Оценка имущества организаций

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Забайкальский государственный университет»

(ФГБОУ ВПО  «ЗабГУ»)

Факультет Экономики и управления

Кафедра Экономики и бухгалтерского учета

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Оценка имущества организаций»

Чита

2014 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1. Описание объекта недвижимости……………………………………………4
1. Описание местоположения объекта………………………………….….4
2. Описание объекта недвижимости………………………………………..5
2. Подходы к оценке недвижимости……………………………………………6
1. Сравнительный подход…………………………………………………...6
2. Доходный подход………………………………………………………….8
3. Затратный подход…………………………………………………………9
3. Согласование итоговой стоимости оценки объекта………………………..12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….15

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………16

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости - сложная и ответственная деятельность, требующая соблюдения норм и наличия разрешительной документации

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход. В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики. Углубленное изучение данных подходов и будет являться целью написания данной контрольной работы.

1 Описание объекта недвижимости

1. Описание местоположения объекта

Объект оценки расположен в поселке городского типа Чернышевск-Забайкальский (далее пгт. Чернышевск) Забайкальского края. Является административный центр Чернышевского района Забайкальского края России. Узел железнодорожных линий. Находится 389 километрах к северо-востоку от г. Чита.

Климат района умеренный, резко континентальный. Зимы длительные и холодные, морозы могут достигать 50 градусов ниже нуля, в то же время летом температура может превышать 40 градусов. Короткое лето отличается тёплой погодой. Зима длится более чем 6 месяцев, с начала октября по середину апреля.

В пгт. Чернышевск есть 4 школы, 3 больницы, дом детского творчества, музеи и кинотеатр.

Общая характеристика месторасположения оцениваемого объекта приведена в таблице 1.

Таблица 1 – Общая характеристика месторасположения

2. Описание объекта недвижимости

     3-х этажный кирпичный коттедж, общей площадью 171 кв.м., с земельным участком в 18 соток.

    В  доме имеется 3 жилых этажа, 3 спальни, 3 ванных комнаты. Имеется пожарная  и охранная сигнализация. На территории  участка расположен огород, баня  с сауной и бассейном, утепленная беседка и летняя кухня, гараж. Участок огорожен деревянным забором.

  Числовые данные общей площади дома и его отдельных помещений представлены в таблице 2.

    Таблица 2 – Площадь дома и его отдельные помещения

2. Подходы к оценке недвижимости

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таблица 3 – Выборка аналогов

Средняя стоимость равна 7 111 067 рублей. Средняя цена за 1 кв.м. – 43 033 рубля.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Таблица 4 – Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

1. если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%;
2. если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%;
3. если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться;
4. если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться.

Исходя из вышеуказанного, цена оцениваемого объекта будет равна 6 647 283 рубля (38 873 руб. * 171 кв.м.)

2. Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации.

Таблица 5 – Показатели необходимые для расчета

     Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

 ПВД= 48 000 руб. * 171 кв.м. = 8 208 000 руб.

Этап 2. Расчёт действительного валового дохода (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности.

ДВД = ПВД – Потери

ДВД = 8 208 000 – 500 000 = 7 708 000

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 7 708 000 – 300 000 =7 408 000

Следовательно, коэффициент капитализации равен = 6 647 283 / 7 408 000 = 0,9.

Стоимость недвижимости будет составлять 6 667 200 рублей (7 408 000*0,9)

3. Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

  Свободные участки в местонахождении оцениваемого имущества давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 7 000 000 до 8 000 000. руб. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 900 000 руб. Прямые издержки на строительство типового дома — 1 500 000. Прибыль и косвенные издержки — 2 500 000 руб.

1. Определение доли стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

900 000 / (900 000 + 1 500 000 + 2 500 000) = 0,18

2. Определение стоимости земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 1 260 000 до 1 440 000. (0,18 от диапазона значений стоимости недвижимости в данном районе).

Средняя стоимость участка равна 1 350 000 рублей

Восстановительная стоимость = 6 647 283 + 500 000 + 300 000 = 7 747 283 рубля.

Таблица 6 – Накопленный износ недвижимости

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет 2 850 233 рубля (33, 4 %)

Исходя из этого можно рассчитать общую стоимость недвижимости

1 350 000 + 7 747 283 -2 850 233 = 6 247 050 рублей.

3. Согласование итоговой стоимости оценки объекта

Для согласования итоговой стоимости применяется несколько методов. Одним из них является метод анализа иерархии. Он заключается в том, что проблема, стоящая перед оценщиком в виде иерархии, представляется через промежуточные уровни, являющихся критерием сравнения. После построения иерархии, строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев.

Для структурирования по иерархии используются критерии А, Б, В и Г.

1. Критерий А – действительные намерения покупателя и продавца;
2. Критерий Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ;
3. Критерий В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
4. Критерий Г – способность методов учитывать специфические характеристики объекта, влияющие на его стоимость.

 Интенсивность влияния обычно  оценивается в балльных оценках  от 1 до 9.

1. Равная важность;

3- Умеренное превосходство одного над другим;

5- Существенное превосходство;

7- Значительное превосходство;

9- Очень сильное превосходство.

Оценки 2, 4, 6, 8 являются промежуточными значениями.

Таблица 7 – Матрица согласования критериев

Таблица 8 – Оценка результатов по критерию А

Таблица 9 – Оценка результатов по критерию Б

Таблица 10 – Оценка результатов по критерию В

Таблица 11 – Оценка результатов по критерию Г

Таблица 12 – Матрица согласования результатов

  Исходя из вышеуказанного рассчитаем итоговую стоимость оцениваемого объекта:

  (6 647 283 * 0,27) + (6 247 050 * 0,2) + (6 667 283 * 0,53) = 6 577 836 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.