Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка и переоценка основных фондов недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Московский институт технологии, экономики и бизнеса

Кафедра экономики и финансов

Контрольная работа по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности на тему «Оценка и переоценка основных фондов, недвижимости»

Проверила: старший преподаватель Еркешева З.Д

Выполнила: студентка группы ИТ-51-08з Айтенова А.А. , вариант 18

Алматы 2011

Содержание

Введение 3

1. Понятие основных средств, их виды, роль и задачи 4

2. Оценка основных средств 7

3. Переоценка основных средств 11

Заключение 16

Глоссарии 17

Список использованной литературы 18

Введение

К основным средствам относятся: недвижимость, транспортные средства, оборудование, орудия лова, производственный и хозяйственный инвентарь, взрослый рабочий скот, специальные инструменты и прочие основные средства (библиотечные фонды, музейные ценности, экспонаты животного мира и другие).

К основным средствам относятся объекты, которые в действительности не могут служить средством труда в буквальном значении, например многие предметы хозяйственного инвентаря или многолетние насаждения. Основные средства также не ограничиваются только произведенными активами, что позволяет без особых оговорок включать в состав этих активов землю (земельные участки) и природные ресурсы.

Для основных средств существенным является длительный характер использования. Количественная оценка длительности использования основных средств выражается сроком полезной службы.

При признании объект недвижимости, зданий и оборудования должен быть первоначально оценен по фактической себестоимости. Себестоимость объекта недвижимости, зданий и оборудования включает покупную цену актива, включая импортные пошлины и невозмещаемые налоги на покупку, за вычетом торговых скидок, прямые затраты по приведению актива в рабочее состояние для использования по назначению, а также оценочные затраты на демонтаж и выбытие актива.

Переоценка основных средств рассматривается как допустимый альтернативный порядок учета. Заключается он в следующем. После первоначального признания в качестве основного средства объект должен учитываться по переоцененной стоимости, являющейся его справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом амортизации и убытков от обесценивания. Справедливой стоимостью земли и зданий обычно является их рыночная стоимость. Справедливой стоимостью категорий машин и оборудования обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки.

1 Понятие основных средств, их виды, роль и задачи

К недвижимости п.1 ст.117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Здание, приобретенное с целью использования в хозяйственной деятельности предприятия по назначению, отражается в составе основных средств, а приобретенное с целью продажи - в составе товарно-материальных запасов; приобретенное с целью вложения финансов на длительный период времени отражается как финансовые инвестиции.

Согласно НСФО №2 «Основные средства – это материальные активы, которые предназначаются для использования в производстве или поставке товаров или услуг, для сдачи в аренду другим лицам или для административных целей, будут использованы в течение более одного периода».

Данное определение основных средств не предусматривает в качестве критерия обязательное использование актива как средства труда. Это позволяет естественным образом относить к основным средствам объекты, которые в действительности не могут служить средством труда в буквальном значении, например многие предметы хозяйственного инвентаря или многолетние насаждения. Основные средства также не ограничиваются только произведенными активами, что позволяет без особых оговорок включать в состав этих активов землю (земельные участки) и природные ресурсы.

При этом существует три принципиально важные характеристики способности приносить экономическую выгоду. Во-первых, все объекты основных средств, за исключением земли, со временем утрачивают способность приносить экономическую выгоду и, следовательно, имеют ограниченный срок полезной службы. Во-вторых, значение этого показателя невозможно определить путем непосредственного измерения при принятии к учету объекта, поэтому срок полезной службы устанавливается посредством его условной, приближенной оценки. В-третьих, срок полезной службы объекта компания определяет самостоятельно исходя из конкретных условий своей деятельности, поэтому сроки полезной службы одинаковых объектов основных средств у разных компаний могут отличаться. К основным средствам относятся: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению), транспортные средства, оборудование, орудия лова, производственный и хозяйственный инвентарь, взрослый рабочий и продуктивный скот, специальные инструменты и прочие основные средства.

В зависимости от цели приобретения материальные активы отражаются в учете в составе основных средств, товарно-материальных запасов или финансовых инвестиций. Оборудование, приобретенное с целью использования в хозяйственной деятельности компании по назначению, отражается в составе основных средств, а приобретенное с целью перепродажи - в составе товарно-материальных запасов. Земельные участки и здания, приобретаемые не для использования самой компанией, а с целью вложения финансов на длительный период времени, отражаются как финансовые инвестиции. Основные средства используют в течение многих производительных циклов, они постепенно изнашиваются и, сохраняя свойства и форму, переносят свою стоимость на стоимость выпускаемой продукции (работ, услуг).

Для целей налогообложения основные средства разделены на группы, по которым установлены налоговые нормы амортизационных отчислений, являющихся предельными.

Производственно-хозяйственная деятельность предприятий обеспечивается не только за счет использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов, большая роль здесь принадлежит основным средствам. Состояние и использование основных средств - один из важнейших аспектов аналитической работы, так как именно они являются материальным воплощением научно - технического прогресса - главного фактора повышения эффективности любого производства.

Более полное и рациональное использование основных средств и производственных мощностей предприятия способствует улучшению всех его технико-экономических показателей: росту производительности труда, повышению фондоотдачи, увеличению выпуска продукции, снижению ее себестоимости, экономии капитальных вложений.

К объектам недвижимости, зданий и оборудования относятся имеющие материально-вещественную форму активы, например, активы, включающие недвижимость (земля, здания, сооружения и другие объекты, связанные с землей), транспортные средства, машины и оборудование, а также иное имущество, определяемое законодательством Республики Казахстан, как недвижимое и движимое имущество, которые используются в деятельности организации для производства или продажи товаров (услуг), для сдачи в аренду другим организациям или в административных целях и которые предполагается использовать в течение более чем одного периода.

Объект недвижимости, зданий и оборудования признается как актив, если удовлетворяет следующим двум условиям:

существует уверенность в том, что организация получит будущие экономические выгоды, связанные с объектами недвижимости, зданий и оборудования;
затраты на приобретение объектов недвижимости, зданий и оборудования могут быть надежно оценены.

Если актив не приносит экономической выгоды, то затраты на его приобретение списываются на расходы отчетного периода.

Наличие достаточной вероятности получения в будущем экономических выгод означает уверенность в том, что организация получит связанные с объектом недвижимости, зданий и оборудования экономические выгоды и возьмет на себя соответствующие риски. До момента, когда выгоды и риски, связанные с объектом недвижимости, зданий и оборудования, не перешли к организации, объект недвижимости, зданий и оборудования не должен признаваться.

При признании объекта недвижимости, зданий и оборудования следует обратить внимание на следующие моменты:

- запчасти и ремонтное оборудование, обычно признаются в качестве запасов. Однако, основные запасные части и резервное оборудование должны признаваться объектами недвижимости, зданий и оборудования, если организация планирует их использовать в течение более чем одного периода. Также если запасные части или вспомогательное оборудование могут быть использованы только вместе с определенным объектом и ожидается, что их использование будет нерегулярным, они должны признаваться объектами недвижимости, зданий и оборудования и амортизироваться с момента их готовности к использованию в течение периода времени, не превышающего срока полезного использования соответствующих активов;

- объекты, приобретенные для целей безопасности и защиты окружающей среды, хоть и непосредственно не увеличивают будущие экономические выгоды, но являются необходимым условием для обеспечения получения организацией будущих экономических выгод от использования других активов, принадлежащих ей, поэтому признаются в качестве объектов недвижимости, зданий и оборудования.

По характеру участия в процессе производства основные средства классифицируются на:

- производственные - это объекты, использование которых направлено на достижение основной цели деятельности компании - получение дохода в процессе производства промышленной, строительной, сельскохозяйственной и других видов продукции. Это такие основные средства, которые непосредственно участвуют в процессе производства или создают для него условия. В их состав входят производственные здания и сооружения, машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, лабораторное оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, инструмент, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения;

- непроизводственные - объекты, не создающие валового внутреннего продукта, а потребляющие его, т.е. это основные средства потребительского назначения. Они не принимают участия в производственном процессе, а предназначены для обслуживания культурно-бытовых потребностей работников предприятия (здания, сооружения, инвентарь жилищно-коммунальных хозяйств, здравоохранения, физкультуры и спорта).

Основные средства являются одним из важнейших факторов любого производства. Их состояние и эффективное использование прямо влияет на конечные результаты хозяйственной деятельности предприятия.

2 Оценка основных средств

В условиях рыночных отношений объективная оценка объектов учета приобретает весьма актуальное значение, так как от ее обоснованности зависит достоверность и реальность формируемой в учете информации.

Проблема оценки и учета основных средств является наиболее важной для казахстанских предприятий при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства казахстанских предприятий.

От правильной оценки основных средств в конечном счете в наибольшей степени зависит балансовый отчет предприятия. Для учета основных средств в соответствии с МСФО следует использовать несколько стандартов, главным образом Международные стандарты бухгалтерского учета 16 (IAS) 16 "Недвижимость, здания и оборудование" от 24.01.2005 № 1.

В учете основных средств выделяют балансовую стоимость, ликвидационную стоимость и амортизируемую стоимость основных средств.

Срок полезного использования – это либо:

1) период времени, в течение которого ожидается использование актива организацией; либо

2) количество продукции или подобных изделий, которые организация предполагает получить посредством использования этого актива.

- затраты на оплату труда работников, непосредственно связанные со строительством и приобретением актива;

- затраты на подготовку строительного участка;

- первоначальная доставка и стоимость погрузочно-разгрузочных работ;

- затраты на установку и монтажные работы;

- себестоимость тестирования работы актива;

- вознаграждение работникам;

- расчетная стоимость демонтажа и удаления актива и восстановления участка в той степени, в какой она признается в качестве оценочных обязательств согласно Международным стандартам бухгалтерского учета (IAS) 37 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы».

Примеры затрат, которые учитываются как расходы текущего периода:

- затраты на открытие нового здания;

- затраты на внедрение нового продукта или услуги (такие как рекламные или по продвижению товаров или услуг);

- затраты на ведение бизнеса в новом местоположении и с новым контингентом (например, обучение персонала);

- административные и другие накладные расходы.

Первоначальная стоимость основных средств формируется следующим образом:

по земельным участкам, приобретенным на праве собственности или постоянного землепользования в первоначальную стоимость включаются: цена приобретения, указанная в Акте, комиссионные вознаграждения агентам по недвижимости, оплата услуг по оформлению договора купли-продажи, возникающие при этом налоги и сборы, расходы по подготовке земли к целевому использованию (снос старых зданий за вычетом доходов от реализации материалов, полученных при разборке здания, очистка, выравнивание) и др.;
по приобретенным машинам и оборудованию, требующим и не требующим монтажа и установки, первоначальная стоимость состоит из цены приобретения, затрат на перевозку, в том числе страхование во время перевозки, монтажа, проведения испытаний с целью проверки годности машин и оборудования к эксплуатации и др. Стоимость ремонта поврежденных машин и оборудования во время монтажа включают в текущие расходы. Если основные средства приобретены в кредит, уплаченные проценты являются текущими расходами и их не включают в первоначальную стоимость объекта;
по приобретенным зданиям и сооружениям в первоначальную стоимость включается цена приобретения, оплата услуг по осуществлению сделки по покупке недвижимости, возникающие при этом сборы, оплачиваемые покупателем;
при строительстве зданий и сооружений хозяйственным способом в первоначальную стоимость включаются все расходы по строительству: строительные материалы, оборудование, работа строительных машин и механизмов, оплата труда рабочих, соответствующая доля накладных расходов, оплата услуг архитекторов, юристов, расходы на страхование в период строительства, проценты по кредитам, предоставленным на период строительства, расходы на приобретение разрешения на строительство, стоимость проектно-сметной документации и др.;
при приобретении земли, зданий или сооружений как одного целого с целью использования каждого по назначению при оприходовании необходимо разграничить первоначальную стоимость этих объектов, так как здания и сооружения имеют ограниченный срок эксплуатации и подвержены износу. Срок же использования земли не ограничен, поэтому она является неамортизируемым материальным активом. Если к использованию предназначен только земельный участок, а здания, сооружения, плодовые и др. насаждения подлежат сносу (выкорчевке), то разграничение в стоимости не делают, а приобретенным объектом считается земля. Расходы по сносу за вычетом доходов от реализации как объекта в целом, так и отдельных частей, получаемых при разборке, учитывают в первоначальной стоимости земли;
по зданиям и сооружениям, возведенным подрядным способом, первоначальная стоимостью определяется договорной стоимостью работ по возведению объекта и расходами по приобретению оборудования, если его стоимость оплачивалась заказчиком;
по основным средствам, внесенным учредителями в счет их вклада в уставный капитал, первоначальная стоимость определяется по цене, согласованной между участниками;
по основным средствам, изготовленным самим субъектом или приобретенным за плату, первоначальная стоимость состоит из суммы фактических затрат по приобретению, доставке и других расходов по приобретению с добавлением суммы износа по приобретаемым объектам (для оборудования, требующего монтажа, включая расходы получателя по установке);
по объектам основных средств, полученным от других юридических или физических лиц безвозмездно, первоначальной является стоимость, указанная в документах о передаче (для оборудования, требующего монтажа, включая расходы по доставке и установке) или, определенная экспертным путем (профессиональным оценщиком);
по объектам, полученным в результате обменной операции, первоначальная стоимость определяется по текущей стоимости полученных основных средств, которая равна текущей стоимости переданных основных средств, с поправкой на сумму полученных (переданных), денежных средств. Обмену могут подлежать как идентичные объекты, предназначенные для использования с одинаковой целью, так и объекты различного назначения. При обмене неидентичных основных средств, например, трактора на грузовой автомобиль, полученный объект будет отражен по стоимости реализации переданного объекта с учетом внесенной суммы в виде денежных средств или товаров;
по молодым животным, переведенным в основное стадо, первоначальная стоимость это фактическая себестоимость выращивания этих животных;
по взрослым животным, приобретенным для формирования основного стада, первоначальная стоимость - это затраты по приобретению, включая расходы по доставке и прочие расходы, связанные с приобретением;
по молодым насаждениям в первоначальную стоимость включаются фактические затраты по закладке, уходу, пополнению, прочистке (за вычетом стоимости полученной продукции - плоды, ягоды и др. по ценам использования или реализации) со дня закладки до сдачи насаждений в эксплуатацию;
по основным средствам, арендованным на условиях финансируемой аренды;
по капитальным затратам по улучшению земель первоначальная стоимость включает все фактические затраты по проведенным работам.

Последующие затраты, относящиеся к объекту основных средств, который уже признан, должны увеличивать его балансовую стоимость, если организация с большой долей вероятности получит будущие экономические выгоды, превышающие первоначально исчисленные нормативные показатели существующего актива. Все последующие затраты должны быть признаны как расходы за период, в котором они были понесены.

Пример:

Организация приобретает станок для производства деталей взамен на беспроцентный вексель на сумму 450 000 тенге с выплатой через 4 года с момента приобретения. Дисконтированная стоимость оборудования при рыночной процентной ставке 10% должна быть учтена по стоимости 307 355 тг. Согласно методическим рекомендациям по применению международного стандарта бухгалтерского учета (IAS) 16 "Недвижимость, здания и оборудование" данная операция отразится следующим образом:

Приобретение станка взамен на беспроцентный вексель:

Д-т	Машины и оборудование	307355 тг.
Д-т	Дисконт по векселю к оплате	142645 тг.
Kт	Вексель к оплате	450000 тг.

Начисление расходов по процентам за первый год (307355 - 10% = 30736):

Д-т	Расходы в виде процентов	30736 тг.
K-т	Дисконт по векселю к оплате	30736 тг.

Начисление расходов по процентам за второй год ((307355 + 30736) х 10% = 33809):

Д-т	Расходы в виде процентов	33809 тг.
К-т	Дисконт по векселю к оплате	33809 тг.

Начисление расходов по процентам за третий год ((307355 + 30736 + 33809) х 10% = 37190):

Д-т	Расходы в виде процентов	37190 тг.
K-т	Дисконт по векселю к оплате	37190 тг.

Начисление расходов по процентам за четвертый год ((307355 + 30736 + 33809 + 37190) х 10% = 40910):

Д-т	Расходы в виде процентов	40910 тг
K-т	Дисконт по векселю к оплате	40910 тг.

Первоначальная оценка объекта недвижимости, зданий и оборудования, произведенных организацией, определяется на основе тех же принципов, что и при покупке.

Переоценка основных средств

Международный стандарт бухгалтерского учета (IAS) 16 допускает две модели последующей оценки объектов недвижимости, зданий и оборудования:

1) модель стоимости, при которой за основу принята оценка по первоначальной стоимости: объекты недвижимости, зданий и оборудования после признания отражаются по фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения;

2) модель переоценки, при которой объекты недвижимости, зданий и оборудования учитываются по переоцененной стоимости, являющейся их справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом амортизации и убытков от обесценения, накопленных после переоценки. Данная модель используется в случае, если справедливую стоимость можно надежно оценить. Переоценки должны проводиться достаточно регулярно, чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости на отчетную дату.

Справедливой стоимостью земли и зданий обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки, выполненной профессиональными оценщиками.

Справедливой стоимостью категорий машин и оборудования обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки. Когда информация о рыночной стоимости отсутствует по причине специфического характера машин и оборудования или редкости продаж данных активов, за исключением продаж их как части действующего бизнеса, они оцениваются по восстановительной стоимости с учетом износа.

Частота проведения переоценок зависит от изменений в справедливой стоимости объектов недвижимости, зданий и оборудования. Когда справедливая стоимость переоцененных активов существенно отличается от их балансовой стоимости, требуется дополнительная переоценка. Справедливая стоимость некоторых категорий объектов недвижимости, зданий и оборудования может произвольно колебаться значительным образом, поэтому они требуют ежегодной переоценки. Такие частые переоценки не требуются для объектов недвижимости, зданий и оборудования с незначительными изменениями справедливой стоимости, такие объекты могут переоцениваться каждые три-пять лет.

Когда производится переоценка объекта недвижимости, зданий и оборудования, накопленная амортизация на дату переоценки:

а) переоценивается заново пропорционально изменению балансовой стоимости актива так, что после переоценки балансовая стоимость равняется его переоцененной стоимости. Этот метод часто используется, когда актив переоценивается до восстановительной стоимости с учетом износа путем индексирования; или

б) списывается против балансовой стоимости актива до вычета амортизации, а чистая величина переоценивается. Этот метод часто используется для зданий.

Переоценка должна применяться к целому классу активов, например:

- земля;

- здания и сооружения;

- оборудование;

- морские суда;

- автомобили;

- мебель и движимость, соединенная с недвижимостью;

- офисное оборудование.

Когда балансовая стоимость актива увеличивается в результате переоценки, это увеличение отражается в собственном капитале как «Прирост стоимости имущества от переоценки». Однако сумма увеличения стоимости должна признаваться в качестве дохода в той степени, в которой она компенсирует сумму уменьшения стоимости того же актива, признанную ранее в качестве расхода.

Оценка и переоценка основных фондов недвижимости