Министерство  образования Российской Федерации

    Муниципальное образовательное учреждение

    Высшего профессионального образования

    «Институт права и экономики» 
 
 
 

    Контрольная работа 

    по  дисциплине: 

    «Земельное  право» 

    на  тему: 

    «Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения» 

     выполнила

     студентка 5 курса

     группы ЮЗ-6-1

     заочной формы обучения

     Давыдова Е.Н.

     (Ходарина Е.Н.)

     проверила:

     Королева Е.В. 
 
 

    Липецк, 2011

Оглавление

Введение

     В Российской Федерации в 1990-1991 годах в системе земельных отношений были начаты земельные преобразования, в результате которых произошли радикальные изменения, коренным образом изменившие социальную структуру земельных собственников. В процессе ее трансформации значительная часть земель передана в частную собственность.

     В ходе реформирования земельных отношений  сформировалось принципиально новое  земельное законодательство, созданы  правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства.

     В контрольной работе на тему: «Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения» рассмотрен механизм купли-продажи, аренды земель сельскохозяйственного назначения. Приведены рекомендации некоторых авторов, которые могли сделать договор аренды более совершенным. Рассмотрен механизм залога сельскохозяйственных земель, который в Российской Федерации пока не развит.

     Предметом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие  по поводу оборота земель сельскохозяйственного  назначения. Объектом сделки связанные  с земельными участками сельскохозяйственного  назначения.

     Цель  работы - выявить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для чего использовался метод научного анализа. 
 
 

1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

     Целевое назначение земель – это установленный  правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга.

     Согласно  ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     Договоры  купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года №2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель».¹

     Рассмотрим  основные требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.

     Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов. 

_____________________

1. Суханов, Е.А. Гражданское право. Том 2. учебник. М., 2007. – С. 164.

     Продавец  земельного участка обязан известить  в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о  намерении продать участок с  указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

     При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения по цене ниже заявленной ранее  цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение и право продажи у него появится только после повторения выше названных правил.

     В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли-продажи, участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

     О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается  однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

     Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка  является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ).

     Покупатель  обязан оплатить земельный участок  непосредственно до или после  передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством  или договором.

     Продавец  обязан передать земельный участок  в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодным для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи.

     Согласно  ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

     Согласно  ст. 79 ЗК РФ возможно изъятие земель сельскохозяйственного производства путем выкупа для государственных или муниципальных нужд.

     При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка потери производства включаются в стоимость участка (п. 3 ст. 58). Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

     Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах).¹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

     Недостатки  аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений - участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив; высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде².

     Объектом  сельскохозяйственной аренды может  быть индивидуально определенный земельный  участок, предназначенный для ведения  сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

     Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

     Земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

     Арендаторами  земельных участков сельскохозяйственного  назначения могут быть иностранные  граждане, иностранные юридические  лица, лица без гражданства, а также  юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %³.

     Переход права собственности на сдаваемые  в аренду земельные участки к  другим лицам не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды.

     Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

     Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

     Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

     В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение  судьбы сделанных улучшений.

     За  сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена  в виде: определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

     Нормативный метод определения арендной платы  рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью  расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.

     Преимущества  такого метода заключается в возможности:

     1) адаптировать арендную плату  к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;

     2) проводить по итогам года сравнительный  анализ нормативной арендной  платы с фактически полученной  и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.

     Основные  недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:

     1) вероятность существенного отклонения  ожидаемой доходности земли от  полученной в результате влияния  природно-климатических факторов  или несоблюдения технологии  возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;

     2) резкое изменение спроса на  растениеводческую продукцию, которое  может отрицательно влиять на  прогнозируемую, доходность арендуемых  земель;

     3) возможность ошибки в оценке  издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.

     Нормативный метод расчета арендной платы  может строиться на использовании  нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и  группам почв.

     При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.

     Преимущества  арендной платы, устанавливаемой в  процентах от нормативной стоимости  земли, заключается прежде всего  в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.

     Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:

     1) арендная плата становится одним  из основных источников наполнения  местных бюджетов за счет поступления  денежных средств от арендаторов  из фонда перераспределения;

     2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.

     Недостатки  предлагаемого метода:

     1) ограниченный ареал распространения  из-за того, что предложение обычно  превышает спрос на землю;

     2) не приемлем в случае убыточности  и низкой платежеспособности арендаторов.

     Арендная  плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти  применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное  пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю⁴.

     Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.

     Аренда  земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

     Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного  назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

     К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

     Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.

     Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

     Торги могут быть открытыми и закрытыми. Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

     Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.

     К участию в торгах допускаются  юридические и физические лица, в  том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

     Сведения  о лицах, подавших заявку на участие  в конкурсе, не подлежат оглашению.

     Участник  конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока  проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

     Заявителю может быть отказано в участии  в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

     Аукционы  и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.

     Согласно  ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения») земельные участки  из земель государственной или муниципальной  собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.⁵ 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

     В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

     Согласно  ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами  залога могут быть садовые и огородные  участки, земли сельскохозяйственного  назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки  населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

     ГК  РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

     - целевой характер ипотеки - залог  земель сельскохозяйственного назначения  допускается только для обеспечения  кредитов, направляемых на развитие  сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);

     - запрещен залог части участка,  размер которой не позволяет  использовать участок по назначению  соответствующей категории земель (ст.260 ГК);

     - при ипотеке земельного участка  право залога не распространяется  на здания залогодателя, расположенные  на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).

     При обращении взыскания на участок  в судебном порядке его начальная  продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением  сторон; по просьбе залогодателя суд  может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.

     Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.