимости  недвижимого имущества любого вида стала неотъемлемой частью современной  жизни. И если частный сектор пока еще не настолько часто сталкивается с проблемой оценки зданий и помещений. То в бизнес структурах без грамотной и профессиональной оценки стоимости здании и сооружений, а также оценки нежилых помещений, оценки встроенного помещения и административных зданий, используемых в предпринимательской деятельности, обойтись уже просто-напросто невозможно.

Какая бы предпринимательская  сделка не планировалась, первым этапом её воплощения в жизнь является оценка зданий и сооружений и других объектов недвижимости. Оценка стоимости нежилого помещения, которое планируется  продать или сдать в аренду, оценка стоимости здания, а нередко  и оценка стоимости зданий и сооружений предприятия в комплексе становятся первой точкой отсчета в начале переговоров. Независимая оценка зданий и сооружений, оценка помещения выгодна обеим  сторонам сделки, и ставит их изначально в одинаковое положение, что гарантирует  отсутствие споров и проблем по поводу стоимости того или иного недвижимого  имущества. По сути, оценка рыночной стоимости  здания, или оценка сооружения, произведенные  независимым экспертом, обеспечивают нормальные экономические и финансовые отношения в предпринимательских  кругах.

Оценка стоимости сооружений и зданий важна не только во взаимоотношениях между бизнесменами, но и в ряде других случаев. Например, без независимой оценки административного здания будет весьма проблематично получить под его залог адекватный кредит. Точно также оценка зданий и сооружений необходима для заключения договора страхования имущества, ведь каждый из нас знает, что оценщики страховых компаний зачастую «грешат» не совсем правдивой оценкой зданий и помещений, которые собственник желает застраховать. Даже простая оценка нежилого помещения или оценка помещения, которое временно не используется, позволяет его владельцу, узнав реальную рыночную стоимость этого недвижимого имущества, грамотно распорядиться недвижимостью.

Если говорить конкретно  об оценке стоимости зданий и сооружений, которые панируется внести в залог  за банковский кредит, то можно отметить, что кредитные организации с  огромным удовольствием берут их в качестве обеспечения возврата кредита. Во всем мире коммерческая недвижимость, строения и сооружения считаются  залогом первого класса, который  гарантирует возврат занятых  средств. Понятно, что для получения  реальной суммы кредита вам понадобится  профессиональная оценка стоимости  здания или оценка стоимости сооружений, будь то нефтебазы, газозаправочные  или автозаправочные станции, торговые или офисные помещения.

Отдельно необходимо сказать  и о том, что оценка стоимости  нежилого помещения, принадлежащего предприятию, а также оценка зданий и сооружений нередко требуются при осуществлении  переоценки основных фондов организации. Грамотная оценка зданий и помещений  в этом случае позволяет повысить цену ОС компании и величину его  активов чистого вида. А подобные «увеличения» весьма благосклонно воспринимаются потенциальными инвесторами, которые  могут вложить в предприятие  существенные денежные средства.

4. Методы оценки зданий

Оценщиками используются различные методы оценки зданий, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).

Затратный подход основан  на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к  оценке реализуется в несколько  этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и  сооружение, с учетом текущего его  использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или  стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение  объекта (результат этапа 2 минус  результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость  объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при  существующем использовании и стоимости  строения (строений).

Существует четыре основных метода определения восстановительной  стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:

- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

- поэлементный;

- сметный;

- индексный.

Метод сравнительной единицы  измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной  стоимости выбранной для расчета  единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. Когда используются данные методы оценки зданий, единицами измерения могут  быть квадратный метр, кубический метр, погонный метр и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости  замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск  стоимости единицы измерения  аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементные методы оценки зданий заключается в определении  стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметные методы оценки зданий заключаются в составлении объектных  и сводных смет строительства  оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный  метод определения восстановительной  стоимости объекта.

Индексные методы оценки зданий заключается в определении восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.

Для оценки зданий и сооружений используются все методы оценки зданий, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение  всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это  снижение стоимости объекта, вызванное  в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное  факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения  спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами  и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и  метод расчета срока жизни  здания и сооружения.

Экспертный метод расчета  физического износа (Ид заключается  в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле 

     Иi = Yi х Пиi / 100 ,

где: Yi - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; Пиi - процент износа i-гo конструктивного элемента.

Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостный метод расчета  физического износа заключается  в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете  использовать средневзвешенные значения износа (объекта).

Один из методов  оценки рыночной стоимости жилого здания.

При оценке стоимости объектов строительства, как правило, сначала  оценивается составляющая часть  объекта. Эта часть для каждого  вида объектов строительства имеет  определённое значение.

Для жилых зданий составляющими  его частями являются квартиры. Оценка рыночной стоимости жилого здания как  правило начинается с определения  стоимости 1 м² площади квартиры.

В зависимости от планировочного решения здания, оцениваются либо каждый вид квартиры, либо одна квартира, эквивалентная всем остальным.

Таким образом, квартиры могут  быть сформулированы как объекты  оценки, для которых необходимо определить основные характеризующие их показатели, такие как:

- Общая площадь;

- Жилая площадь;

- Кухонная площадь;

- Этаж;

- Санузел (совмещённый/раздельный).

Объект оценки сравнивается с несколькими другими, так называемыми  объектами сравнения. Данный способ носит название метод рыночной экстракции для разнородных объектов. При  использовании этого метода составляется ряд матриц для определения стоимости 1 м² площади объекта оценки.

Матрица состояния.

Оценка составляющей части  объекта строительства обычно производится на основании стоимости аналогичных  объектов. Для этого необходимо наличие  информации об их стоимости на текущий  момент.

Это отражает матрица состояния, которая включает значения показателей  объекта оценки и объекта сравнения. Для примера матрица сравнения  представлена в табл. 2.1.

Т а б л и ц а 2.1.