Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности

СОДЕРЖАНИЕ

1. Практическая часть……………………………………………….………....3

Задание № 1…………………………………………………………….…...3

Задание № 2………………………………………………………………....6

Задание № 3………………………………………………………….……...9

Задание № 4…………………………………………………….…………..10

2. Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности……………………………………………………………..….12
1. Методы оценки недвижимости………………………………………..13
2. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования……………………………19

Список литературы………………………………………………………….…29

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

ЗАДАНИЕ № 1

Выбрать наиболее выгодную оферту строительства комплекса  зданий и сооружений предоставленную  на торги (использовать два способа  выбора).

Решение: первый подход

       При  первом подходе мы видим, что  большее количество баллов получилось у 4 оферты, соответственно это лучшее предложение из представленных на подрядные торги.

Сумма баллов по оцениваемой  оферте при таком подходе может  быть рассчитана по формуле:

            баллов

где  i = 1, n  – количество рассматриваемых критериев (показателей);

 – максимально возможное число баллов, которое можно присваивать i-му показателю (критерию), устанавливаемое тендерным комитетом на этапе, предшествующем проведению оценки оферт;

К_i – коэффициент отклонения i-го показателя по данной оферте от наилучшего показателя в других офертах.

Расчет К_i зависит от направленности критерия (max, min).

1) Если i ® max, тогда

где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

2) Если i ® min, тогда

где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

Второй подход

В этом случае сумма баллов по оцениваемой оферте может быть рассчитана по формуле:

где  j = 1, т – число рассматриваемых критериев (показателей);

В_j – количество баллов, присвоенных данной оферте по j-ому критерию по десятибалльной шкале;

λ_j  – коэффициент весомости (важности, значимости) j-ого критерия.

Второй подход так же подтверждает, что из пяти представленных оферт, 4 является наиболее выгодным, так как набрала большее количество баллов, тем самым 4 оферта побеждает в торгах.

ЗАДАНИЕ № 2

Рассчитать лизинговый платеж по договору оперативного лизинга, если известно:

Расчетная таблица:

Амортизационные отчисления рассчитываются по формуле:

АО=БС*Н_а/100

где  БС– балансовая стоимость имущества – предмета договора лизинга, тыс. ден. ед.;

Н_а – норма амортизационных отчислений, в процентах.

,                                                     

где  KP_t – кредитные ресурсы, используемые на приобретение имущества, плата за которые осуществляется в расчетном году, тыс. ден. ед.;

ОС_н и ОС_к – расчетная остаточная стоимость имущества соответственно на начало и конец года, тыс. ден. ед.;

Q – коэффициент, учитывающий долю заемных средств в общей стоимости приобретаемого имущества.

Если для приобретения имущества, используются только заемные  средства, коэффициент Q = 1.

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы на приобретение имущества – предмета договора рассчитывается по формуле:

     ПК= КР*q/100                                                              

где  ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, тыс. ден. ед.;

q  – ставка за кредит, процентов годовых.

    Расчет комиссионного вознаграждения осуществляется по формуле:

КВ=КР*р

где р – ставка комиссионного вознаграждения, в процентах годовых от балансовой стоимости имущества,

Плата за дополнительные услуги в расчетном году рассчитывается по формуле:

где  ДУ_Т – плата за дополнительные услуги в расчетном году, тыс. ден. ед.;

Р₁, Р₂…Р_n – расход лизингодателя на каждую предусмотренную договором услугу, тыс. ден. ед.;

Т – срок договора, лет.

Размер налога на добавленную  стоимость определяется по формуле:

,                                                      

где  НДС_t – величина налога подлежащего уплате в расчетном году, тыс. ден. ед.;

B_t – выручка от сделки по договору лизинга в расчетном году, тыс. ден. ед.;

СТ_n – ставка налога на добавленную стоимость в процентах (с 1.01.04 – 18%).

В сумму выручки включаются амортизационные отчисления (АО), плата за использованные кредитные ресурсы (ПК), сумма вознаграждения лизингодателю (KB) и плата за дополнительные услуги лизингодателя предусмотренные договором (ДУ):

В=АО+ПК+КВ+ДУ

Расчет общей суммы  лизинговых платежей осуществляется по формуле:

ЛП = АО + ПК + KB + ДУ + НДС                                           

где  ЛП – общая сумма лизинговых платежей;

Расчет размера ежемесячного лизингового взноса, если договором  предусмотрена ежемесячная выплата, осуществляется по формуле:

                      ЛВ_м=∑ЛП/Т*12=1488,93/8*12=15,51 тыс.ден.ед. (тыс. ден.ед.)

где  ЛВ_м – размер ежемесячного лизингового взноса, тыс. ден.ед.

Ответ: размер ежемесячного лизингового взноса составит 15,51 тыс. ден. ед.

ЗАДАНИЕ № 3

Рассчитать ожидаемое  значение NPV по проектам, размах вариации, среднеквадратическое отклонение, коэффициент вариации. Сделать вывод о рискованности проектов.

Рассматриваются два альтернативных инвестиционных проекта А и Б, срок реализации которых 5 лет. Цена капитала, 10% годовых.

(тыс. руб.)

Размах вариации:

                               R=(max NPV_j – min NPV_j)      min

NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов

Среднеквадратичное отклонение:

где  NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов;

- среднее значение по присвоенным  вероятностям:

 Коэффициент вариации:

ЗАДАНИЕ № 4

Расчет денежного потока от инвестиционной деятельности

Денежный поток от операционной деятельности организации

Таблица 5

Оценка эффективности  инвестиционного проекта

2. Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности.

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ (ИСК) - включает совокупность всех фондообразующих отраслей: проектные и подрядные организации, отрасли инвестиционного машиностроения, промышленность строительных материалов и конструкций, поставщиков оборудования и строительных материалов, предприятия социально-бытовой инфраструктуры. Центральное звено комплекса - капитальное строительство как отрасль народного хозяйства, завершающая усилия всех инвестиционных отраслей и превращающая материальные ресурсы в основные фонды. С позиции системотехники строительства ИСД представляет собой функциональную систему, создающую основные фонды.

НЕДВИЖИМОСТЬ ИНВИСТИЦИОННАЯ - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

1.  Методы оценки недвижимости.

Затратный подход

Затратный подход основан  на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для  определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение  физических и юридических лиц, арест  объектов недвижимости, определение  верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических  обоснованиях нового строительства, при  выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными способами, при  оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в  пассивных секторах экономики, в  страховании.

Недостатки:

• этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
• трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
• подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления  подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость  недвижимого имущества в этом подходе используются следующие  три вида износа:

• физический;
• функциональный;
• внешний.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта  с течением времени. На уровень физического  износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.

Существует 4 способа расчета  физического износа;

1. экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.

∑ (удельный вес конструктивного  элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного  метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта  не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.

2. Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3. Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4. Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.

В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов  оценки:

1) Метод сравнительной  единицы (удельной стоимости). Скорректированная  стоимость выбранная для расчета  недвижимости умноженная на число  единиц оцениваемого объекта.  Если нет возможности найти  сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ  и УС, который выпускает удельные  показатели стоимости на потребительскую  единицу по характерным видам  зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных  цен на ресурсы.

2) Поэлементный способ. Удельная  стоимость единицы измерения  состоит из суммы затрат на  каждый конструктивный элемент  здания.

3) Сметный способ. Определяется  на основании составления новых  смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился  вновь.

4) Индексный метод. Заключается  в определении восстановительной  стоимости объекта путем умножения  балансовой стоимости на соответствующий  индекс в соответствии с положением  «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.

Доходный подход

Доходный подход включает:

• Метод капитализации;
• Метод дисконтирования денежного потока;
• Метод валовой ренты.

Метод капитализации прямой. Заключается  в расчете текущей стоимости  будущих доходов, полученных от испытания  объектов недвижимости.

С = Д/К,

где С- стоимость объекта,

Д – чистый денежный поток;

К – коэффициент капитализации.

Для использования этого метода необходимо:

• определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так  и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта  недвижимости.

 NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

.Сам метод прямой капитализации  заключается в расчете текущих  доходов полученных от объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом: