Содержание

1.Определение  недвижимого имущества.

     По  ГКРФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГКРФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью".

     Такое определение недвижимого имущества  дано в кодексе. Вот, что говорит  о недвижимости профессор Витрянский: "Исходя из закона (ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости".

     Итак, исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, Леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходя из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся "предприятие в целом как имущественный комплекс".

     Кодекс  позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон  РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст.1 перечисляет  те вещи, которые являются недвижимостью  в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

     Также исходя из федерального закона "О  товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) ..."

     Приступим к характеристике каждого вида в  отдельности. Земельные участки. Профессор  Витрянский отмечает: "Земельные  участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков".

     Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был "больным" для России. Ведь до недавнего времени  об отчуждении земли вообще не могло  быть и речи (я имею ввиду советские  времена).

     "Указом  Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. No. 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность".

     В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О  праве граждан Российской Федерации  на получение в частную собственность  и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Таким образом, можно говорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели перечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимо упомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроект о земельной реформе, согласно которому земля будет передаваться в собственность субъектам гражданского права.

     Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. "Они являются недвижимостью  в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю".

     "Особенность  такого рода объектов состоит  в том, что в отношении них  действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: "Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным".

     Таким образом, мы видим, что, по сути, недра  вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

     Такие объекты недвижимости, как леса и  многолетние насаждения, относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает "От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества".

     Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

     Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента  такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились  некоторые споры среди юристов  о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым . Принятый федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведённые выше доводы.

     "Например, по мнению О.М. Козырь, задача  подобной информации - лишь обеспечить  юридическую чистоту сделки с  таким объектом, если объект для  завершения его строительства  должен быть отчужден другому  лицу. Об этом свидетельствует  и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина "необходимость совершения сделки", ориентирующего на нестандартную ситуацию. "Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25). " Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. No. 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами ." предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, можно заключить, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

     Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого  закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том, что во - первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во - вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.

     Необходимо  также раскрыть такое понятие  как движимая недвижимость.

     Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах. Воздушное  судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морское судно международного или внутреннего плавания - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный в космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плавания регистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водного транспорта.

     2.Инвестиционная  деятельность: сущность, субъекты, объекты

     Любое имущество (в том числе и деньги), а также имущественные права  становятся инвестициями, тогда, когда  владелец или пользователь этого имущества (имущественных прав) вкладывает их в какой-либо объект с целью получения прибыли и достижения полезного эффекта, то есть осуществляет инвестиционную деятельность. Под последней понимают вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

     Решающими факторами активизации инвестиционной деятельности являются: кардинальное улучшение инвестиционного климата, стабильность и предсказуемость  условий хозяйствования инвесторов, восстановление их доверия и мотивации к вложению средств в реальный сектор экономики.

     Важными путями активизации инвестиционной деятельности должны стать следующие:

     •   Совершенствование законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность, устранение противоречий различных законов, ускорение подготовки пакета нормативно-правовых актов, предусматривающего конкретные механизмы реализации федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений;

     •   обеспечение стабильности и прозрачности отношений собственности, создание правовой основы для безусловного исполнения контрактов и взаимного соблюдения обязательств субъектами инвестиционного рынка, повышение ответственности за нарушение прав инвесторов;

     •   создание действенного механизма защиты прав и интересов инвестора;

     •   формирование эффективных механизмов страхования инвестиций (страхование имущественных интересов инвесторов, страхование кредитов для долгосрочных инвестиций, страхование ценных бумаг);

     •   обеспечение адекватной информационной системы на инвестиционном рынке, регламентации состава и структуры раскрываемой информации финансового и нефинансового характера, разработка правил раскрытия информации, а также процедур, позволяющих обеспечить доступ к информации;

     •государственная  поддержка приоритетных инвестиционных проектов.

     При использовании инвестиционной терминологии необходимо выделять понятия:

     1.   Инвестиции - любой вид имущества и имущественных прав, 
вкладываемые в объекты инвестиционной деятельности ради извлечения 
прибыли или получения иного положительного эффекта. Иными 
словами, под инвестициями понимают то, что вкладывается в 
инвестиционные объекты.

     2.    Инвестиционный объект - любые объекты, в которые 
вкладываются инвестиции. Принято такие объекты подразделять на 
четыре группы:

     - объекты реального капитала (предприятия, иная недвижимость, 
станки, оборудование и т.п.);

     - финансовые средства (прежде всего, ценные бумаги, а также валюта, страховые полисы и другие финансовые инструменты);

     -       нефинансовые средства (драгоценные камни, драгоценные металлы, предметы коллекционирования и др.);

     -       человеческий капитал (образование, переподготовка кадров, здравоохранение, и т.п.).  

     3.       Инвестирование - непосредственный процесс вложения инвестиций в объекты инвестирования.

     4.       Инвестиционная деятельность - процесс, включающий как собственно инвестирование, так и последующее осуществление иных действий с целью получения от инвестиций прибыли или иного положительного (социального или экологического) эффекта.

     Существующие  в настоящее время подходы  к определению понятий “инвестиции” и “инвестирование” можно условно  разделить на две группы: “теоретические” и “общепринятые”. С теоретической (макроэкономической) точки зрения, под инвестированием надо понимать только реальное инвестирование, то есть приобретение новых капитальных товаров (станков, машин, зданий, оборудования и т.п.). Лишь эти затраты учитываются как инвестиционные расходы при подсчете валового внутреннего продукта и являются составной частью совокупного спроса. В “общепринятом” смысле инвестиции – это любые (чаще - денежные) средства, вкладываемые в любые объекты (не только реального капитала) с целью получения в будущем прибыли (дохода) или иного положительного эффекта.

     В январе 2000 г. введен в действие Федеральный  закон № 22-ФЗ О внесении изменений  и дополнений в Федеральный закон  Российской Федерации Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который вводит стабилизационную оговорку, предоставляющую как российским, так и иностранным инвесторам гарантии от неблагоприятного изменения налогового законодательства на срок окупаемости приоритетного инвестиционного проекта. При этом под приоритетным инвестиционным проектом понимается инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который составляет не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона Об иностранных инвестициях в Российской Федерации), или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет сумму не менее 100 млн. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона Об иностранных инвестициях в Российской Федерации), включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

     В соответствии с Законом не должно применяться в отношении инвестора, осуществляющего капитальные вложения в приоритетный инвестиционный проект, в течение срока окупаемости (но не более семи лет) новое законодательство, изменяющее размеры ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и других обязательных платежей в федеральный бюджет или федеральные государственные внебюджетные фонды (за исключением пенсионного) и приводящее к увеличению совокупной налоговой нагрузки, по сравнению с условиями, которые действовали на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта.

     В дальнейшем основное внимание уделяется  инвестициям в реальные активы, то есть капитальным вложениям. Их регулирование осуществляет закон Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений (№ 39-ФЗ, принят Госдумой 15.07.98 г., вступил в силу 04.03.99 г., далее Закон Об инвестиционной деятельности...).

     Согласно  этому закону, капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты . Как следует из данного определения, к капитальным вложениям могут быть отнесены инвестиции только в основные средства, т.е. средства, срок эксплуатации которых превышает один год.

     Объекты капитальных вложений. Согласно закону Об инвестиционной деятельности..., к ним относятся находящиеся в частной,     государственной,     муниципальной     и     иных     формах

     собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами .

     Субъекты  инвестиционной деятельности . Закон Об инвестиционной деятельности... выделяет четырех основных субъектов инвестиционной деятельности:

     – инвесторов;

     – заказчиков;

     – подрядчиков;

     – пользователей объектов капитальных  вложений.

     Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Инвесторами могут быть:

     – физические лица;

     – юридические лица;

     – создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;

     – государственные органы;

     – органы местного самоуправления;

     – иностранные субъекты предпринимательской  деятельности (иностранные инвесторы).

     Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность иных субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

     Подрядчики  – физические или юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

     Пользователи  объектов капитальных  вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются объекты капитальных вложений. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

3.Стоимость замещения

     Стоимость замещения – определяется затратами  на строительство в текущих ценах  на действительную дату оценки объекта  одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков, прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Список  литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части  первая, вторая, третья, четвертая): По состоянию на 15 июня 2008 года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008
2. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. - Омск: Омск. гос. Ун-т, 2005
3. Фархутдинов И. З. Международное инвестиционное право: теория и практика применения. М., 2007. С. 432.

4. 10. Фархутдинов  И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право. М., 2005. С. 418.

5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в  России. _ М.: «Экзамен», 2000.