Оценка коммерческой недвижимости на примере предприятия

ВВЕДЕНИЕ

Целью контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачи контрольной работы:

· приобретение навыков работы с нормативными документами, регламентирующими  оценочную деятельность;

· ознакомление с порядком проведения оценки недвижимости;

· изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

· усвоение методологий различных  подходов к оценке недвижимости.

В процессе выполнения контрольной работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Необходимо поставить задачу оценки, изучить соответствие объекта недвижимости критериям принципа лучшего и наиболее эффективного использования. В завершение нужно определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Первым этапом оценки недвижимости является определение проблемы (постановка задачи, которую необходимо решить). Данный этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и  описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые  имущественные права;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки;

5) определяется вид оцениваемой  стоимости;

6) отражаются другие условия  проведения оценки.

Рассмотрим каждый из этих элементов теоретических и применительно  к выбранному объекту в курсовой работе.

1) Идентификация объекта  оценки:

– функциональное назначение здания – аптека;

– район местоположения - объект расположен в центральном районе;

– адрес - г. Светлый, Калининградской  обл., ул. Красноармейская 26А.

Описание здания:

– характеристика здания - отдельное;

– площадь - 100 м²;

– этажность - одноэтажный  объект;

– транспортная доступность - объект находится на главной улице  города;

– необорудованный объект недвижимости;

– состояние здание - удовлетворительное.

Описание земельного участка:

– площадь - 255 м²;

– наличие асфальтобетонного  покрытия - до 10% от площади участка;

– несущая способность  грунтов - низкая.

Застроенная зданием площадь  составляет 30 % от площади участка

2) Устанавливаются оцениваемые  имущественные права

Объект находится в  собственности одного физического  лица, частного предпринимателя Грибанова Е.М. Право собственности на основании договора купли-продажи.

3) Дата оценки недвижимости - 25 мая 2013 года.

Оцениваемый объект состоит  из одного этажа, находится в районе средней отдаленности, на главной  улице города и является отдельным  зданием. Хорошая транспортная доступность, удобная погрузка и разгрузка  товара. В здание два года назад  был проведен капитальный ремонт: были обновлены полностью все  коммуникации (отопление, вентиляция и  электропроводка), так же был проведен ремонт фасада здания. Объект находится  в удовлетворительном состоянии. Учитывая все характеристики процент снижения рыночной стоимости будет равен 12%.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно  получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при  соблюдении условий '' равновесия'', т.е. продавец и покупатель действуют  рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

2.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С₃ + С_нс - И_н,

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит  из того, что инвестор, проявляя должную  благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую  обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без  существенных задержек. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Начальным этапом метода прямого  сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных  на рынке аналогах приведены в таблице 2.1

Таблица 2.1- Данные о продаже земельных участков

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Элементы сравнения принято  делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему  результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия  финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к  объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого  элемента к результату, полученному  после корректировки на условия  рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных  цен земельных участков, определен  по результатам исследования рынка:

наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине  дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят  на 10 % меньше частных;

кредиты предоставляются  под 15 %;

условия срочной продажи  изменяют цену на 10 %, при сделке между  партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка  для расширения бизнеса позволила  продавцу завысить цену на 7 %;

за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. -30%;

разница в ценах при  наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению  с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

разница в ценах между  низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред, и выс. - 4 %, низк. и  выс. - 7 %.

Расчет скорректированных  цен земельных участков представлен  в таблице 2.2

Таблица 2.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога  А4:

– цена продажи объекта  и размер земельного участка берем  по табл. 3.1;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент  отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - типичные и  у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки  нет. Скорректированная цена = 1,68 тыс. р./м²;

– условия продажи: у объекта  оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,68*8% = +0,134, т.к. оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,68+0,134= 1,814 тыс. р./м²;

– дата продажи: у объекта  оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент  отличия = 4%, корректировка = 1,814 * 4% = +0,073, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 1,814 + 0,073 = 1,887 тыс. р./м²;

– местоположение: у объекта  оценки - с/отдаленное, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 1,887 * 20% = -0,377, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 10%, у аналога - до 30%. Соответственно, процент отличия  равен 2%, корректировка = 1,887*0,02=-0,038, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого.

– несущая способность  грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 1,887 * 3% = -0,057, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 1,887-0,377-0,038-0,057= 1,415 тыс. р./м²;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен  для того, чтобы сделать вывод  о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс  взвешивания и сравнения показателей  с их характеристиками.

1) среднего арифметического  значения скорректированных цен.

(1,481+1,028+1,417+1,415+1,473+1,032)/6 = 1,308 тыс.р./м?.

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся  значение в числовом ряду. В  нашем случае оно равно 1,416 тыс. р./м?.

3) медианного значения. Медиана  - середина ранжированного числового  ряда (1,028;1,032;1,415;1,417;1,473;1,481). В нашем  случае оно равно 1,416 тыс.р./м?.

4) скорректированной цены  самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше  количество и величина поправок, тем больше аналог похож на  объект оценки. В нашем случае  самым похожим объектом является  А3=1,417 тыс.р./м?.

5) стоимость земельного  участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше  показателей.

(1,308+1,416+1,416+1,417)/4 = 1,39 тыс. р./м?.

Итак, стоимость земельного участка равна 291,7*1,39 = 405,463 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости  нового строительства - метод укрупненных  обобщенных показателей стоимости  на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения  в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме таблицы 2.3.

Таблица 2.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./ м?

Суть расчетов: Нам необходимо узнать во сколько нам обойдется  строительство нового объекта аналогичного нашему. Мы находим затраты на 1 м?. Нам изначально даны затраты на материалы, эксплуатационные расходы и прочие. Все остальные составляющие затрат на 1 м? вычисляются относительно них.

При расчете стоимости  нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов

3,10 * 35% = 1,09

– накладные расходы - 25% от прямых затрат

4,84 * 25% = 1,21

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат

(4,84 + 1,21) *12% = 0,73

– оплата услуг проектно-сметных  организаций - 5% от прямых затрат

4,84 * 5% = 0,24

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика (4,84 + 1,21 + 0,73) * 6% = 0,41

– затраты на покупку  энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика 6,78 * 10% = 0,68

– налоги (НДС) - 18% от суммы  всех предыдущих затрат

(6,78 + 0,24 + 0,41 + 0,68) * 18% = 1,46

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов

(6,78+ 0,24 + 0,41 + 0,68 + 1,46) * 30% = 2,871

Стоимость нового строительства  равна укрупненному обобщенному  показателю стоимости, умноженному  на площадь здания:

12,44 * 100 = 1244 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Износ - это потеря стоимости  объектом, обусловленная самыми разными  причинами. При затратном подходе  износ используется для учета  различий в характеристиках нового объекта недвижимости. Для недвижимости различают три типа износа:

1) Физический износ - это  уменьшение стоимости объекта  недвижимости в результате воздействия  природно-климатических факторов  и факторов жизнедеятельности  человека. Выражается в разрушении  строительных конструкций и материалов  и утрате первоначальных технико-эксплуатационных  качеств объекта недвижимости.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем  умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*10/ 100 = 4 %.

Итоговая величина физического  износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 31,66 %, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его  несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ  здания составляет 3 % по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финансовых условий, демографической  ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. [6]

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется следующая формула:

И_н = 1-(1- И_физ/100)*(1- И_функ/100)* (1- И_вн/100),

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

По формуле 3.5 определим  общую величину износа:

И_н = 1-(1- 31,66/100)*(1-3/100)*(1- 5/100) = 0,37.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент  применяется к величине стоимости  нового строительства здания:

И_н = 1244*0,37 = 460,280 тыс.р.

Накопленный износ здания составляет 4 340 164 рублей 00 копеек.

Теперь по формуле 3.1 определим  стоимость непосредственно самого объекта недвижимости, определенного  затратным подходом:

С_зп = 407,870+1244-402,745 = 1249,125 тыс.р.

Стоимость оцениваемого объекта  недвижимости определенная затратным  подходом составляет 1 249 125 рублей.

2.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Реализация метода сравнения  продаж предполагает такую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации  по объектам недвижимости рассматриваемого  типа;

- определение единиц сравнения  и показателей, существенно влияющие  на стоимость рассматриваемого  объекта недвижимости;

- разработка модели, которая  связывает единицы сравнения  с показателями сравнения;

- расчет корректировки  показателей по данным рынка;

- расчет и анализ скорректированных  цен продаж объектов сравнения  для определения стоимости оцениваемого  объекта.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

*Относительно объекта  оценки.

Оценщик применяет следующие  шаги для реализации данного подхода:

1этап. Выявление недавних  продаж сопоставимых объектов  на соответствующем рынке. Данные  о продажах сопоставимых объектов  могут быть найдены в собственных  досье оценщика. На данном этапе  следует определить, в той ли  рыночной зоне находятся сопоставимые  объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же  удобства, наконец, насколько во  время их продажи экономические  условия, включая условия финансирования  были схожи с условиями продажи  оцениваемой собственности.

2 этап. Проверка информации  о сделках. Данные, собранные о  продажах сравнимых объектов  должны быть подтверждены одним  из основных участников сделки.

З этап. Внесение поправок с  учетом различий между оцениваемым  и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая  собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными  характеристиками, что и оцениваемый  объект.

Площадь объектов аналогов находим исходя из процентного соотношения  к площади объекта оценки.

Ц_кх по стоимости оборудования находится как разность между ценой продажи и стоимостью оборудования, т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например А1: 1216,25-8,75 = 1207,5 тыс. р.

Ц_кх по стоимости площади: определяется путем деления цены продажи аналога, приведенной к оцениваемому объекту по стоимости оборудования на площадь данного аналога с последующим умножением на площадь объекта оценки.

Например, А1: 1207,5/100,625*100 = 1200 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что  различия в ценах аналогичных  объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе  средней отдаленности;

- 10 % между центром и  районом средней отдаленности.

Следовательно поправки в  долях по местоположению (гр. 10) будут  равны 1 для объектов аналогов, находящихся  в отдаленном районе - 1,15 и для  объектов, находящихся центральном  районе - 0,9.

Под данным методом понимается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется  разница в ценах этих объектов.

Другими словами, для нахождения поправок в долях по состоянию  объекта необходимо:

С/о: А2/А1 = 724,5/1207,5=0,6;

Отд.: А5/А6 =1111,25/1167,25= 0,95;

Центр: А8/А7 = 530,25/2324=0,228.

Среднее арифметическое между  этими числами (0,6+0,95+0,228)/3=0,593.

Исходя из выше найденных  поправок по состоянию объекта видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах весьма незначительны.

2.3 Использование доходного подхода

Доходный подход к оценке объектом недвижимости включает в себя 2 метода: капитализации доходов  и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации дохода - заключается в составлении прогнозов. Отсюда следует, что получение точной оценки будущего дохода данным методом  затрудняет сложившаяся неустойчивая - экономическая ситуация в России, к тому же пропорционально долгосрочности проточного периода увеличивается  вероятность неточности прогноза.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости  осуществляется по следующей формуле:

С_дп =ЧОД/ К_кап,

где С_дп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход  оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

К_кап - коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых  поступлений от сдачи объекта  в аренду, ПВД определяется за год  с учетом ставок аренды (таблицы 2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, рапная ПВД, за вычетом  потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого  годового дохода, полученного от объекта  оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Расчёт ЧОД осуществляется в виде отчёта о доходах расходах по таблице 2.8.

Таблица 2.8 - Отчёт о доходах и расходах