Оценка объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА И ЭКОНОМИКИ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

В-5

Выполнила студентка

Специальности 080502-2

Огнева С.В.

 Научный руководитель  проекта

КАЛИНИНГРАД 2013

Содержание

Введение……………………………………………………………………….3

1. Задача № 1………………………………………………………………….4
2. Задача № 2………………………………………………………………….6 
3. Задача № 3………………………………………………………………….7
4. Оценка объекта недвижимости…………………………………………...8

Заключение……………………………………………………………………15

Список используемой литературы…………………………………………..16

Введение

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования  и соответственно возникает.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны  с оценкой стоимости. Она имеет  большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора  — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой  компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться  ее оценка, чтобы оспорить предложение  правительства о «справедливой  компенсации».

Особенность рынка недвижимости состоит  в сохранении значительной роли государства  даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран  показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
• зонирование территорий;
• архитектурно — строительный контроль;
• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

Недвижимость — это товар, который  значительно медленнее других товаров  теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной  и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения  дохода или прибыли. Извлечение прибыли  может осуществляться либо путем  использования недвижимости собственником  в своем бизнесе, либо — через  сдачу ее в аренду, а также через  последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться  как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто  связана с получением и (или) предоставлением  кредитов и ипотекой. Поэтому рынок  недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Цель данной работы – рассмотреть  оценку массовую и оценку единичных  объектов недвижимости.

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».

Вывод: в  качестве рыночной цены выбирается стоимость  объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и  наименьшее число корректировок.

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

На основании  выполненных корректировок можно  сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

Оценка объекта недвижимости

Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Московской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Описание объекта  недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики  

Таблица №8.1

*Ожидаемый срок  жизни определялся на основании  долговечности зданий, приведённой  в МРР-3.2.23-97.

**Оставшийся срок экономической  жизни определялся как разница  между ожидаемым сроком жизни  и фактическим возрастом.

 Описание процесса оценки

Процесс оценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных  ниже.

Этап №1 – Осмотр объекта, сбор данных и их анализ

На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость  объекта в масштабах района и  области расположения объекта. Дополнительно  был проведен более детальный  анализ информации, относящейся к  оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся  путем изучения соответствующей  документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.

Этап №2 – Проведение расчетов

При определении стоимости недвижимого  имущества использовались затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при  оценке недвижимого имущества, Оценщик  применил метод прямой капитализации. Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. При оценке затратным подходом использовался  метод сравнительной удельной единицы. Описание примененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета

Этап №3 – Подготовка Отчета

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в  виде Отчета и приложений к Отчету.

Согласование  и обобщение результатов

Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным  подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21 

Таблица №21

Выводы по согласованию результатов 

1.         Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в  расчете новой восстановительной  стоимости объекта за вычетом  всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной  точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

2.         Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

3.         Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

Итоговое заключение  

На основании предоставленной  информации, выполненного анализа и  расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта  оценки – двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном  участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Москвоская область, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01 января 2013 года, с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч)рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно  сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Литература

1. Гражданский Кодекс Российской  Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты оценки  ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки РОО  , 2005

4. Рынок ценных бумаг: Учебник/под  ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика,2006.-320с.

5. Григорьев В.В., Федотова М.А.  Оценка предприятия: теория и  практика. – М.: ИНФРА-М,2004.-320с.

6. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2010.-736с.

7. Количественные методы финансового  анализа/ под ред. С.Дж. Брауна  и М.П. Крицмена, пер. с англ.-М.:ИНФРА-М,2008. – 336с.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд.  перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1997.

9. Индексы инфляции стоимости  основных фондов, разрабатываемые  и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2010

11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.

12. Организация и методы оценки  предприятия / Под ред. В.И.Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос»,2008.

13. Колайко Н.А. «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2012г.