Оценка недвижимости. 8

Содержание:

Введение ………………………………………………………………………………….…….. 2

Основные понятия оценки недвижимости …………………...………………………….…… 3

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ………………………………………………………………………. 7

Классификация объектов недвижимости …………………………..……………………….. 16

Методика оценки объектов жилой недвижимости ……………………….…..…………….. 17

Принципы оценки недвижимости ………………………………………….……………..…. 19

Процесс оценки ……………………………………………………………………………...... 22

Заключение ………………………………………………………………………………...….. 24

Список использованной литературы ………………………………………………………... 25

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости.

Не  вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные  решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью  считают несущественными, в любой  момент могут привести к сложным  ситуациям и тяжелым последствиям.

Основные понятия  оценки недвижимости

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К  первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих  законодательных актах еще не проведено четкое разграничение  между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или  его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

В состав предприятия как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный  характер акта государственной регистрации  недвижимости. Это означает, что  государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего  совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

 Недвижимость – это  то, что является недвижимым по  закону. Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные  с землей, перемещение которых  в пространстве практически невозможно  без их разрушения или утраты  своих функций.

 Рынок недвижимости  – это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного  их обеспечения, операции по  управлению и финансированию  работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема  общего рынка, связанная с оборотом  прав на объекты недвижимости.

 Активность определенного  сектора рынка недвижимости –  это количество сделок б совершенных  в нем за определенный период  времени (год, месяц).

 Имущество – объекты  окружающего мира, обладающие полезностью,  и права на них.

 Оценка имущества –  определение стоимости имущества  в соответствии с поставленной  целью.

 Объект оценки –  имущество предъявляемое к оценке.

 Принцип оценки имущества  – основные экономические факторы,  определяющие стоимость имущества.  В практике оценки имущества  используют принципы спроса и  предложения, изменение конкуренции.

 Оценщик имущества  – лицо, обладающее подготовкой  , опытом и квалификацией для  оценки имущества.

  Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

 Отчет об оценке  имущества – документ содержащий  обоснованное мнение оценщика  о стоимости имущества.

  Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

  База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

 Рыночная стоимость  имущества – расчетная денежная  сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать согласен был бы  продать, а покупатель , имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  приобрести, согласен был бы его  приобрести.

 Восстановительная стоимость  имущества – стоимость воспроизведения  копии имущества в ценах на  дату оценки.

  Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

  Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

 Стоимость имущества  для налогообложения – стоимость  имущества , используемая для  определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества  – стоимость имущества в целях  обеспечения кредита.

  Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

  В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

  Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

  Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

  Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

 В России история  развития оценки, как и всего  рынка недвижимости, распадается  на два периода: дореволюционный  и современный. В России оценка  недвижимости начала обособляться  от других операций с недвижимостью  вскоре после начала операций  на рынке недвижимости. Уже в  1992-93 гг. отдельные специалисты начали  заявлять о себе как о профессиональных  оценщиках. В 1993 году была создана  первая общероссийская профессиональная  организация оценщиков – Российское  Общество Оценщиков.

 Оценка рыночной недвижимости  в современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц. Потом добавились стандарты  профессиональных организаций. Появились  специальные законы и акты  регулирующие оценку недвижимости.

  В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

  Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

 Наряду с федеральными  и местными законами в систему  государственного регулирования  оценочной деятельности входят  и соответствующие подзаконные  акты.  Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». Он определил правовые основы  регулирования деятельности оценщиков  в отношении объектов оценки  всех форм собственности для  целей совершения сделок с  ними. Настоящим законом устанавливается,  что оценочной деятельностью  считается деятельность соответствующих  субъектов по определению рыночной  или иной стоимости объектов  оценки. При этом под рыночной  стоимостью понимается наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно и обладают  достаточной информацией, а на  величине цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон  сделки не обязана отчуждать  объект, а другая сторона не  обязана принимать исполнение; стороны  хорошо осведомлены о предмете  сделки и действуют в своих  интересах; объект представлен  на открытом рынке в форме  публичной оферты; цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение, и принуждение к  совершению сделки с чьей-либо  стороны отсутствует; платеж за  объект оценки выражен в денежной  форме. Данное определение соответствует  международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности  российских оценщиков. Закон конкретизирует  и объекты оценки, которыми считаются  отдельные материальные объекты  (вещи); совокупность вещей, составляющих  имущество лица - движимое или  недвижимое, в т.ч. предприятия;  право собственности и иные  вещные права на имущество  или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.

Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и  обязанности оценщиков, условие  страхования гражданской ответственности  оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте  оценки, так как независимость  оценщика должна являться гарантом достоверности  результата проведенной оценки.

Федеральный закон  от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

«Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»

Глава 1. Общие положения.

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из настоящего закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.

       Субъекты  РФ регулируют оценочную деятельность  в порядке, установленном настоящим  законом. Если международным договором  РФ установлены иные правила,  чем те, которые предусмотрены  законодательством РФ в области  оценочной деятельности, применяются  правила международного договора  РФ.

Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

       Настоящий  Федеральный закон определяет  правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих  РФ , субъектам РФ или муниципальным  образованиям, физическим лицам,  для совершения сделок с объектами  оценки.

Статья 3.Понятие оценочной  деятельности

       Для  целей настоящего Федерального  закона под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочно деятельности, направленная  на установление в отношении  объектов оценки рыночной или  иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена , по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции , когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

       одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах

       объект  оценки представлен на открытый  рынок в форме публичной оферты

       цена  сделки представляет собой разумной  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было платежа за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 4. Субъекты оценочной  деятельности

       Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические  лица и  физические лица (индивидуальные

   предприниматели), деятельность  которых регулируется настоящим  Федеральным законом (оценщики),  а с другой - потребители их  услуг (заказчики).

 Статья 5. Объекты оценки

       К объектам  оценки относятся:

       отдельные  материальные объекты (вещи);

       совокупность  вещей,  составляющих имущество  лица,  в том числе имущество  определенного вида (движимое или  недвижимое, в том  числе предприятия);

       право  собственности и  иные  вещные  права  на  имущество  или  отдельные вещи из состава  имущества;

       права  требования, обязательства (долги);

       работы, услуги, информация;

       иные  объекты   гражданских   прав,   в    отношении    которых

      законодательством   Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

 Статья 6.  Право Российской  Федерации,  субъектов  Российской

 Федерации   или   муниципальных   образований,  физических  лиц   и 

 юридических лиц на  проведение  оценки  принадлежащих   им  объектов

 оценки

       Российская  Федерация,   субъекты   Российской   Федерации  или муниципальные  образования,  физические  лица  и  юридические 

лица   имеют  право  на проведение оценщиком оценки любых  принадлежащих им объектов  оценки  на  основаниях и  условиях, предусмотренных  настоящим Федеральным законом.

        Право  на проведение оценки объекта  оценки является безусловным  и   не  зависит  от  установленного  законодательством  Российской  Федерации порядка осуществления   государственного  статистического  учета и бухгалтерского   учета   и  отчетности.  Данное  право  распространяется и на проведение  повторной оценки объекта   оценки. Результаты проведения оценки  объекта оценки могут быть  использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета  и отчетности.

       Результаты  проведения  оценки  объекта   оценки   могут   быть

обжалованы   заинтересованными  лицами  в  порядке, установленном  законодательством Российской Федерации.

       Статья 7.  Предположение об  установлении  рыночной стоимости объекта оценки

       В случае,   если   в  нормативном   правовом  акте,  содержащем

требование обязательного  проведения  оценки  какого-либо  объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости  объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

       Указанное  правило подлежит применению  и в случае использования в   нормативном   правовом   акте   не предусмотренных  настоящим  Федеральным законом или стандартами  оценки терминов, определяющих вид  стоимости объекта оценки, в том  числе терминов

"действительная стоимость",  "разумная  стоимость",   "эквивалентная  стоимость", "реальная стоимость"  и других.

       Статья 8. Обязательность проведения оценки  объектов оценки

       Проведение  оценки  объектов  оценки  является  обязательным  в случае  вовлечения  в  сделку   объектов   оценки,   принадлежащих

 полностью или частично  Российской Федерации,  субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям, в том числе:

 при определении   стоимости   объектов  оценки,  принадлежащих

 Российской   Федерации,   субъектам   Российской   Федерации   или

 муниципальным  образованиям,  в целях их приватизации,  передачи  в  доверительное управление  либо передачи в аренду;

       при  использовании  объектов  оценки,  принадлежащих Российской Федерации,  субъектам  Российской  Федерации   либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

       при  продаже или ином отчуждении  объектов оценки, принадлежащих  Российской   Федерации,   субъектам   Российской   Федерации или  муниципальным образованиям;

       при   переуступке долговых обязательств,  связанных с объектами оценки,  принадлежащими Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям;

       при  передаче   объектов   оценки,   принадлежащих   Российской Федерации,  субъектам  Российской  Федерации   или   муниципальным образованиям,   в  качестве  вклада  в   уставные  капиталы,  фонды   юридических лиц, а также при  возникновении спора о стоимости  объекта оценки,  в том числе:

       при  национализации имущества;

       при  ипотечном  кредитовании физических  лиц и юридических лиц в  случаях  возникновения  споров  о  величине   стоимости   предмета ипотеки;

       при  составлении  брачных  контрактов   и   разделе   имущества

разводящихся  супругов  по  требованию  одной  из сторон или обеих сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества;

       при  выкупе или ином предусмотренном  законодательством Российской  Федерации   изъятии  имущества  у   собственников   для государственных  или муниципальных нужд; при проведении  оценки объектов  оценки  в   целях  контроля  за правильностью   уплаты  налогов в случае  возникновения  спора об исчислении налогооблагаемой  базы.

       Действие  настоящей  статьи  не  распространяется  на отношения,

   возникающие при   распоряжении  государственными  и  муниципальным унитарными  предприятиями и учреждениями  имуществом,  закрепленным за  ними  на  праве  хозяйственного   ведения   или   оперативного  управления,  за исключением случаев,  когда распоряжение имуществом  в   соответствии   с   законодательством   Российской    Федерации допускается  с согласия собственника этого  имущества.

   Глава II. ОСНОВАНИЯ  ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

                ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ  ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

       Статья 9. Основания для проведения оценки  объекта оценки

       Основанием  для  проведения  оценки  объекта   оценки   является договор между оценщиком и заказчиком.

       Договором  между   оценщиком   и    заказчиком    может    быть

 предусмотрено   проведение  данным  оценщиком  оценки  конкретного объекта  оценки,  ряда   объектов   оценки   либо   долговременное обслуживание  заказчика по его заявлениям.

       В случаях,   предусмотренных   законодательством    Российской Федерации,  оценка  объекта оценки,  в том числе повторная,  может быть  проведена   оценщиком   на   основании   определения   суда, арбитражного   суда,   третейского   суда,   а  также  по  решению уполномоченного органа.

       Суд,  арбитражный  суд,  третейский  суд самостоятельны в выборе оценщика.  Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а  также  денежное  вознаграждение  оценщику  подлежат  возмещению (выплате) в порядке,  установленном  законодательством  Российской  Федерации.

       Статья 10. Обязательные требования к  договору

       Договор  между  оценщиком и заказчиком  заключается в письменной форме  и не требует нотариального  удостоверения.

       Договор  должен содержать:

       основания  заключения договора;

       вид  объекта оценки;

       вид  определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

       денежное  вознаграждение за проведение  оценки объекта оценки;

       сведения  о страховании гражданской ответственности  оценщика.

       В договор  в обязательном порядке включаются  сведения о наличии у оценщика  лицензии  на  осуществление   оценочной  деятельности с  указанием порядкового номера  и даты выдачи этой лицензии,  органа, ее выдавшего, а также  срока, на который данная лицензия  выдана.

       Договор  об  оценке  как единичного  объекта оценки,  так и ряда  объектов оценки должен содержать  точное указание на этот объект  оценки (объекты оценки), а также  его (их) описание.

       В отношении  оценки объектов оценки,  принадлежащих   Российской Федерации, субъектам  Российской  Федерации  или   муниципальным образованиям, договор  заключается  оценщиком с лицом,

   уполномоченным  собственником   на  совершение  сделки  с объектами  оценки, если иное не установлено  законодательством  Российской  Федерации.

       Статья 11.  Общие  требования  к   содержанию  отчета об оценке

   объекта оценки

       Надлежащим  исполнением    оценщиком    своих     обязанностей,

 возложенных на него  договором,  являются своевременное  составлениев письменной форме и передача заказчику отчета об  оценке  объекта оценки (далее - отчет).

       Отчет  не  должен  допускать  неоднозначного   толкования   или

 вводить в заблуждение.  В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения  оценки  объекта  оценки,  используемые  стандарты оценки,  цели  и задачи  проведения оценки объекта оценки,  а также приводятся  иные  сведения,  которые  необходимы  для   полного   и недвусмысленного  толкования результатов проведения оценки объекта  оценки, отраженных в отчете.

       В случае,   если   при   проведении   оценки   объекта  оценки  определяется не рыночная  стоимость,  а  иные  виды  стоимости,  в отчете  должны  быть  указаны  критерии установления оценки  объекта

   оценки и причины  отступления от возможности   определения  рыночной стоимости  объекта оценки.

       В отчете  должны быть указаны: