Оценка недвижемости

Содержание

1 Основные  методы оценки объектов недвижимости 2

2 Сравнительный  (рыночный) подход к оценке недвижимости 4

3 Затратный  подход к оценке недвижимости 13

4 Доходный  подход к оценке недвижимости 22

Список использованной литературы 27

1 Основные методы оценки объектов недвижимости

К недвижимым вещам, иначе  называемым недвижимым имуществом или  просто недвижимостью, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых, без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов:

1. определение проблемы;
2. предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
3. сбор и анализ данных;
4. оценка земельного участка;
5. применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;
6. согласование результатов, полученных при различных подходах;
7. подготовка отчета и заключения об оценке;
8. доклад об оценке.

В мировой практике применяются  три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых  определяются различные виды стоимости  объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения  и т.д. Методы оценки недвижимости –  конкретные способы применения принципов  оценки – зависят от принимаемого подхода.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости  объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами  недвижимости, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В  основе данного метода лежат следующие  принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных  данных.

Оценщик собирает максимально  возможное количество информации о  продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик  должен быть уверен в ее полноте  и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади  объекта, даты сделки, местонахождение  объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя  независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения  между сторонами. Кроме того, оценщик  должен изучить условия, на которых  были достигнуты договоренности о сумме  продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между  связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные  корректировки. Очень часто оценщик  располагает информацией о сделках, которые произошли несколько  лет назад. В условиях экономики  с высоким уровнем инфляции нужно  знать точную дату сделки, чтобы  сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка  различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие  объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и  др. параметрам. В этой ситуации, оценщик  должен подходить к проблеме с  той точки зрения, что любая  информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании  собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами  недвижимости, выражает их в стоимостной  форме. Эти различия оценщик находит  в местоположении объектов, степени  их износа, определяет различия по многим другим факторам. В таблице 1 приведен перечень таких факторов, а также элементы сравнения из этих факторов, рекомендуемые к использованию в анализе.

Таблица 1  Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Пятая операция: вынесение  решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и  рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к  оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной  на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной  стороной этого рынка и может  значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают  либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно  выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования  рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (1) или (2) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

или

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость  предназначается для длительного  использования в оценке множества  объектов, что требует обеспечения  корректировки этой зависимости  во времени на основе мониторинга  рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов  сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования  рыночного ценообразования требует  весьма больших затрат ресурсов, применяется  он лишь в массовой оценке для целей  государственного управления (при определении  базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного  метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых  объектов могут не совпадать. В связи  с этим выбор значения скорректированной  цены продажи в качестве базиса для  определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной  цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя  группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа.

Техники количественного  анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько  вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода  к оценке стоимости.

Корректировка цен  в связи с обременением объекта-аналога  или объекта оценки договором  аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от стабильности рынка.
5. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

3 Затратный подход  к оценке недвижимости

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для  использования затратного подхода  – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Применение затратного подхода  предпочтительнее, а иногда и единственно  возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;
• для итогового согласования стоимости.

Реализация затратного подхода  к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка  на котором находится объект недвижимости  - представляет собой изучение:

• права собственности на земельный участок;
• физические характеристики земельного участка;
• данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
• экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные  кредитные организации, оценочные  и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

• метод по сопоставимым продажам;
• метод соотнесения (переноса);
• метод капитализации земельной ренты;
• метод техники остатка для земли;
• метод развития земельного участка.

Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Необходимо знать, что  часто публикуемые в периодической  печати цены на земельные участки  – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым  землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение  оцениваемого земельного участка с  сопоставимыми свободными участками  осуществляются по двум компонентам:

1. по элементам сравнения;
2. по единицам сравнения.

Элементами сравнения  являются шесть факторов:

1. условия финансирования сделки;
2. условия продажи;
3. время продажи;
4. местоположение;
5. физические характеристики;
6. характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных  прикидок цены земельного участка можно  исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).

Метод капитализации земельной  ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод "остаток для  земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Вторая операция – определение  валовой стоимости замещения.

Существует четыре способа  определения восстановительной  стоимости или стоимости замещения  объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

Третья операция – определение  износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это  износ, устранение которого физически  возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных  видов износа - это накопленный  износ объекта недвижимости. В  стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в  течение которого состояние несущих  конструктивных элементов здания соответствует  определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность  и т.п.). Срок физической жизни объекта  закладывается при строительстве  и зависит от группы капитальности  зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.