Особенности, цели и принципы процесса управления недвижным имуществом

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

               ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ           УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

           «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ ИМЕНИ К. Г. РАЗУМОВСКОГО»

           Филиал ФГБОУ ВПО «МГУТУ имени К. Г. Разумовского» в г. Омске

                                         Кафедра: Экономических наук

                                       КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: Экономика недвижимости

Тема:   Особенности, цели и принципы процесса управления  недвижным имуществом. Характеристика недвижимости как объект управления с позиции системного подхода. Субъекты, функции  управления недвижимостью. Характеристика системы управление недвижимости.

выполнил (а): Гусева Нина Геннадьевна

факультет:    ФЭМ

направление подготовки: 080502                                        группа:  ДО441-10К

     шифр:  К-410008С

консультировал (а): ст. преподаватель Никоненко Анастасия Николаевна

подпись преподавателя, принявшего  работу:_______

                                                 Омск-2014 г.

Содержание

Введение

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Целью данной контрольной работы является получение, закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области анализа и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта жилой недвижимости.

1 Теоретическая  часть

1.1 Особенности, цели  и принципы процесса управления  недвижимым имуществом

Управление недвижимостью – комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включит её в группу эффективно работающих активов.

Главной проблемой, которую следует рассмотреть при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

Принципы управления недвижимостью могут быть объедены в три группы:

1. принципы, характеризующие требования к формированию системы управления недвижимостью;
2. принципы информатизации системы управления недвижимостью;
3. принципы, определяющие направления развития системы управления недвижимостью.

Управление недвижимостью включает:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
• управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.[1]

1.2 Характеристика  недвижимости как объекта управления  с позиции системного подхода

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов.

Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения,  с учетом следующих аспектов:

1. Характеристика недвижимости:

• адрес, телефон;
• параметры объекта;
• компания, через которую вы хотите получить в аренду или купить объект;
• данные строения (Дата постройки, реконструкции, капитального ремонта, состав, количество этажей, и.т.д.);
• сведения о месте расположения (Площадь, категория районирования, плотность застройки, наличие автостоянки);
• описание конструкции (Тип, фасад, кровля, пол, лифты, безопасность).

2.   Сведения о районе, в котором расположена недвижимость:

• район;
• демография района;
• транспортные развязки;
• социальная инфраструктура района (жильё, торговля, культура, образование, и.т.д.);
• рыночная инфраструктура района (банки, страховые компании, и.т.д.);
• производственная инфраструктура района (связь, транспорт, и.т.д.);
• экология;
• тенденции развития района;
• занятость населения;
• местные власти.

3.   Сведения об основных  покупателях и арендаторах;

4.   Особые условия  аренды (покупки):

• депозит;
• наличие автостоянки;
• наличие рядом животных;
• режим работы зданий, конторы.

5.   Охрана недвижимости – кто, как, по какой цене, какие были инциденты.

6. Инспектирование внешней  и внутренней части недвижимости, с анализом документации, структуры  управления, системы управления  персоналом.

7.   Коммунальные услуги:

• перечень и качественные характеристики;
• кто предоставляет;
• по какой цене;
• периодичность;
• мера ответственности.

8.   Формы и организация  страхования недвижимости.

9.    Системы налогообложения.

10.  Анализ использования  объекта в прошлые периоды.

11.  Прогнозы бюджетных  показателей.

12.  Бюджет капитальных расходов.

13.  Планы технического  обслуживания и ремонтов.[2]

1.3 Субъекты управления  недвижимостью. Функции управления  недвижимостью

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Инвесторы бывают:

1. Институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые  компании, и.т.д.). Их целью является  сохранение и приращение вложенного  капитала и в гораздо меньшей  мере функциональные назначения объекта, его физические характеристики и.т.д. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала).

2.  Инвесторы – физические  лица. Их цель состоит в получении  объекта недвижимости в собственность для потребительского использования и их прежде всего интересует место нахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее выполняют функцию ограничения.

3.   Инвесторы – юридические  лица, представляющие собой различные  отрасли экономики:

• заинтересованные в получении объекта для использования его в качестве объекта приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, приемуществования вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;
• заинтересованные в получении объекта для использования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.[2]

Традиционно функциям управления многие авторы относят: планирование, организацию, контроль, учет, мотивация и регулирование (макро-функции).

Процесс создания и управления недвижимостью невозможен без эффективного планирования. Заранее должна быть разработана предварительная концепция развития проекта, вплоть до конечной продажи. Планирование включает: анализ, прогнозирование, нормирование, оптимизацию, разработку и оценку планов.

Основной задачей организации процесса по управлению недвижимостью является обеспечение функционирования и развития подсистем, которые контролируют весь процесс на фирме, поддержания самого существования системы.

Важное место отводится в системе функциям учета и контроля. Учёт должен быть полным, своевременным, достоверным. Он должен охватывать весь комплекс работ. Система всестороннего контроля должна охватывать всю организацию, группы персонала, что позволит осуществлять постоянный скоординированный контроль за ходом создания объекта и эксплуатации у потребителя.

Функция мотивации затрагивает все уровни управления и все стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Персонал должен не только понимать свои конкретные функции, но и знать общую цель – получение прибыли путём удовлетворения нужд потребителей.

Регулирование предусматривает оперативное доведение до партнёров информации об изменяющихся требованиях потребителей, регулирование всех видов хозяйственной деятельности, организации в связи с изменениями элементов системы управления. Имея определённые направления, надо быть готовым пойти на изменения, чтобы получить наибольшую выгоду при появлении новых возможностей.

По мнению авторов, имеется ряд новых функций управления: формирование бизнес-коммуникаций, защита информации – приватизированной (тайны фирмы) и компьютерной (защита от несанкционированного доступа и вирусов)

Защита информации является не только новой функцией управления, но и подфункцией во всех остальных функциях управления. Формирование бизнес-коммуникаций является новой функцией управления, которая в условиях информатизации предпринимательства, обеспечивает процесс планирования и организации. Бизнес-коммуникаций (связи) в бизнесе играют важнейшую роль в развитии предпринимательства.

Бизнес-коммуникации – взаимодействие субъектов системы информатизации в процессе решения задач предпринимательства.

Маркетинг является подфункцией планирования системы управления недвижимостью.

Управление маркетингом недвижимости – это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

В целом процесс управления маркетингом недвижимости имеет свои особенности и рекомендуется следующая последовательность работ (функций):

1. Исследование рынка:

• анализ системы информации;
• анализ рынков индивидуальных и общественных потребностей;
• анализ конкурентов;
• анализ внешней среды.

2. Отбор целевых рынков:

• измерение объёмов спроса;
• сегментация рынка;
• выбор целевых сегментов.

3. Разработка комплекса  маркетинга:

• разработка плана маркетинга;
• прогнозирование показателей качества, ресурсоёмкости, цены объекта;
• реклама;
• стимулирование продаж.

4. Реализация маркетинговых мероприятий:

• участие в планировании, строительстве (продажи) объекта с целью реализации концепции маркетинга;
• участие в разработке системы мотивации, увеличении прибыли, конечного результата;
• маркетинговый контроль;
• регулирование, т.е. установление обратной связи с потребителями.[2]

1.4 Характеристика  системы управления недвижимостью. Оценка соотношения «риск –  доходность» и управление рисками  в недвижимости

Характеристики, которыми отличается современная эффективная система управления  недвижимостью:

1. Система управления сформирована в контексте стратегическихцелей организации и предназначена для поддержания основнойфункции организации.
2. Система управления включена в стратегическое планированиересурсов организации, нацеленное на достижение стратегических целей в условиях:

• экономического давления глобального кризисного характера;

• дефицита финансовых ресурсов;
• обострения конкуренции на рынках сбыта производимых товаров и услуг;
• глобализации рынков производственных ресурсов.
3. Система управления построена на основе четко сформулированных ключевых компетенций, непрерывного совершенствования знаний и навыков персонала, а также с использованием преимуществлидерства в отрасли управления инфраструктурой организаций.
4. Система управления построена с использованием инструментариев современного управления и организации производстваработ, имеющих целью повышение эффективности за счет оптимизации использования ограниченных ресурсов и радикальногоповышения производительности труда управленческого и линейного персонала.
5. Система управления построена исходя из предпосылки о том,эксплуатация является основным процессом и формирует центрприбыли, а не затрат.
6. Система управления построена на мониторинге динамики изменения результатов инвестиций в эксплуатацию, детальном мониторинге реестра эксплуатационных характеристик, а также непрерывном совершенствовании с использованием ключевых показателей продуктивности.
7. Система управления использует специализированные информационные технологии, обеспечивающие, в том числе, практическую возможность мониторинга эксплуатационных характеристик, оптимизации издержек жизненного цикла, повышения производительности труда и анализа эффективности управления недвижимостью. [4]

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

•    кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
•    риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
•    риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
•    риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов,

по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

•    риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
•    риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором.

Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.[3]

2 Практическая  часть

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки 
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным.
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок 
производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом 
значимости каждого показателя. [3]

Для анализа рынка жилой недвижимости в городе Омске  была использована информация с сайтов http://www.omskrealt.ru/ и http://www.omskrielt.com. Обработанная информация данного анализа отображена в таблицах 2.1 и 2.2.

Для расчёта индекса стоимости недвижимости за базовый период была взята средняя стоимость жилой недвижимости с ноября по декабрь 2013 года, за отчётный период – январь, февраль 2014 года.

Индекс стоимости рассчитываем по формуле 1:

I= ;                                                                  (1)

где  Р1 – средняя стоимость жилой недвижимости за отчётный период;

       Р0 – средняя стоимость жилой недвижимости за базовый период.

Таблица  1

Анализ стоимости 1 м