Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка недвижимости. 7

Дудкина Анастасия Валерьевна

Практикум

Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»

Выполнил(а): ФИО

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

R = 7+2,5+2,5+2,5=14,5%

Rкап = 0,145-0,4*(0,145/((1+0,145)^20-1)) = 0,140857

Стоимость объекта оценки = 700000/0,140857=4969579 руб.

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

R = 7+2,5+2,5+2,5=14,5%

Rкап = 0,145-0,4*(0,145/((1+0,145)^20-1)) = 0,140857

Стоимость объекта оценки = 700000/0,140857=4969579 руб.

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

Премия за риск ликвидности = Безрисковая ставка*Срок экспозиции (мес)/12=7*3/12=1,75%

R = 7+2,5+2,5+1,75=13,75

Rкап = 0,1375+0,7*(0,1375/((1+0,07)^20-1)) = 0,17104

Стоимость объекта оценки = 700000/0,17104=4092610 руб.

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

	Вариант использования	офис	магазин	кафе
1.	Площадь помещения, м²	500
2.	Рыночная ставка аренды, руб./м² в год	14000	13500	13000
3.	Потери от недоиспользования, %	10	10	10
4.	Операционные расходы, руб./м² в год	2500	2000	3500
5.	Коэффициент капитализации, %	15	15	15
6.	Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.	200000	0	0

Лучшее использование под магазин, так как прибыль с офисом будет одна и та же, но его ремонтировать не надо.

5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент

r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%

	1 год	2 год	3 год	4 год
СF=ЧОД	700000	1100000	1300000	900000
Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)=	700 000 / (1+0,135)=616 740 руб	1 100 000/(1+0,135)2 = 853 888 руб	1 300 000/(1+0,135)3 = 889 111 руб	900000/(1+0,135)4 = 542 332 руб
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), руб.				4 500 000
Текущая стоимость реверсии, руб.				4 500 000//(1+0,135)4= 2 711 660
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.	616 740 + 853 888 + 889 111 +542 332 + 2 711 660 = 5 613 731 рублей

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

	Вариант использования	Прогнозный период			Постпрог-нозный период
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м²	300
2.	Рыночная ставка аренды, $/м² в год	500	510	515	520
3.	Потери от недоиспользования, %	50	20	15	15
4.	Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м² в год	90	95	100	110
5.	Расходы на ремонт, $/ м²	100	0	0	0

r = 7% +2.5%+1.5%+1.5%= 12,5%

Расчет денежных потоков в $

№п/п	Показатели	Прогнозный период			4 год
№п/п	Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год
1	Потенциальный валовой доход (ПВД), ПВД = S ∙ Cар	150 000	153 000	154 500	156 000
2	Действительный валовой доход,ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)	75 000	122 400	131325	132 600
3	Операционные расходы ( плюс ремонт)	(90300) +(100300)=57000	95*300=28500	100*300=30000	110*300=33000
4	Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД),NOI = ДВД – ОР	18000	93900	101325	99600
5	Текущая стоимость денежных потоков(ЧОД)	18000/(1+0,125)1= 16000	93900/(1+0,125)2=74193	101325/(1+0,125)3= 71164
6	Ставка капитализации	Поскольку по условию задачи стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости, тогда ставку капитализации принимаем равной r R=r = 0.125
7	Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб.Vterm = ЧОД(4ый год)/R	99600/0.125= 796 800
8	Текущая стоимость реверсии	796 800/(1+0,125)3 = 559 618
9	Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб.	Курс доллара на 16.01.2013 составляет 30,555616000+74193+71164+559 618=720975*30,2556= 21813531,21 рублей

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель	Объекты -аналоги
Показатель	№1 №1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	12 000 000	1 500 000	1 400 000	1 000 000
ЧОД, руб.	2 200 000	305 000	310 000	215 000

Расчет ставки капитализации проведнм методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Объекты-аналоги	1	2	3	4
Ставка капитализации R	0,1834	0,2034	0,2215	0,125
Среднее значение ставки капитализации	0,1834
Стоимость магазина V= ЧОД/R	4 500 000 / 0.1834=24 536 532 рубля

8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
Объект оценки	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П= Цопп х-ка оц/ Цопп х-ка ан - 1

где П – поправка (корректировка);

Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчет поправки по местоположению:

Поправка по отношению Центра к аналогам

П спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485 или +14,85%

П пром = 147000/115000 – 1 = 0,278 или +27,8%

Поправка по отношению Спального района к аналогам

П центр = 128000/147000 – 1 = - 0,129 или -12,9%

П пром = 128000/115000 – 1 = 0,113 или +11,3%

Поправка по отношению Пром.зоны к аналогам

П центр = 115000/147000 –1 = - 0,2177 или -21,77%

П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102 или -10,2%

9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	145	140
Время продажи	10 апреля 2009	Апрель 2009	Январь 2009	Октябрь 2008
Корректировка на время продажи	-
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки

Расчет поправки на время продажи:

Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1,

где Пвр пр – поправка на время продажи;

∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 4% в год.

П 1ан = (1+0,04)0,25 – 1 = 0,009853 или + 1% (за 3 мес (янв, фев, март), чтобы привести к году (в формуле годовой промежуток времени) )надо 1/12*3=0,25)

П 2ан = (1+0,04)0,5 – 1 = 0,0198 или +2% (за 6 мес (окт, нояб, дек, янв, февр, март), чтобы привевти к году надо 1/12*6=0,5)

10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	120	115
Состояние	удовл	хор	удовл	удовл
Корректировка на время продажи	-	-13	0	0
Скорректированная цена	-	137	120	115
Средняя скорректированная цена по аналогам	(137+120+115)/3=124
Стоимость объекта оценки	124*205=25420 тыс руб

П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан

Хор =67 тыс. руб

Уд=54 тыс.руб

Поправка=54 тыс.руб -67 тыс. руб =-13 тыс.руб

10. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.	4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки	1,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода:

V = Vзу + [Vпзамещ – И],

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу – стоимость земельного участка;

Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Vпзамещ =С1 м2 · Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс ,

где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;

С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Vзамещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей

Учитываем износ:

Vпзамещ = Vзамещ*( 1 – И) = 18 306 812,42 *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей

Находим стоимость объекта недвижимости

V = Vзу + Vпзамещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб.

12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания	Характеристика материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	20	5
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	20	14
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	10	25
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	10	6
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых местах	20	8
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны	10	10
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20	9
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30	21
Прочие работы	Отмостки	Трещины	40	2

Находим износ здания:

И = 13 500 000*0,121=1 633 500 рублей

% износа находим путем умножения удельного веса элемента и оценки физического износа по каждой графе, затем полученные результаты складываем.

Находим стоимость объекта недвижимости:

V = Vзу + [Vпвоспр – И] = 4 500 000 + (13 500 000-1 633 500)=16 366 500 рублей