Оценка недвижимости. 5

Содержание

Задание

Необходимо определить стоимость  нежилого помещения. Основные характеристики

Исходные данные:

Таблица 1

Данные об оцениваемом объекте

Таблица 2

Цены продаж объекта оценки, тыс.руб.

1. Анализ рынка недвижимости  города Новосибирска

Рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирска переживает нелегкие времена - после строительного бума на рынке активно идут перераспределительные процессы. Для общего понимания картины важно отслеживать не только новое строительство, но и сложившиеся центры деловой активности, и общее предложение на рынке офисных помещений.

Начало 2012 года стало показательным  этапом в развитии рынка коммерческой недвижимости: рынок практически  вышел из кризиса, но не вернулся на докризисные показатели по ценам  и объемам продаж.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой  Недвижимость», на рынке офисной  недвижимости средняя цена предложения  в первом квартале 2012 года составила 60,88 тыс. руб. за м2, что на 2,7 % ниже, чем  в четвертом квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное – на 8,6 %. Средняя арендная ставка в первом квартале составила 592 руб. за м2.

Так, бизнес-центры класса «А» по классификации  не участвуют в продажах офисных  помещений по частям, поэтому диапазон позиционирования объектов, продаваемых целиком, не меняется на протяжении долгого периода времени. Собственники предпочитают выжидать благоприятной ситуации для продажи, которая существовала в конце 2007 года – начале 2008, используя на данный момент объекты как предмет залога в банках или натурального обмена в крупных сделках.

Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в  жилых зданиях 49 % – оборудованные  отдельными входами, а среди предложений  в аренду – больше помещений в  административных зданиях коридорного типа – 51 %.

В случаях, когда офисное помещение  предлагается к продаже и в  аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5 до 1,53 % от цены 1 м2. Среднее  соотношение в таком случае составляет 1,07 %.

Это означает, что уменьшение арендных ставок в первом квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.

При аренде самые высокие средние  арендные ставки для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения -  бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход, на 8 % выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72 % - оборудовано отдель ным входом.

При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56 % – помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход, на 13 % выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина в том, что большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

Рынок офисной недвижимости, склонный к снижению цен в период кризиса, достиг нижнего диапазона цен  и, скорректировавшись от нижних значений, в настоящее время установил понятный коридор цен, который держится уже более полугода. Диапазоны цены по классам офисных помещений значительно сместились, растянув коридоры торгуемых цен.

Существенное влияние на рынок  коммерческой недвижимости оказала  в последние годы банковская система кредитования. Благодаря позитивным изменениям в законодательстве, многие банки создали вполне понятные и доступные ипотечные продукты для бизнеса, выплата по кредиту стала сопоставима с арендной ставкой некоторых объектов. Соответственно, продукты оказались весьма востребованными. Кстати, в последнее время в России отмечается тенденция увеличения спроса на качественные помещения. Качественные офисы в основном пользуются спросом у крупных международных и федеральных компаний, а такие, в основном, сосредотачивают свои офисы в Москве. В Новосибирске крупные компании можно пересчитать по пальцам. Они либо строят для себя отдельное здание – особняк, либо снимают площади в действующих бизнес-центрах высоких классов, которые практически полностью удовлетворяют имеющийся спрос. В то же время, что заполняемость новосибирских бизнес-центров, предлагающих качественные площади, стремится к 100 %. Сегодня проблемы с заполнением испытывают небольшие бизнес-центры, построенные в последние год-полтора, расположенные на периферийных улицах Центрального района, чтобы привлечь арендаторов, они вынуждены существенно снижать арендные ставки.

Тем не менее, новые офисные помещения  в Новосибирске появляются. Часть  из них – проекты, замороженные на время кризиса и теперь вышедшие на рынок, например, МФК «Сан-Сити». Другая часть новых помещений появляется в составе жилых комплексов. Так, более 7 тыс. м2 запланировано построить в ЖК «АРКА», запроектированы офисные помещения и в многофункциональном комплексе «Аврора» и т. д.

Рассмотрим тенденции рынка  складской недвижимости за 3 квартал 2012 года.

Средняя удельная цена предложения  складов к продаже в 3 квартале 2012 года составляет 23,77 тыс. руб./кв.м., что  на 8,5% больше, чем во 2 квартале текущего года, и на 2,1% ниже, чем докризисный максимум.

Наибольшая доля предложений складской  недвижимости к продаже зафиксирована  в крупнейших промышленных районах  города - Кировском и Ленинском - 21% и 20% соответственно. В Кировском  районе все объекты складской  недвижимости расположены на территории промбаз. В Ленинском районе около 50% предложений к продаже - отдельно стоящие производственно-складские комплексы.

Наиболее высокие средние удельные цены предложения зафиксированы  в Калининском районе. В данном районе в 3 квартале к продаже предложен самой дорогой склад. Если не принимать во внимание этот объект, то средняя удельная цена в Калининском районе будет ниже средней по городу всего на 2 %, то есть не сильно отличается от рыночной. Самые низкие средние удельные цены в Советском районе (в основном предлагаются недорогие помещения в гаражно-складском комплексе и в промзоне района ОбъГЭС).

В структуре предложения складов  к продаже в 3 квартале текущего года теплые помещения составляют 80% от общего объема предложения. Наибольшая средняя удельная цена сформировалась на холодные склады, наименьшая - на низкотемпературные складские помещения.

Средняя арендная ставка предложения  складов в аренду в текущем  квартале составила 232 рубля, что на 9,4% выше, чем в предыдущем квартале, и на 10,8% ниже, чем докризисный максимум.

Наибольшее количество предложения  складской недвижимости в аренду было выставлено в Ленинском районе - 22 %. На втором месте Октябрьский  район - 20%. Как правило, основные складские  помещения в данных районах располагаются на территориях промышленных зон.

Наиболее высокие средние арендные ставки - на складские помещения  в Железнодорожном районе. Большинство  объектов в данном районе предлагается в районе Димитровского моста  в непосредственной близости от железной дороги и в подвальных помещениях жилых домов по Вокзальной магистрали и улице Челюскинцев.

В общей структуре предложения  в аренду по-прежнему лидируют теплые склады (71%), которые пригодны как  для прямой функции хранения, так  и для создания на их базе производственных площадок. Наибольшая средняя арендная ставка у объектов данного сегмента и у складских помещений в низкотемпературных складах.

Индекс валовой доходности в 3 квартале 2012 года составил 112%, следовательно, краткосрочные  вложения в складскую недвижимость оказались доходными.

2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценка (ННЭИ)

Описание оцениваемого объекта

Здание:

Год постройки – 1995;

Площадь: общая, кв.м. - 215;

Этажность 1

Строительные характеристики:- стены  сплошные, панельные

Коммуникации: электроснабжение, печное отопление

Отделка Обычная

Состояние объекта хорошее.

Адрес объекта Россия, г.Новосибирск, Ленинский район.

Собственник Сысоев Е.А.

Право собственности:

- на земельный участок - Свидетельство  о праве собственности на землю.

- на здания и сооружения - Свидетельство  о государственной регистрации  права 50АД № 916953 от 23.12.2003 г.

Текущее использование – нежилое  помещение.

Принадлежность к памятникам архитектуры - Не выявлено.

Типичное использование окружающей недвижимости – нежилое.

Состояние окружающей среды - Уровень  шума в пределах нормы, загазованность воздуха в пределах нормы и  т.д.

Транспортная доступность объекта - Объект расположен вблизи проспекта  им. К.Маркса и ул. Станиславского. (возможность  подъезда грузовых автомобилей).

Земельный участок

Площадь участка – 147 кв.м.

Местоположение – Ленинский  район Г. Новосибирска.

Форма участка, рельеф  - Прямоугольный, ровный.

Степень застройки – Средняя.

Наличие коммуникаций – Электричество, водопровод, канализация, телефон.

Наличие неперспективных и ветхих строений под снос - Отсутствуют.

Коммерческая привлекательность  – Высокая.

Как считают эксперты, в ближайшие  годы будет наблюдаться постоянный рост цен на нежилые помещения  в Ленинском районе. То есть там, где существуют удобные подъездные пути и достаточно развитая коммунальная инфраструктура.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта.

Анализ наиболее эффективного использования  позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное  законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования.

После того, как в результате анализа  выявляются один или несколько разумно  оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в  результате которого оцениваемое имущество  будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет  Оценщику учитывать эффект износа и  устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые  необходимо осуществить на земельном  участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Концепция наиболее эффективного использования  является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

Исходя из сказанного выше, можно считать продолжение использования оцениваемого объекта в текущем функциональном назначении для использования под магазин, либо как офисное помещение.

3. Определение стоимости  объекта оценки

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении  стоимости недвижимости исходя из стоимости  земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = Сз + (Снс – Ин),

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.;

Сз - стоимость земли, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства улучшений (включает прямые и косвенные издержки, предпринимательскую прибыль), тыс. р.

В том числе:

Ин - накопленный строением износ, тыс. р.

В том числе: Снс = ПИ + КИ + ПП,

ПИ, КИ – прямые и косвенные издержки, тыс. руб.;

ПП – предпринимательская прибыль.

Сз = Пз * Цз,

где Пз - площадь земельного участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Ин = 1 - (1 – Иф) * (1 - Ифн) * (1 - Ив),

где Иф - физический износ нежилого помещения в долях;

Ифн - функциональный износ нежилого помещения в долях;

Ив - внешний износ нежилого помещения в долях;

При проведении расчетов затратным  подходом необходимо учесть следующее:

1. Цена земли принимается равной 3000 руб./кв.м.

2. Пз – площадь земельного  участка, м.кв. Пз рассчитывается  по формуле:

Sобщ.зд = общая площадь оцениваемого помещения, кв.м.;

Nэт = количество этажей (для условного объекта – 1);

1,5 – коэффициент плотности застройки.

3. Типичная предпринимательская  прибыль принимается равной 20% от  суммы прямых и косвенных издержек. Прямые и косвенные издержки на возведение аналогичных объекту оценки нежилых помещений составляют 10000 руб. и 3000 руб. на 1 кв.м. соответственно.

4. Величина функционального износа, вызванная несовременной планировкой,  составляет 10%. Внешний износ –  0%.

Проведем расчет площади земельного участка.

Проведем расчет стоимости земельного участка.

Сз = Пз * Цз = 322,5 * 3000 = 967 500 руб.

Проведем расчет стоимости возведения 1 кв.м аналога.

Снс = 10000 + 3000 + (10000 * 0,2) = 15 000 руб.

Стоимость нового строительства.

215 * 15 000 = 3 225 000 руб.

Проведем расчет накопленного износа в долях.

Ин = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,1) * (1 – 0) = 0,28.

Проведем расчет накопленного износа в рублях.

3 225 000 * 0,28 = 903 000 руб.

Проведем расчет стоимости здания.

Сзп = 967 500 + (3 225 000 – 903 000) = 3 289 500 руб.

Таблица 3

Результаты расчетов затратным  подходом

3.2 Определение стоимости недвижимости  сравнительным подходом

Данные о продаже аналогичных  объектов представлены в таблице 4.

Таблица 4

На основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых  помещений следующие:

1) нежилые помещения, расположенные  в отдаленном районе в среднем  дешевле на 15%, чем расположенные  в районе средней отдаленности;

2) 20% за счет состояния помещения  (помещения в плохом состояние  дешевле, чем находящиеся в  среднем состоянии);

3) 10% за счет материала стен (кирпичные  в среднем дороже на 10%, чем  панельные).

Таблица 5

Расчет скорректированных цен нежилых помещений

3.3 Определение стоимости недвижимости  доходным подходом

Доходный подход заключается в  преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК,

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного  подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,

СК - ставка капитализации.

Для определения ЧОД, рассчитывается потенциальный валовой доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе годовой ПВД рассчитывается по формуле:

ПВД = Пнп * А * n,

где А - очищенная ставка аренды в  месяц за оцениваемое нежилое  помещение, 200 р. / м. кв. ,

n - количество месяцев в периоде,  за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У,

где У - убытки от недозагруженности помещений и недосбора арендной платы, тыс. р.

Величина арендной платы – 300 р/кв.м. в месяц.

Предполагаемый убытки от недозагруженности  помещений составляют 3% от потенциального валового дохода.

Операционные расходы составляют:

- по управлению 10% от действительного валового дохода;

- прочие операционные расходы  – 20% от действительного валового  дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе годовой ЧОД рассчитываем по формуле:

ЧОД = ДВД – Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым  объектом, тыс. руб.

Проведем расчет потенциального валового дохода.

ПВД = 300 * 215 * 12 = 774 000 руб.

Проведем расчет предполагаемых убытков  от недозагруженности и недосбора  арендной платы.

У = 774 000 * 0,03 = 23 220 руб.

Проведем расчет

Проведем расчет действительного  валового дохода.

774 000 – 23 200 = 750 780 руб.

Проведем расчет операционных расходов по управлению.

Ру = 750 780 * 0,1 = 75 078 руб.

Проведем расчет прочих расходов.

Рпр = 750 780 * 0,2 = 150 156 руб.

Проведем расчет чистого операционного  дохода.

ЧОД = 750 780 – 75 078 – 150 156 = 525 546 руб.

Таблица 6

Расчет стоимости оцениваемого нежилого помещения доходным подходом

3.4 Сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  объекта недвижимости

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Для каждого из подходов к оценке выберем «вес»:

- сравнительный подход проводился на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в отношении которых имеется достоверная информация. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживались путем проведения соответствующей корректировки данных. Следовательно, сравнительный подход будет иметь в итоговом согласовании наибольший удельный вес – 50%.

- затратный подход основан на  определении стоимости недвижимости  исходя из стоимости земельного  участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа, то есть сильно зависит от спроса и предложения на рынке таких объектов, следовательно в итоговом согласовании будет иметь наименьший удельный вес – 7%.

- доходный способ основан на преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование объекта. Следовательно удельный вес в итоговом согласовании, несмотря на использование в расчетах примерных данных, будет выше, чем у затратного, и ниже, чем у сравнительного, а именно – 43%.

Список литературы

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»,

2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

3.  Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 2009. - 231 с.

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2011.

5. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2010.

6. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т.1. – М., 2009.

7. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д. и др. Оценка предприятий: доходный подход / Гильдия специалистов по антикризис. упр. - М., 2011.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М., 2007.

9. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М., 2007.

10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ. 2010 г.

11. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Ростов н/Дону: Феникс, 2011 г.

12. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2009 г.