Особенности земли как товара
Содержание
Введение…………………………………………………………
1 Особенности земли как товара……………………………………………..……..4
2 Виды сделок с земельными участками………………………………….…..……6
3 Правовое регулирование
сделок с земельными участками…
Заключение……………………………………………………
Список использованной литературы……….................
Введение
Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть, вполне актуальный и спорный вопрос современного права
Каждый этап
земельно-аграрной реформы
Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации, призванный урегулировать земельные отношения. Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности ст. 15 Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Целью данной работы является рассмотрение особенностей земли как товары и виды сделок с земельными участками.
Задачи контрольной работы:
- изучить правовое
регулирование сделок с
1 Особенности земли как товара
По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.
Земля как товар – это объект купли – продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.[1.C.64]
Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельный участок. А рост цен снижается.
Одна из особенностей земли как товара состоит в то, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровень цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, так же резко сократится и цена на землю соответственно снизится.
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется по влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно – климатических.[1.C.97]
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Риккардо (1772 – 1823) сделал весьма важные выводы.
В – первых, расхожее мнение. Что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому больше, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во – вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В – третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не на наоборот, как это кажется внешне.
Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создают, и поддерживает отношения к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.
При использовании земельных
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ – являются решающим для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
2 Виды сделок с земельными участками
- Купля-продажа земельных участков
Купля-продажа земельных участков регулируется ст.ст.450-490 ГК РФ, а также Земельный кодекс РФ ст. 37. «Особенности купли-продажи земельных участков», которая определяет, что «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.[5.C.64] Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования». По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стороны договора
не вправе изменять целевое назначение
земельного участка, являющегося предметом
договора. Также не подлежат самовольному
изменению такие условия
Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.[2.C.152]
Существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает цена за участок (п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает такие способы оплаты, как в рассрочку, кредит, а также предварительной оплаты.
При продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, согласно п.5.ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, земельный участок до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у продавца.
- Ипотека (залог) земельных участков.
Согласно п.1.ст.1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором о обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику о этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п.1.ст.6 Закона об ипотеке) за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог сельскохозяйственных товаропроизводителей, в т.ч.крестьянских (фермерских хозяйств). Данная форма находится в соответствии с принципом земельного права о приоритете земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время осуществление сельскохозяйственного производства является убыточным по целому ряду причин. Государственной поддержки сельскохозяйственный производитель практически не получает, будучи предоставленным сам себе. Введение земель сельхозпроизводителей в круг залоговых отношений представляется преждевременным.
Не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона.[2.C.135]
Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл..II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе Министерства юстиции.
- Аренда земельных участков
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.[1.C.105]
Основным признаками аренды земель являются:
- срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.;
- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
- возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.
Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.
По истечении
срока договора аренды земельного участка
его арендатор имеет
- Переход прав на земельные участки по наследству
Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст1116 ГК РФ).
К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.[3.C.58]
Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:
- фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);
- подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
- Дарение и мена земельных участков
Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены - это рекомендуемая форма договора дарения и рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Роскомзема от 19.10.94 г.
По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле его оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п.1.ст.567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п.2 ст.567 ГК РФ). Можно рассмотреть два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки:
- обмен одного земельного участка на другой;
- обмен земельного участка на иную движимую недвижимую вещь.
Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п.1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть равноценными). Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами в случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п.2 ст.568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной
- Рента земельных участков.
Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены. Не уделяет внимания ренте и новый земельный кодекс РФ. В настоящее время, в связи с низкой ликвидностью земельных участков, рента по поводу земельных не имеет такого распространения, как например, рента по поводу квартир.
Рентные отношения регулируются главной 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенности обременения рентой недвижимого имущества, в том числе и земли.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).
Рента может быть бессрочной (постоянная рента) ли выплачиваться в течение всей жизни получателя (пожизненная рента); вариантом договора пожизненной ренты является договора пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ).
Договор ренты моно рассматривать как комплексный договор, включающий в себя основное условие по выплате, собственно, ренты за отчуждаемое имущество (в частности за земельный участок), а также условие о форме передачи (платной или бесплатной) вещи, получателем ренты в собственность плательщика ренты; соответственно, ко второму условию применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (ст.585 ГК РФ).
При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК Ф).
Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст.597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).
Получателями ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.
Плательщик ренты вправе распоряжаться земельным участком, преданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК РФ).
3 Правовое регулирование сделок с земельными участками
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Любая сделка, в том числе и с землей, представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.[3.C.129]
Основополагающий признак
Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.
Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой.
В односторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.[3.C.97]
В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множественности лиц в сделке. Если в двусторонней сделке с множественностью лиц несколько субъектов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый ее участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю. Примером многосторонней сделки служит договор о совместной деятельности, который может выступать средством достижения общей хозяйственной цели, например, для ведения хозяйственной деятельности и строительства на определенном земельном участке несколькими предприятиями, физическими или юридическими лицами. Разновидность многосторонних сделок - учредительные договоры о создании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ и т.д.).
Всякая сделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтому всякий договор есть сделка, но не всякая сделка-договор.
Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными.
«Возмездной называется сделка, в
которой обязанности одной
Возмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездные сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть условными и безусловными.
Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить.
Сделки с землей считаются реальными.
Консенсуальные сделки – это такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Сделки с землей могут быть действительным недействительными.
Рассмотрев общие положения законности сделок, отметим и возможность признания сделки недействительной. В ч.2 ст. 166. определяется недействительность сделок по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.[3.C.254]
Оспоримыми - являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174).
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
Ничтожными - являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. ст. 162, 165), мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).
Требования о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в Кодексе. По оспоримым сделкам - это заинтересованные лица, и прежде всего стороны в сделке. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Заключение
В данной работе был рассмотрены
основные вопросы, касающиеся сделок
с земельными участками. Насколько сделки
с земельными участками соотносятся с
нормами гражданского права, правомерность
сделок с землей, общие характерные признаки
сделок с землей: кто может их заключать
и на какой правовой основе, условия заключения
сделок с земельными участками и действительность-
Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей, принимают все более организованный, упорядоченный вид. И хотя, большинство сделок регулируется по-прежнему гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей.
