Особенности ценообразования на рынке недвижимости

Контрольная работа по дисциплине «Ценнообразование»

на тему:

Особенности ценообразования  на рынке недвижимости

Содержание

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает  в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

Как известно  цена  и  рынок   неразделимо  связаны  между   собой,  они дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости, так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.  

Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости методами  рыночного подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

 Все вышесказанное   не оставляет сомнений в актуальности  темы данной контрольной работы – «особенности ценообразование на рынке недвижимости»

Тема данной курсовой работы: «Особенности ценообразования на рынке недвижимости».

Основными задачами данной курсовой работы являются:

- расширение и углубление знаний  в вопросе «Особенности ценообразования на рынке недвижимости»;

- ознакомление с методологией  исследований в области ценнобразования;

- выработка приемов и навыков анализа теоретического материала;

- отработка умений по выявлению  взаимосвязи теоретического материала  с практикой;

- формирование навыков логичного,  последовательного и краткого  изложения своих мыслей в письменной форме, направленных на раскрытие вопроса «Особенности ценообразования на рынке недвижимости».

Целью контрольной работы является углубления знаний по анализу ценообразования на рынке недвижимости в Российской Федерации.

Для исследования темы курсовой работы необходимо дать общую характеристику используемых источников (какие авторы исследовали данную тему и в каком объеме). В данной курсовой используются современные источники, а также для написания данной курсовой работы будут использованы справочники WWW, такие как www.wikipedia.org, www.law-theory.ru.

Научная новизна данной курсовой работы заключается в том, что в настоящее время появились новые и внесены изменения в ранее созданные труды в данной сфере.

1 Основные понятия ценообразования на рынке недвижимости

Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая  и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена. [1]

 В ценовом механизме  следует различать и выделять  две взаимодействующие  части.  Это,  сами цены, их виды, структура,  величина, динамика изменения и, ценообразование  как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма, оно, и определяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм. [11]

     Маренков  Н.Л. выделяет два подхода к формированию цен это: рыночный и производственный (затратный). При первом определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором – в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара. [4]

В рамках рыночного подхода целесообразно следующее определение: «Цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Первый, подчеркивает непосредственную связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Второе, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Следовательно вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок. [10]

Все другие позиции по отношению к сути цены свойственны производственному  подходу, опирающемуся на связь цен  с факторами – производства в  целом и с главным фактором – трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость». [15]

«Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности». «Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения». [11]

Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных  условиях выделяет следующие виды стоимости недвижимости (рисунок 1):

- рыночная – наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская – стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная – стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора;

- страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- замещения – стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

- восстановительная – стоимость воспроизводства объекта недвижимости, а именно сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая – рассчитывается  на основе рыночной стоимости  для кредитования;

- ликвидационная – стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения  – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- утилизационная –  стоимость объекта оценки, равная  рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки;

- действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. [1]

Рисунок 1 - Виды стоимости недвижимости

Следовательно, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов. [11]

Барабанов А.И. например, понимает под ценовой политикой предприятия – совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары либо услуги таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы. [4]

Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых  можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции  зарубежных товаропроизводителей и т.д.

Тип рынка. [10]

Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия  имеет большое значение, как относится  покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки. [1]

1. Однородный  рынок  есть рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар. [15]

2. Неоднородный  рынок есть рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить. Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов. [11]

Тип конкуренции. [15]

Рынки подразделяются по типам конкуренции.

1. Чистая  конкуренция – редко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной. [19]

2. Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену. [4]

3. Олигополистическая  конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы – крупные фирмы – весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов. [1]

Чистая  монополия  есть ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления.

Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения отношений, возникающих при  операциях с недвижимостью. Эти  отношения появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д. [11]

В работе Дж. Фридмана и  П. Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости» дается  такое  определение: «Рынок  недвижимости есть определенный набор механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования».

Подобные  определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы есть рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

 Однако  при таком  определении из сферы  рынка  недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав – ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. [4]

Согласно этому Критик А.Б. дает наиболее правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости есть рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью». [14]

Если смотреть с экономической точки зрения, то рынок недвижимости есть инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. [11]

Обобщая все выше написанные подходы, можно сделать выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг. [1]

К особенностям рынка  недвижимости относится  следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.). [10]

Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее  время привело к значительному  превышению предложения над спросом  на рынке недвижимости. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: [4]

- затраты по поддержанию  объекта недвижимости в нормальном  функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

- ежегодный налог на  владение недвижимостью;

-  налоги или сборы  на сделки с недвижимостью.

В составе недвижимости входят такие группы финансовых активов как:

- земельный участок;

- жилое помещение (дом,  квартира, комната);

- нежилое помещение;

- предприятие;

- здание или сооружение;

- участки лесного фонда  и т.д.

Все объекты недвижимости служат для обслуживания конкретных процессов:

- рынок жилья –  для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных  объектов  – для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков  – для обеспечения сельскохозяйственного  производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд. [11]

Из  вышенаписанных рынков недвижимости наиболее важное значение имеют более развитые рынки земельных участков, жилой  и коммерческой (нежилой) недвижимости. [10]

Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. [4]

К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности. [20]

 Кушенко В.В. дает такое определения развития рынка недвижимости:

- экономическим ростом или ожиданиями  такого роста.  Но на рынке так же могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями   для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено  стадией экономического развития  региона (кризис, застой, промышленное  развитие), наличием и характером  рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью  недвижимости и экономической перспективой того или иного района. [11]

Рынок недвижимости находится под  значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. [1]

Недвижимости  как товару присуще  несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки  зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом. [15]

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [4]

На  первичном рынке недвижимости ситуация как не странно другая. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. [18]

Купля-продажа объектов недвижимости есть движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода. [11]

Объекты недвижимости в большей  степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары. [12]

Товар на рынке недвижимости есть участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. По мимо этого, есть еще и, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. [13]

Сущность  недвижимости как товара следующая:

- физическое содержание объекта   недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных  систем и т.п.);

- юридические характеристики (в  рыночном  обороте участвуют права  на  объект недвижимости, а не сам  объект); [10]

- экономические характеристики, дающие  представления о стоимости объекта  (рыночной, восстановительной, замещения   и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.). [1]

Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования. [11]

Видно, что решающая роль в уровне цен на рынке недвижимости принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости. [4]

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления. [4]

Следовательно, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. [17]

Формирование  и развитие рынка недвижимости в России затрудняется первое из-за, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; второе, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. [10]

Методы ценообразования. [1]

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости  как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств. [11]

Рассмотри некоторые  из них: сравнительный, доходный и затратный.

1. Сравнительный метод. [4]

Главными принципы, лежащими в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к  оценке есть совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: [10]

1. Объект не должен  быть уникальным.

2. Информация должна  быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход включает принципы:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания. [1]

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности  на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования  сделки. При нетипичных условиях  финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи  и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики. [10]

2. Доходный метод оценки. [11]

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся  наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;