Оценка недвижимости 3х комн.квартиры

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..3

Сопроводительное  письмо………………………………………………………6

1.Цель оценки…………………………………………………………………….7

1.1Используемое определение стоимости и дата оценки……………………..7

1.2Описание объекта оценки……………………………………………………8

1.3Местоположение объекта оценки………………………………………….10

2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……………10

3.Затратный подход…………………………………………………………….13

4.Определение восстановительной стоимости……………………………….15

5.Определение величины накопленного износа……………………………..18

6.Сравнительный подход………………………………………………………20

7.Доходный подход……………………………………………………………22

8.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта…………………………………………………………………………..23

Используемая  литература………………………………………………………25

     оценка стоимост

            Введение.

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

     «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     «Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

     Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

     В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                     Сопроводительное письмо. 

     Уважаемый   Дружинин В.И.

     Восточно-Сибирский  Государственный Университет Технологии и Управления (Нерюнгринский филиал) произвела оценку объекта включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Нерюнгри ул. Карла-Маркса д.1,кв.110,с целью определения рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

     Полная  характеристика объекта оценки, необходимая  информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а  только в связи с полным текстом  прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

     Исследования  и анализ, приведенные в отчете, были проведены за период с 1  сентября по 20 сентября 2011 г. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру.

     Проведенные исследования и анализ позволяют  сделать следующий вывод.

     Рыночная  стоимость объекта оценки, включающая в себя трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу город Нерюнгри, ул. Карла-Маркса 1, кв.110 по состоянию на 20 сентября 2011 года. 

      Данный  отчет составлен в соответствии с Федеральным законом  «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». 
 

     1.Цель оценки 

     Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА. 

     1.1 Используемое определение стоимости и дата оценки 

     Согласно  Федеральному закону «Об оценочной  деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Оценка  произведена по состоянию на 20 сентября 2011г. 
 
 
 
 

       1.2 Описание объекта оценки. 

     Описание  объекта оценки произведено на основании  визуального осмотра, а также  Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в пятиэтажном доме.

     Распределение площадей: первый коридор – 2,9 м² ; второй коридор – 4,7 м²; кухня – 8,3 м²; первая жилая комната – 8,6 м²; вторая жилая комната – 15,4 м²; третья жилая комната – 7,7 м²; туалет – 1,2 м²; ванная – 2,5 м². Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

     Прихожая – прямоугольная. Полы – Ламинат; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

     Жилая комната – зал. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна –пластиковые.

     Коридор – квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – пластик, электроустановочные изделия.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обои бумажные тисненые; окна – пластик, электроустановочные изделия .

     Коридор – прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

     Кухня. Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок – обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

     Ванная  комната. Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

     Туалет. Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Местоположение объекта оценки 

     Объект  оценки расположен в г.Нерюнгри по адресу ул.Карла Маркса д. 1 кв. 110.

     Объект  расположен в жилом районе, удаленном от центра города с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

     Недвижимость  – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим критериям.

     Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены  распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах  и экологическим законодательством.

     Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

     Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное  законом использование будет  давать приемлемый доход владельцу  участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое  из финансово осуществимых использований  будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном  доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3.Затратный подход 

     Затратный подход-это стандартный подход к  оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному  праву собственности и равна  сумме рыночной стоимости участка  земли, плюс стоимость нового строительства  улучшений, минус накопленный износ.

     Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

     Стоимость замещения – оцениваемая стоимость  строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

     Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости  улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

     Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определить предпринимательский доход;
4. установить величину накопленного износа;
5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

4. Определение восстановительной стоимости 

     Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости  затратным методом может не учитывать  некоторые аспекты, например указанный  выше расчет стоимости земельного участка.

     При определении стоимости будем  пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 сентября 2011 г расчётная стоимость 1м² общей площади составляла 20000.

     Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.

     Общая площадь квартиры – 51.3 м². На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

     20000*51.3=1026000

     Скорректированная стоимость 1м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет: 

     20000*1,24=24800 

     Перечень  строительных материалов, изделий, услуг  и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2 

     Таблица 1.2

     С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость  квартиры 

     24800*51.3=1272240 руб. 

     Рыночная  стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.

     Рассчитаем  стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ: 

     1272240 +100209,90=1372449,9 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Определение величины накопленного износа

     Величина  накопленного физического износа определялась на основе:

• анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Карла Маркса д. 1кв. 110
• анализа технического состояния квартиры № 110 в жилом доме по тому же адресу;

     Накопленный износ рассчитывается по формуле 

     Ф_з = Ф_кi l_i 

     где Ф_з – физический износ здания, %;

     Ф_кi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

     l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

     n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

     Расчет  физического износа здания представлен  в табл. 1.3. 

     Таблица 1.3

     В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

     С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 

     1372449,9 *( 1-7,03/100) =1275966,672 

     Стоимость объекта, полученная затратным методом  с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Сравнительный подход.

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

     Таблица 1.4