Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка недвижимости. 6

Задание 1. Рассчитать накопленную сумму денег, вложенных на депозит в размере 450 тыс.руб.в банк под 10% годовых на на 6 лет.

Решение

Расчет с использованием таблицы сложных процентов : FV= PV*ФНСЕ

FV=450 000*1,771561=797202,45руб.

Расчет по формуле: FV= PV*(1+ Е) ⁿ

FV= 450 000*(1+0,10)⁶=450 000*1,771561=797202,45 руб.

Вывод: 797202,45 руб будет на депозите через 10 лет.

Задание 2. Рассчитать, какую сумму денег необходимо вложить в банк сегодня под 10 % годовых, чтобы через 6 лет иметь 700тыс.руб.

Решение

Расчет с использование таблицы сложных процентов: PV= FV*1/ ФНСЕ= FV*ФТСЕ

PV=700 000*0,564474=395131,8 руб.

Расчет по формуле: PV= FV/ (1+ Е) ⁿ

PV=700 000/(1+0,10)⁶= 700 000/1,771561=395131,75 руб.

Вывод: 395131,75 руб. необходимо вложить в банк сейчас.

Задание 3. Собственник сдает активы предприятия в аренду и хочет получать ежегодную арендную плату в размере 80 тыс.руб. в течение следующих 5 лет. Определить текущую стоимость всех арендных платежей при установленной ставке 10% годовых.

Решение

Расчет с использованием таблицы сложных процентов :PV= РМТ* ФТСЕА

PV= 80 000*3,79079=303263,2 руб.

Расчет по формуле: PV= РМТ * (1- 1/ (1+Е) ⁿ)/ Е

PV= 80 000*(1-1/(1+0,10)⁵)/0,10=80 000*(1-1/1,61051)/0,10= 80 000*(1-0,620921323)/0,10= 80 000*0,379078677/0,10=30326,29416/0,10=303262,94 руб.

Вывод: 303263,2 руб. текущая стоимость всех арендных платежей

Задание 4. (использование двух факторов сложного процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного (единичного) аннуитета). На протяжении 10 лет предприятие будет приносить собственнику в конце каждого года прибыль в размере 300 тысяч долларов. В конце указанного периода собственник хочет продать предприятие за 2 млн. долларов. Ставка дисконта составляет 12 %. Определить общую текущую стоимость всех активов собственника.

Решение

Расчет с использование таблицы сложных процентов: PV= FV*1/ ФНСЕ= FV*ФТСЕ

PV=2 000 000*0,321973=643946$

Расчет по формуле: PV= FV/ (1+ Е) ⁿ

PV=2 000 000/(1+0,12)¹⁰= 2 000 000/3.105848208=643946,4$

3)Расчет с использованием таблицы сложных процентов :PV= РМТ* ФТСЕА

PV= 300 000*5,65022=1695066$

4)Расчет по формуле: PV= РМТ * (1- 1/ (1+Е) ⁿ)/ Е

PV= 300000*(1-1/(1+0,12)¹⁰)/0,12=30 000*(1-1/3,105848208)/0,12= 300 000*(1-0,321973237) /0,12= 300 000*0,678026763/0,12=203408,029/0,12=1695066,9 $

Вывод: 643946,4$ необходимо вложить сейчас 1695066,9 $ текущая стоимость всех арендных платежей.

Задание 5. Фирма получила кредит в размере 700тыс.руб. на срок 7 лет под 16% годовых. Определить величину ежегодных выплат по кредиту с учетом банковского процента

Решение

Расчет с использованием таблицы сложных процентов : РМТ= PV* ФВА

РМТ= 700 000*0,2476127=173328,89 руб.

Расчет по формуле: ___Е___

РМТ= PV* 1- 1/(1+Е) ⁿ

РМТ= 700 000*(0,16/(1-1/(1+0,16)⁷=700 000*(0,16/(1-1/2,826219735)=700 000*(0,16/ (1- 0,35382953)=700 000*(0,16/0,64617047)=700 000*0,247612677=173328,87 руб.

Вывод: 173328,87руб. ежегодные выплаты по кредиту.

Задание 6. При получении ежемесячной прибыли, владелец фирмы вносит на депозитный счет 7000 руб.в течение 5 лет под 9% годовых. Начисление процента осуществляется ежемесячно. Какова будет накопленная сумма за заданный срок.

Решение

Расчет по формуле: (1+ Е) ⁿ - 1

FV = РМТ * Е

FV = 7000*(((1+0,09)⁵-1)/0,09)=7000*((1,538623955-1)/0,09)=7000*(0,538623955/0,09)=7000 *5,98471061=41892,97руб.

Вывод: 41892,97руб. накопиться за 5 лет.

Задание 7. В течение 5 лет фирме необходимо сформировать резервный фонд в размере 700тыс.руб. Определить, какую сумму фирме необходимо депонировать ежегодно на счет при установленной ставке 9% годовых.

Решение

Расчет по формуле: ___Е__

РМТ= FV * (1+ Е) ⁿ - 1

РМТ=700 000*(0,09/((1+0,09)⁵-1))=700 000*(0,09/(1,538623955-1))=700 000*(0,09/ 0,538623955)=700 000*0,167092457=116964,71руб.

Вывод: 116964,71руб. нужно депонировать ежегодно.

Задание 8. Составьте прогноз доходов компании и рассчитайте ее стоимость (рыночную стоимость собственного капитала) методом дисконтирования денежного потока.

Решение

Исходные данные для составления прогноза доходов компании:

Вид продукции, услуг	Темпы прироста объемов продаж в прогнозный период, %
Вид продукции, услуг	Базовый год	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Реализация продукта 1	100 %	+5	+7	+7	+10	+10
Реализация продукта 2	100 %	+7	+7	+10	+10	+15
Доходы от сдачи в аренду площадей	100 %	+0	+5	+20	+20	+5

Прогноз доходов компании

показатель	Базовый год	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Продукт 1
1.1 выручка от продажи продукта 1 с учетом темпов прироста	300	315	321	321	330	330
1.2 Издержки (65% от 1.1)	195	204,5	208,6	208,	214,5	214,5
1.3 Валовая прибыль (1.1 – 1.2)	105	110,5	112,4	112,4	115,5	115,5
2. Продукт 2
2.1 Выручка от продажи продукта 2 с учетом темпов прироста	155	165,8	165,8	170,5	170,5	178,2
2.2 Издержки (55%)	85,2	91,2	91,2	93,8	93,8	98
2.3 Валовая прибыль	69,8	74,6	74,6	76,7	76,7	80,2
3. Аренда
3.1 Доходы от сдачи площадей в аренду с учетом темпов прироста	70	70	73,5	84	84	73,5
3.2 Затраты на содержание площадей (30 % )	21	21	22	25,2	25,2	22
3.3 Валовая прибыль	49	49	51,5	58,8	58,8	51,5
4. Всего выручка от продаж (1.1+2.1+3.1)	525	550,8	560,3	575,5	584,5	588,4
5.Всего издержки	301,2	316,7	321,8	327,6	333,5	337,7
6.Всего валовая прибыль	223,8	234,1	238,5	247,9	251	247,2

1.безрисковая ставка, 7%

2.коэффициент бета 1,1

3.среднерыночная ставка дохода, 11 %

4.риск для отдельной компании, 4%

5.страновой риск, 5%

Расчет денежного потока

показатель	Базовый год	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Выручка	525	550,8	560,3	575,5	584,5	588,4
2.Затраты	301,2	316,7	321,8	327,6	333,5	337,7
3.Прибыль до налогообложения	223,8	234,1	238,5	247,9	251	247,2
4.Налог на прибыль (20 %)	44,7	46,8	47,7	49,6	50,2	49,4
5.Чистая прибыль	179,1	187,3	190,8	198,3	200,8	197,8
6.Амортизация (10% от затрат)	30,1	31,7	32,2	32,7	33,3	33,8
7.Капитальные вложения (20% от амортизации)	6	6,3	6,4	6,5	6,6	6,7
8.Прирост собственного оборотного капитала, %	Размер собственного оборотного капитала 80 единиц	+10% т.е. 88 единиц	+12% т.е. 89,6 единиц	+12% т.е. 89,6 единиц	+15% т.е. 92 единиц	+15% т.е. 92 единиц
9.Чистые денежные поступления (денежный поток)	(в базовый год не рассчитываются)	124,7	127	134,9	135,5	132,9
10. Фактор дисконта*	(в базовый год не рассчитываются)	5,8	5,9	6,3	6,3	6,2
11. Текущая стоимость денежных потоков (9*10)	(в базовый год не рассчитываются)	723,3	749,3	849,9	853,6	823,9
12. Сумма текущих стоимостей денежных потоков	4000
13. Остаточная стоимость ДП**	196,4
14. Текущая стоимость остаточной стоимости***	648,3
15. Рыночная стоимость собственного капитала (∑ стр.12+ стр.14 )	4648,3

ДПб = ЧД + А -ПСОК – КВ, где

ДПб - бездолговой денежный поток или денежный поток для всего инвестированного капитала;

ЧД- чистый доход;

А- амортизация;

ПСОК- прирост собственного оборотного капитала (оборотные активы – краткосрочные пассивы);

КВ- капитальные вложения (инвестиции).

1 год ДПб =187,3+31,7-88-6,3=124,7

2 год ДПб =190,8+32,2-89,6-6,4=127

3 год ДПб =198,3-32,7-89,6-6,5=134,9

4 год ДПб =200,8+33,3-92-6,6=135,5

5 год ДПб =197,8+33,8-92-6,7=132,9

Расчет по формуле: PV= FV/ (1+ Е) ⁿ (фактор дисконта)

1 год PV=124,7/(1+20,4)¹=5,8

2 год PV=127/(1+20,4)¹=5,9

3 год PV=134,9/(1+20,4)¹=6,3

4 год PV=135,5/(1+20,4)¹=6,3

5 год PV=132,9/(1+20,4)¹=6,2

Е= ДП оп/ (Е-q)=

денежный поток в остаточный период/(ставка дисконта - долгосрочные темпы роста)

Е= 4000/(20,4-0,03)=196,4

4) так как остаточная стоимость будет получена только на начало постпрогнозного периода (на конец 5-го прогнозного года), эту стоимость необходимо привести к текущему значению, т.е. продисконтировать по фактору дисконта 5-го года.

Е=4000/(6,2-0,03)=648,3

Задание 9. Рассчитать рыночную стоимость собственного капитала предприятия методом рынка капиталов сравнительного подхода, если известно, что цена акций компании- аналога = 500, а чистая прибыль оцениваемой компании составляет 100.

Некоторые показатели отчета о прибылях и убытках компании- аналога за 2005г.:

показатель
1. выручка от продаж	400
2. издержки (75%)	300
3.валовая прибыль	100
4.налог на прибыль 20 %	20
5. чистая прибыль	80
6. страновой риск, %	5

Решение

Мультипликатор = цена/чистая прибыль

Мультипликатор = 500/80=4

оценочный мультипликатор с учетом фактора странового риска= значение мультипликатора/ 1+ДЗФР

оценочный мультипликатор с учетом фактора странового риска=4/1+0,05=3,8

рыночная стоимость собственного капитала = 3,8*100=380,9

Вывод: 380,9 рыночная стоимость собственного капитала.

Задание 10. Рассчитать стоимость компании методом чистых активов при следующих исходных данных:

показатель
1. Активы, в том числе:
Денежные средства	2800
Дебиторская задолженность	4800
Товарно- материальные запасы	4900
Векселя к получению	0
Земля и здания	18000
Оборудование	15000
Нематериальные активы	3000
Гуд-вилл	1500
Обязательства, в том числе:
Текущие обязательства	6500
Долгосрочная задолженность	15000

Решение

Метод чистых активов

С= См + Сф + Сн + Г-О, где

С- стоимость предприятия (собственного капитала)

См- стоимость материальных активов

Сф- стоимость финансовых активов

Сн- стоимость нематериальных активов

Г- оценка гудвилла

О- стоимость обязательств предприятия.

С=2800+4800+4900+0+18000+15000+3000+1500-6500-15000= 28500

Вывод: 28500руб. стоимость компании

Задание 11. Рассчитать стоимость нематериальных активов и скорректировать баланс предприятия:

показатель
1. Текущие активы	2500
2.Недвижимость	3800
3.Оборудование	4200
Активы, всего	10500
1.Оязательства	5000
2.Собственный капитал	5500
3. нематериальные активы	1071
Пассивы, всего	Было 10500 стало 11571
Фактическая прибыль (нормализованные доходы)	1200
Средний по отрасли доход на собственный капитал	15%
Коэффициент капитализации	35%
Стоимость нематериальных активов по предварительной оценке (не отражена в балансе)	550

Решение

1)Определяем планируемую прибыль : ПРпл = СК* СДСК, где

СК- собственный капитал;

СДСК- средний доход на собственный капитал.

ПРпл =5500 *15%=825

2) Определяем избыточную прибыль: ПРизб = ПРф – ПРпл, где

ПРф- прибыль фактическая, принятая по отчетным данным.

ПРизб =1200-825=375

3)Определяем стоимость избыточных прибылей, которые принимаем в качестве оценки стоимости нематериальных активов: НА= ПРизб/ КК, где

КК- коэффициент капитализации.

НА=375/35%=1071

Гуд-вилл = стоимость нематериальных активов - сумма их предварительной оценки.

Гуд-вилл =1071-550=521

Вывод: 1071 - стоимость нематериальных активов.