Оценка бизнеса. 19

Тест № 4

 

1. Залогодателем по договору  ипотеки может быть:

А. Только сам должник.

В. Как сам должник, так и третье лицо («Федеральный закон об ипотеке» Гл.1 Ст.1 Пункт 1).

С. Третье лицо.

 

2. Владение на каком праве не обеспечено абсолютной вещно-правовой защитой:

А. право хозяйственного ведения

B. право оперативного управления

С. право аренды

D. сервитут

Е. право доверительного управления ( Право доверительного управления не может быть ничем иным, как самостоятельным видом ограниченных вещных прав).

 

3. Если  одна из сторон полностью или  частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от  такого удостоверения сделки, суд  вправе по требованию исполнившей  сделку стороны признать сделку  действительной. В этом случае  последующее нотариальное удостоверение  сделки:

А. требуется;

В. не требуется (Поправки в ГК РФ «Новое в недействительности сделок, доверенностях и сроках исковой  давности»).

 

4. Отметьте неверное утверждение:

1. Арендная плата – это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта.

2. Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит (арендодатель – «кредитор»).
3. В состав арендной платы входят 4 экономических элемента (амортизация, средства на капитальный ремонт в зависимости от доли участия собственника в его проведении, налог на имущество, арендный процент).
4. Наиболее нецелесообразным способом изъятия арендных платежей является установление их в определенном размере от рыночной стоимости арендуемого имущества.

 

5.  Государственной собственностью  на землю являются:

А. земли, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований;

В. земли, находящиеся  в федеральной собственности  и собственности субъектов РФ; ( ст. 214 ГК РФ)

С. земли, находящиеся в  собственности РФ, субъектов РФ и  муниципальных образований.

 

6. Какая формула не годится для расчета поправки на износ:

А.       В.  

С.  

D.

Ответ: Не годится  формула под буквой «А» , так как  правильная формула- «В».

 

7. Укажите, в каком порядке надо проверять соответствие потенциального использования объекта варианту наилучшего и наиболее эффективного использования
1. экономическая целесообразность;(3)
2. физическая возможность;(2)
3. юридическая допустимость(1)
4. максимальная доходность (4)

А. 1234;              В. 2314;            С. 3214                D. 4123

 

8. При продаже с аукциона  здания производственного корпуса,  находящегося на балансе ГУП  какой вид стоимости подлежит  определению оценщиком?

А. стоимость права хозяйственного ведения;

В. Рыночная (Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут  быть проданы на свободном рынке  в условиях конкуренции).

С. инвестиционная.

 

9. Чем характеризуется аннуитет

1. Постоянной величиной платежа в потоке доходов( Аннуитет- финансовый инструмент, при котором выплаты устанавливаются равными суммами через равные промежутки времени).

2. Регулярностью потока во времени
3. Равномерностью поступления и равновеликостью платежей

 

 

10. Что представляет собой вид дохода, капитализируемого по формуле СК=I+ SFF (n,I):

А. аннуитет неограниченное время;

В. доход равномерно убывающий;

С. доход равномерный  равновеликий в течение ограниченного  срока, отсутствие реверсии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тест № 24

 

1. Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков является исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем

А. один год;

В. три года; (ст. 24 в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

С. пять лет.

 

2. Какой метод оценки земельного участка предпочтителен при хорошо развитом рынке?

А. метод распределения;

В. метод остатка;

С. метод сравнения  продаж;

D. метод предполагаемого использования.

 

3. Алгоритмом какого подхода и метода является следующий порядок действий при оценке: 1. Определение характера изменения арендной платы, загрузки объекта и затрат арендодателя, 2. Определение длительности прогнозного периода, 3. Определение чистого операционного дохода в прогнозный период, 4. Определение реверсии, 5. Определение коэффициента приведения, 6. Приведение чистого операционного дохода и реверсии в текущую стоимость, 7. Определение стоимости объекта на текущий момент.

А. доходный, метод валового рентного мультипликатора;

В. сравнительный, метод валового рентного мультипликатора;

С. доходный, метод прямой капитализации;

D. доходный, метод дисконтирования потока доходов;

Е. сравнительный, метод общей  группировки;

 

4. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. Это 

А. принцип проверяемости;

В. принцип обоснованности  (п. 4 ФСО №3)

С. принцип однозначности.

 

5. Оценка стоимости контрольного пакета может быть получена:

а) при использовании  метода сделок;

б) при использовании метода стоимости чистых активов;

в) при использовании метода дисконтированного денежного потока;

г) при использовании метода рынка капитала без добавления премии за контроль.

 

6. Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

А. верно

В. неверно

 

7. При росте ставки процента фактор фонда возмещения

А. растет;

В. уменьшается.

 

8. Плановая проверка деятельности саморегулируемой организации оценщиков проводится в соответствии с планом, утверждаемым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

А. один раз в  два года ( Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости оценки недвижимости» ФСО №4 Гл.2 Пункт 8).

В. один раз в 3 года;

С. один раз в пять лет.

9. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату:

А. формирования перечня  объектов недвижимости для целей  проведения государственной кадастровой  оценки.

В. составления отчета об оценке кадастровой  стоимости.

 

10. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

А. коэффициент капитализации для  здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиций;

В. общий коэффициент капитализации  включает доход на инвестиции и возврат  самих инвестиций;

С. коэффициент капитализации для  земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

D. норма отдачи (ставка дисконта) включает только доход на инвестиции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      Тест №29

 

1. Размещать горно-обогатительный  комбинат в городе, отдаленном  от места добычи сырья, нецелесообразно  из-за высоких издержек на доставку  сырья для переработки. Это  – демонстрация принципа оценки:

А. принцип соответствия;

В. принцип остаточной продуктивности земли; 

С. принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

 

2. Затратный подход предпочтителен  для оценки 

А. предприятий, обладающих значительными материальными активами;

В. новых предприятий

С. предприятий, акции которого котируются но фондовом рынке;

D. предприятий с минимальным количеством материальных активов.

 

3. В методе дисконтирования потока  доходов для расчета текущей  стоимости учитывается

А. ставка дисконта;

В. ставка капитализации;

 

4. Денежный поток предприятия  за один год по окончании  прогнозного периода равен 150 тыс.руб., ставка дисконтирования  — 24%. Оценщик предполагает, что  к концу прогнозного периода  темп роста дохода стабилизируется  и составит 2% в год. Рассчитайте  величину стоимости предприятия  (реверсию) на конец прогнозного  периода, используя модель Гордона:

А. FV=150000*(24%-2%)=                  ;

В. FV=150000/(24%+2%)=                  ;

С. FV=150000*(24%+2%)=                  ;

D. FV=150000/(24%-2%)=681818,18 руб.                  .

 

5. Систематический (недиверсифицируемый)  риск

А. общерыночный риск, влияющий на все компании, акции  которых находятся в обращении, определяется макроэкономическими  факторами, его влияние нельзя полностью  устранить путем диверсификации инвестиций;

В. связан с характером оцениваемого бизнеса: конкуренция в отрасли, ассортимент продукции, качество управления компанией, клиентура и др.

 

 

6. Исправимый износ — это…

А. износ, затраты  на устранение которого меньше, чем  добавляемая при этом стоимость;

В. износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую  стоимость;

 

7. Мультипликатор цена/дивиденды  использовать целесообразно, если 

А. Оцениваемый бизнес имеет  узкую номенклатуру производства и  услуг

В. Дивиденды на предприятии (его аналогах) выплачиваются  стабильно.

С. Предприятие-аналог привлекает заемные средства на долгосрочной основе, а оцениваемая компания использует только собственный капитал

 

8. Государственная регистрация  ипотеки жилых помещений производится  не позднее чем в течение  ___ рабочих дней со дня приема  заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации

А. 5 ( Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ )

В. 15

 

9. Для оценки «зрелых» предприятий,  которые имеют определенную прибыльную  историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно  функционируют, используется

А. метод дисконтирования  денежных потоков;

В. метод прямой капитализации.

 

10. При прекращении государственной  регистрации прав на основании  соответствующих заявлений сторон  договора возвращается

А. половина суммы, уплаченной в виде государственной  пошлины за государственную регистрацию  прав.

В. уплаченная государственная  пошлина за государственную регистрацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача  6-2

Отдельно  стоящий магазин сдан в аренду на 25 лет на условиях абсолютной чистой аренды (ком.услуги платит арендатор, т.е. ПВД=ЧОД) за 10000 $ в год, вносимых в конце каждого года. У арендатора есть опцион на покупку здания по истечении срока аренды за 75000 $. Инвесторы стремятся получить 12% дохода на инвестиции.

• какова текущая стоимость доходов от аренды?

Решение:

Т.к. платежи  вносятся в конце года, используем формулу текущей стоимости для  обычного аннуитета

,  

Где

    PMT – равновеликие периодические платежи (поступления);

     i – коэффициент дисконтирования (процентная ставка);

     n – число периодов дисконтирования (период существования аннуитета)

83333,33 руб.

 

• если предположить, что арендатор использует опцион на покупку, какова будет текущая стоимость реверсии?

Решение:

Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе.

Если  арендатор использует опцион, то реверсия определяется по формуле

Решение:

V=S* = руб.

какова  текущая стоимость всего объекта?

Решение:

P=PV+V=83333,33+4411,75=87745,08 руб.

как называется техника, используемая для  расчетов?

Решение:

Техника остатка для собственности в  целом.

 

 

Задача№4.

Нина Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла на счет 500 рублей, на который будет ежемесячно насчитываться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Какой суммой она будет располагать?

Решение:

Будущая (накопленная) стоимость авансового аннуитета при платежах, осуществляемых чаще одного  раза в  год:

 

FV = PMT

 

Ответ: 41243,18 руб.

 

Задача№7. Какие  равномерные суммы можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 15 тыс.рублей. Банк ежегодно начисляет 10 % годовых?

 Решение. 

Решим данную задачу с использованием таблиц сложного процента. Находим фактор взноса на погашение кредита при условии, что взносов будет 5, а ставка составляет 10% (колонка №6). Фактор равен 0,2638.

Рассчитаем величину аннуитета:

Таким образом, если положить на счет под 10% годовых 15 тыс. руб.,

можно пять раз в конце  года снять по 3957 руб. дополнительно  полученные

деньги в сумме (3957*5)-15000=4785 (тыс. руб.) являются результатом начисления процентов на уменьшающийся остаток вклада.

Аннуитет по определению  может быть как поступлением (т.е. входящим

денежным потоком), так  и платежом (т.е. исходящим денежным потоком) по отношению к инвестору. Поэтому данная функция может  использоваться в случае необходимости  расчета величины равновеликого  взноса в погашения кредита при заданном числе взносов и  заданной процентной ставке. Такой кредит называют самоамортизирующимся, а данный способ погашения обычно используют для ипотечного кредитования.

 

 

Задача№11. Что  выгоднее:

получать ежегодно в течение 10 лет в конце каждого  года по 25 000 рублей или 125 000 рублей – один раз, но сегодня, если ставка дохода 12%.

Решение:

Где

PV– исходная (приведенная) стоимость аннуитета ;

A – размер аннуитета, сумма ежегодного платежа (искомое);

n – число периодов начисления процентов ;

r – ставка дохода.

25000*10=250000 руб

22123*10=221230 руб

250000-221230=28770 руб

Ответ: Получать ежегодно в  течение 10 лет в конце каждого  года по 25 000 рублей выгоднее, потому что количество полученных процентов больше на 28770 рублей