Особенности правового режима земель населенных пунктов
СОДЕРЖАНИЕ
В чем состоят особенности правового режима земель населенных пунктов?
Правовой режим земельных участков на землях населенных пунктов находится в прямой зависимости от результатов зонирования территорий, генеральных планов, правил землепользования и застройки, от содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости. На правовой режим земельного участка также оказывает влияние наличие ограничений прав на землю, существование публичных и частных сервитутов.
Использование понятия «правовой режим земельного участка» применительно к конкретному земельному участку означает, прежде всего, определение содержания прав и обязанностей субъекта, который использует этот участок. Как видно содержание понятия «правовой режим земельного участка» отлично от содержаний понятий «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель». Поскольку первое дает общее понимание, применимое ко всем землям, второе позволяет получить представление об особенностях, присущих той или иной категории земель в целом, а «правовой режим земельного участка», в свою очередь, раскрывает характерные черты, имеющие существенное значение для конкретного земельного участка.
Необходимо еще раз подчеркнуть, что в содержание понятия «правовой режим земельного участка» включаются права и обязанности его собственника, землевладельца, землепользователя или арендатора. Кроме этого, важнейшую роль играет основное целевое назначение, соблюдение установленных законодательством различных требований, охрана и защита правового режима земельных участков, а также возможность применения юридической ответственности к субъектам, нарушившим правовой режим используемого земельного участка. Установить правовой режим для конкретного земельного участка можно только путем исследования разнообразных факторов, имеющих значение для установления прав и обязанностей тех лиц, которые используют земельные участки. Например, должно учитываться местоположение земельного участка (в границах населенного пункта или за его пределами), его плодородие и иные критерии.
Б.В. Ерофеев указывал, на то, что правовой режим участков земли в городах представляет собой совокупность требований, выраженных в правовых нормах, устанавливающих целевое назначение земель городов и их отдельных видов, порядок управления и пользования ими в условиях научно-технического прогресса. Правовой режим участков земли в городах определяет также деятельность городских Советов депутатов трудящихся в области регулирования земельных отношений, прав и обязанностей всех землепользователей в городах, а также других участников земельных отношений, возникающих по поводу эксплуатации земель городов, как в целом, так и отдельных их видов для наиболее рационального использования и повышения эффективности средств, направленных на градостроительство1.
С. А. Боголюбов, понимает правовой режим земельных участков как совокупность правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным, законодательством о недрах и иным законодательством2.
Впервые определение понятия «правовой режим земель населенных пунктов» было сформулировано Балезиным В.П., который предложил понимать его как «установленную законодательством систему правил, определяющих положение и место данного вида земель в составе единого государственного земельного фонда, а также порядок должного поведения в отношении этих земель со стороны органов государственного управления землей, землепользователей и всех иных лиц, которые обязаны бережно относиться к земле как всенародному достоянию» 3.
«Правовой режим земель населенных пунктов — это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населенных пунктов, осуществляемый посредством установления субъектам стимулов и ограничений, дозволений и запретов в области разрешенного использования и охраны земель, определяемых градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также муниципальными правовыми актами. Конкретные стимулы и ограничения, дозволения и запреты правообладателям земельных участков по поводу их использования и охраны в черте населенных пунктов устанавливаются правилами землепользования и застройки — муниципальным правовым актом, регулирующим использование и изменение объектов недвижимости посредством установления градостроительных регламентов» 4.
Каков порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов?
В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний5.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.
Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
На основании указанных в части 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.
Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
Укажите территориальные зоны в составе земель населенных пунктов и приведите их конкретные примеры.
В соответствии с ч. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
· жилым;
· общественно-деловым;
· производственным;
· инженерных и транспортных инфраструктур;
· рекреационным;
· сельскохозяйственного использования;
· специального назначения;
· военных объектов;
· иным территориальным зонам.
В целом аналогичные виды территориальных зон предусмотрены и в ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон6.
Согласно ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Раскройте особенности зонирования территорий при использовании земель населенных пунктов.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам природных объектов; иным границам.
Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.
Зонирование территорий (градостроительное зонирование) - отличительная черта правового режима земель населенных пунктов. Порядок зонирования установлен в земельном и градостроительном законодательстве. Зонирование территорий является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой - нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления7.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства8.
Порядок подготовки и утверждения проекта правил землепользования и застройки урегулирован в ст. 31 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Необходимо отметить, что публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Глава местной администрации в течение 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.
В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же правом обладают органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Юридически значимые критерии определения видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости на них устанавливаются в градостроительных регламентах. Градостроительные регламенты согласно ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования9.
Составьте проект договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов.
25 апреля 2014 года г. Красноярск
Договор аренды земельного участка №1/04/2014
Смирнов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Вакулин Алексей Витальевич, именуемый, в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", а индивидуально - "Сторона",
заключили настоящий договор аренды земельного участка (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с условиями "Договора" "Арендодатель" обязуется предоставить "Арендатору" за плату во временное владение и пользование земельный участок (далее по тексту - "Недвижимое имущество"). "Недвижимое имущество" указано в "Описании земельного участка" (Приложение № 1 к "Договору" - Описание земельного участка, которое является неотъемлемой частью "Договора").
1.2. "Арендатор" использует "Недвижимое имущество" для следующих целей: летнего отдыха.
1.3. На "Недвижимом имуществе" представляет собой отдельно расположенный жилой деревянный двух этажный дом общей площадью 120 м2
1.4. "Арендодатель" довел до сведения "Арендатора", а "Арендатор" принял к сведению, что по "Недвижимому имуществу", являющемуся предметом "Договора", не имеется земельных и иных имущественных споров.
1.5. "Недвижимое имущество" не обременено сервитутами.
1.6. На "Недвижимое имущество"
не распространяются права
2. Срок действия договора
2.1. "Договор" вступает
в силу с даты его
3. Права и обязанности сторон
3.1. "Арендодатель" обязуется:
3.1.1. Предоставить "Недвижимое имущество" "Арендатору" в порядке и на условиях "Договора".
3.1.2. Письменно уведомить "Арендатора" обо всех скрытых недостатках "Недвижимого имущества" до передачи "Недвижимого имущества" "Арендатору".
3.1.3. Гарантировать, что "Недвижимое имущество" не будет истребовано у "Арендатора" по причине наличия каких-либо прав на "Недвижимое имущество" у третьих лиц на дату заключения "Договора" и/или в течение всего срока действия "Договора".
3.1.4. Не использовать и
не предоставлять прав третьим
лицам на использование
3.2. "Арендатор" обязуется:
3.2.1. Вернуть "Недвижимое
имущество" "Арендодателю" в
надлежащем состоянии в
3.2.2. Обеспечить сохранность "Недвижимого имущества" с момента передачи "Недвижимого имущества" "Арендатору" и до возврата "Недвижимого имущества" "Арендодателю".
3.2.3. Использовать "Недвижимое имущество" согласно условиям "Договора" и в соответствии с назначением "Недвижимого имущества".
3.2.4. Вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные "Договором".
3.2.5. При использовании "Недвижимого
имущества" соблюдать требования
законодательства о пожарной
безопасности, технике безопасности
и об охране окружающей
3.2.6. Выполнять в установленный
срок предписания
3.2.7. Немедленно извещать "Арендодателя" о всяком повреждении "Недвижимого имущества", аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести "Недвижимому имуществу" ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.
3.2.8. Обеспечить представителям "Арендодателя" беспрепятственный доступ к "Недвижимому имуществу" для его осмотра и проверки соблюдения условий "Договора".
3.2.9. В случае досрочного расторжения "Договора" по основаниям, указанным в "Договоре", незамедлительно вернуть "Недвижимое имущество" "Арендодателю" в надлежащем состоянии.
3.2.10. Использовать "Недвижимое имущество" в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле, как природному объекту.
3.2.11. Поддерживать "Недвижимое имущество" в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание "Недвижимого имущества".
3.3. "Арендодатель" вправе:
3.3.1. В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния "Недвижимого имущества", а также использования его "Арендатором" в соответствии с назначением "Недвижимого имущества".
3.3.2. Давать "Арендатору"
письменные указания, обязательные
для исполнения "Арендатором",
по вопросам принятия "Арендатором"
мер по предотвращению и
3.3.3. "Арендодатель", извещенный о требованиях "Арендатора", указанных в п. 3.4.1 "Договора" или о его намерении устранить недостатки "Недвижимого имущества" за счет "Арендодателя", вправе без промедления произвести замену предоставленного "Арендатору" "Недвижимого имущества" либо безвозмездно устранить недостатки "Недвижимого имущества". Если удовлетворение требований "Арендатора" или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных "Арендатору" убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
3.4. "Арендатор" вправе:
3.4.1. При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию "Недвижимого имущества" по своему выбору:
- потребовать от "Арендодателя"
либо безвозмездного
- непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов
на устранение данных
- потребовать досрочного расторжения "Договора".
3.4.2. Передать "Недвижимое имущество" в субаренду, передать свои права и обязанности по "Договору" третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока "Договора" без согласия собственника при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по "Договору" перед "Арендодателем" становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог и субаренды. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
3.4.3. Осуществлять неотделимые улучшения "Недвижимого имущества" только с письменного согласия "Арендодателя".
3.4.4. С письменного согласия "Арендодателя" использовать для собственных нужд имеющиеся на "Недвижимом имуществе" общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения.
3.4.5. По истечении срока "Договора" "Арендатор" имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды "Недвижимого имущества".
3.5. В случае, когда "Арендатор" произвел за счет собственных средств и с согласия "Арендодателя" улучшения "Недвижимого имущества", неотделимые без вреда для "Недвижимого имущества", "Арендатор" имеет право после прекращения "Договора" на возмещение стоимости этих улучшений.
3.6. Отделимые улучшения "Недвижимого имущества", произведенные "Арендатором" оставить в собственности "Арендодателя".
3.7. "Стороны" пришли к соглашению, что государственную регистрацию "Договора" в регистрирующем органе осуществляет "Арендатор".
3.8. Расходы по государственной регистрации "Договора" в регистрирующем органе несет "Арендатор".
4. Порядок передачи Недвижимого имущества
4.1. Передача "Недвижимого
имущества" "Арендатору" в аренду
и возврат "Недвижимого имущества"
"Арендодателю" "Арендатором"
оформляются двусторонними
4.2. Уклонение одной из "Сторон" от подписания акта приема-передачи "Недвижимого имущества" на условиях "Договора" рассматривается как отказ соответственно "Арендодателя" от исполнения обязанности по передаче "Недвижимого имущества", а "Арендатора" - по принятию "Недвижимого имущества".
5. Порядок расчетов
5.1. "Арендатор" обязан вносить арендную плату за пользование "Недвижимым имуществом" в размере, порядке и в сроки, установленные "Договором".
5.2. "Арендатор" вносит
арендную плату в соответствии
с условиями "Договора" периодическими
платежами ежемесячно в
5.3. Способ оплаты по "Договору": перечисление "Арендатором" денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет "Арендодателя". При этом обязанности "Арендатора" в части оплаты по "Договору" считаются исполненными со дня списания денежных средств банком "Арендатора" со счета "Арендатора".
6. Ответственность сторон
6.1. "Стороны" несут ответственность
за неисполнение или
6.2. Неустойка по "Договору"
выплачивается только на
6.3. Выплата неустойки не освобождает "Стороны" от выполнения обязанностей, предусмотренных "Договором".
7. Основания и порядок расторжения договора
7.1. "Договор" может быть, расторгнут по соглашению "Сторон", а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из "Сторон" по основаниям, предусмотренным законодательством.
7.2. Расторжение "Договора" в одностороннем порядке производится только по письменному требованию "Сторон" в течение Срок рассмотрения требования о расторжении договора календарных дней со дня получения "Стороной" такого требования.
8. Разрешение споров из договора
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из "Договора" является для "Сторон" обязательным.
8.2. Претензионные письма
направляются "Сторонами" нарочным
либо заказным почтовым
8.3. Направление "Сторонами"
претензионных писем иным
8.4. Срок рассмотрения
претензионного письма
8.5. Споры из "Договора" разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.