Особенности сделок с жилыми помещениями

Содержание

Введение

 
            Актуальность темы заключается в том, что в связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.

          Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров.

         Цель работы - исследование особенностей сделок с жилыми помещениями.

         В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

- определение сущности жилого помещения как объекта сделок;

- анализ особенностей купли-продажи жилых помещений;

- определение особенностей аренды и дарения жилых помещений;

- исследование сделок по обмену жилых помещений.

          Объект исследования - сделки с жилыми помещениями.

         Предмет исследования - правовое регулирование сделок с жилыми помещениями.

1. Жилое помещение как объект сделки

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими Федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 15ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1):

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

2. Сделки с жилыми помещениями

1. Купля-продажа жилых помещений

Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено.

Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумм.

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГК РФ.

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.

Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи.

При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.

2. Аренда жилых помещений

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится в главе 34 ГК. Как следует из указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды жилого помещения.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение или пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Как следует из ст. 610 ГК, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК). Жилищное законодательство указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг. Не смотря на отдельное правовое регулирование договора аренды, договор найма жилого помещения воспринимается синонимично в отношении понятийного аппарата договоров, но их различия и сходства мы отобразим позже. Данный договор является достаточно распространенной формой гражданско-правовых отношений. Глава 35 ГК, не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем в главу введена специальная статья о социальном найме, которая дает характеристику его основных положений и распространяет на этот наем ряд положений главы, общих как для социального, так и коммерческого найма. Подробно договор социального найма регулируется жилищным законодательством.

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить это жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем другой стороне договора найма - нанимателю.

Нанимателями по договорам найма жилого помещения могут быть только граждане. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение чего делает сделку по найму недействительной. Жилое помещение должно быть передано нанимателю свободным и в состоянии, пригодном для проживания в нем людей. В течение срока действия договора найма жилого помещения наймодатель обязан обеспечить нормальную эксплуатацию жилого дома, в котором расположено сдаваемое им в наем жилое помещение, надлежащее функционирование систем жизнеобеспечения дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В свою очередь, законом предусмотрена обязанность нанимателя, обеспечивать сохранность нанимаемого жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за свои действия и действия лиц, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Наниматель без согласия на то наймодателя не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию переданного ему в наем жилого помещения. Наниматель должен своевременно оплачивать нанимаемое жилое помещение, а также самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если договором найма не предусмотрен иной порядок оплаты. Текущий ремонт жилого помещения, нанимаемого нанимателем, является обязанностью последнего. Капитальный ремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя, если стороны в договоре не установят иной порядок осуществления и оплаты работ по капитальному ремонту.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок не более пяти лет. По истечении установленного договором срока найма жилого помещения добросовестный наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, который будет установлен сторонами.

Таким образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма жилого помещения.

3. Особенности дарения жилых помещений

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При дарении традиционно выделяют непосредственно передачу имущества и обязательство передать его в будущем, а также освобождение или обязательство по освобождению указанного имущества от обязанности. Осуществить указанные действия в отношении передаваемой в дар вещи может только собственник.

По своей правовой природе договор дарения характеризуется такой основной квалифицирующей чертой, как безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства данный договор не признается дарением, а к такому договору применяются правила о притворности сделки. То есть в этом случае договор дарения представляет собой сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. По нормам ст. 170 ГК РФ она ничтожна.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме путем составления одного документа, может быть нотариально удостоверен по желанию сторон и подлежит государственной регистрации. В договоре дарения жилого помещения в обязательном порядке указываются данные, которые позволяют установить передаваемое недвижимое имущество.

Статья 575 ГК РФ устанавливает ряд ограничений в отношении сторон договора дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда и к которым, соответственно, нельзя отнести объекты жилого фонда:

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданское законодательство предусматривает возможность отказа сторон договора дарения от исполнения договора дарения в следующих случаях:

- со стороны одаряемого (ст. 573 ГК РФ). Он вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации;

- со стороны дарителя (ст. 577 ГК РФ).

Он также вправе отказаться от исполнения:

а) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

б) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Договор дарения жилого помещения составляется в письменной форме. Он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора дарения осуществляется в два этапа: при заключении договора регистрируется сама сделка, а при передаче права собственности на недвижимость регистрируется переход права на жилье.

4. Обмен жилых помещений

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

Порядок и условия проведения обмена, несоблюдение которого ведет к признанию договора обмена недействительным, предусмотрен в ст. 72-75 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается (ст. 73 ЖК РФ) в случае, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.

В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. На основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Таким образом, в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные ст. 131 ГК РФ.

Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Заключение

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Основными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие по поводу сделок с жилыми помещениями, являются Конституция РФ, ГК РФ (часть вторая), ЖК РФ от 29.12.2004 (принят ГД ФС 22.12.2004). При чем следует отметить, что новый ЖК РФ вобрал в себя многие основополагающие положения ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., N 4218-1(Основы) и призван теперь самостоятельно регулировать жилищные правоотношения, не прибегая к дополнениям и уточнениям из других адаптированных к современным условиям законодательства федеральных законов, как это было ранее. Тем не менее, подавляющее большинство норм права регулирующих правовой режим сделок с жилыми помещениями содержится в ГК РФ, за исключением регламентации договора социального найма жилья.