Оценка собственности
Новосибирский государственный университет экономики и управления – «НИНХ»
Номер группы: ФКО82У
Специальность: «Финансы и кредит»
Студент (ФИО) Полубенцева Екатерина Валерьевна
Номер зачётной книжки: № личного дела 122730
Учебная дисциплина: Оценка собственности
Кафедра Банковского дела
Номер варианта работы: __6_
Дата регистрации институтом: «___» ________ 2012 г.
Дата регистрации на кафедре: «___» ________ 2012 г.
Проверил: ФИО преподавателя
2012г.
СОДЕРЖАНИЕ
- Практическая (ситуационная) часть.
Ситуационная задача……………………………
Практическая задача №1…………………………………………………6
Практическая задача № ……………………………………………….. ...7
- Тестовые задания…………………………………………………………8
- Заключение……………………………………………………
………….11 - Список литературы……………………………………………………
…14
ВАРИАНТ № 6
Ситуационная задача
- Проведите сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости машин и оборудования.
Ответ: Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости машин и оборудования.
Для оценки стоимости машин и оборудования используют несколько подходов:
· затратный подход - подход к оценке, который определяет
текущую стоимость оборудования путём
расчета восстановительной стоимости
с последующим учетом в ней обесценения,
вызванного выявленными элементами накопленного
износа:
физическим, функциональным, экономическим:
Соб.тек. = ВС - О;
где Соб.тек. — текущая стоимость
оборудования (на дату оценки);
ВС — восстановительная
стоимость, определение которой базируется
на расчете стоимости воспроизводства
(Своспр.) или стоимости замещения (Сзам.);
О — обесценение, вызванное
выявленными элементами совокупного износа:
физическим, функциональным, экономическим.
ВС — рассчитываемая в
текущих ценах стоимость оцениваемого
оборудования как нового, без учета износа
и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная
стоимость может рассчитываться на базе
стоимости воспроизводства или стоимости
замещения. При этом перед оценщиком стоит
проблема обоснованного выбора расчета
указанных стоимостей и, как следствие,
соответствующих методик их определения.
Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты
на производство или приобретение нового
оборудования, полностью идентичного
оцениваемому по функциональным, конструктивным
и эксплуатационным характеристикам.
Стоимость замещения —
это минимальные текущие затраты по приобретению
на рынке аналогичного оборудования, максимально
близкого по своим функциональным, конструктивным
и эксплуатационным характеристикам к
оцениваемому.
Как правило, применение подхода целесообразно, если достаточно точной оценке поддается определение величины всех форм износа, обесценения и устаревания, которую необходимо вычесть из расчетного показателя полной восстановительной стоимости (стоимость воспроизводства точной копии) или стоимости замещения (текущая стоимость близкого аналога). Если объективно отсутствуют рыночные данные для такого расчета, в частности, относительно морального устаревания объекта, рыночную стоимость определяют с применением других подходов оценки, или величина обесценения устанавливается экспертно. В последнем случае речь может идти только об «условной» рыночной стоимости.
· рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования используются, как правило, для оценки объектов массового и серийного производства при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений.
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:
1. Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;
2. Метод прямого сравнения с идентичным объектом;
3. Метод прямого сравнения с аналогичным объектом;
4. Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;
5. Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям;
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, учитывающих время, место, условия финансирования и продажи, физические характеристики объекта оценки и найденных аналогов. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
· доходный подход - в оценке машин и оборудования. Для
реализации доходного подхода необходимо
спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого
объекта. Применительно к машинам и оборудованию
напрямую решить эту задачу невозможно,
так как доход создается всем производственно-имущественным
комплексом (ПИК).
Методом капитализации и дисконтирование
денежных потоков.
Базовая формула доходного подхода :
С (V) - стоимость машин и оборудования;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой машин и оборудования. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить оборудования за период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости машин и оборудования к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования машин и оборудования.
Предполагает расчет текущей стоимости экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами. При оценке объектов недвижимости, производственных средств, машин и оборудования в этом случае имеют место следующие входные параметры: наличный поток или поток прибыли, ассоциированный с оцениваемыми активами, ставка дисконта, или ставка капитализации, соответствующая степени риска, связанного с рассматриваемым наличным потоком, и остаточный экономический срок службы активов.
Выбор конкретного подхода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта. Для каждой проблемы оценки всегда найдутся один-два подхода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. При принятии окончательного решения о стоимости, результаты расчетов, полученные различными подходами, корректируются.
Практическая задача № 1.
Определить рыночную стоимость станка (С). Восстановительная стоимость станка (Св) на дату оценки составляет 180 тыс. рублей, нормативный срок службы (Тн) – 14 лет, хронологический возраст станка (Т) на дату оценки – 10 лет. Вследствие недозагрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст станка на 25% меньше хронологического. Функциональный износ (Ки, фун) равен – 15% и экономический износ (Ки, экон) – 10%.
Решение: для начала определим эффективный возраст станка (Тэф) по формуле:
Тэф = Тн –Тост
где, нормативный срок службы (Тн) 14 лет., а остаточный срок службы (Тост) нам не известен. Рассчитаем остаточный срок службы по формуле: Тост = Тн - Т
где, Т- хронологический возраст станка 10лет.
Тост = 14лет. – 10 лет = 4 года.
Тэф = 14лет – 4 года = 10 лет.
Определим коэффициент физического износа станка Ки, физ по формуле:
Ки, физ = Тэф / Тн
где, Ки, физ = 0,7143 = 71,43%
и последним этапом
я рассчитаю рыночную
С= Св ( 1 – Ки, физ)(1 – Ки, фун)(1 – Ки, экон)
С = 180т.р. х (1 – 71,43) х (1 – 0,15) х (1 – 0,1) = 38556 руб.
Ответ: Рыночная стоимость станка 38556 руб.
Практическая задача № 2.
Определить рыночную стоимость земельного участка в объекте недвижимости. Стоимость зданий и сооружений в объекте недвижимости составляет 5 млн. рублей, чистый операционный доход от использования объекта недвижимости (застроенного земельного участка) – 800 тыс. рублей. Коэффициент капитализации для зданий и земли составляет соответственно 12% и 16%.
Решение: Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка дохода для земли.
- Чистый операционный доход (ЧОД), относящийся к улучшениям:
800 тыс.руб. х 12%( ККздания) = 96 тыс.руб.
- ЧОД, приходящийся к земельному участку:
5000 тыс.руб (5мил.руб.) – 96 тыс.руб. = 4904 тыс.руб.
- Рыночная стоимость земельного участка:
4904 тыс.руб. : 16% (ККзем.) = 30650 тыс. руб.
Ответ: Рыночная стоимость земельного участка в объекте недвижимости составляет 30650 тыс.руб.
Тестовые задания (Ответы на вопросы выделены желтым цветом)
1. К применениям оценки объектов собственности, предусмотренным российским законодательством, относятся:
а) оценка стоимости государственного или муниципального имущества, вносимого в качестве вкладов в уставной капитал открытого акционерного общества;
б) оценка имущества, вносимого в оплату акций и других ценных бумаг акционерного общества, если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и других ценных бумаг составляет более 200 МРОТ;
в) оценка имущества должника в ходе конкурсного производства;
г) оценка вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости), оплачиваемая не денежным вкладом, составляет более 200 МРОТ;
д) оценка имущества, на которое устанавливается ипотека.
Ответы: I) а, б, в, г, д II) а, б, в III) а, б, в, д IV) в, г, д
2. Вещными правами являются:
а) право хозяйственного ведения;
б) право оперативного управления;
в) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
г) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
д) сервитут;
е) ипотека
ж) доверительное управление
з) аренда.
Ответы: I) а – з II) а – ж III) а, б, в, г, д IV) а, в, г, е, ж, з
3. Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки на создание:
а) объекта, аналогичного объекту оценки, с учетом износа объекта оценки;
б) объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат;
в) объекта, идентичного объекту оценки, с учетом износа объекта оценки.
4. Метод, предполагающий оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности, называется:
а) методом капитализации ожидаемого дохода;
б) методом рынка капитала;
в) методом накопления активов;
г) методом сделок.
5. Сумма ожидаемых годовых поступлений при 100%-й загрузке площадей недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, составляет:
а) потенциальный валовой доход,
б) действительный валовой доход,
в) чистый операционный доход.
6. Согласно Земельному кодексу РФ формами платы за землю являются:
а) роялти;
б) земельный налог;
в) арендная плата;
г) сервитут
Ответы: I) а, б, в, г II) б III) а, б, в IV) б, в
7. При оценке стоимости машин и оборудования к методам сравнительного подхода относятся:
а) Метод ценовых индексов; Метод прямого сравнения с идентичным или аналогичным объектом; Метод расчета по удельным показателям; Методы корреляционного моделирования.
б) Метод расчета по цене однородного объекта; Метод поэлементного расчета; Метод анализа и индексации затрат; Метод расчета по укрупненным нормативам; Индексный метод.
в) Метод прямой капитализации; Метод дисконтирования денежных потоков.
8. Какой метод оценки рекомендуется для определения стоимости лицензии:
а) освобождения от роялти,
б) избыточных прибылей,
в) выигрыша в себестоимости.
9. Какой вид ликвидационной стоимости определяется, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе:
а) упорядоченная;
б) вынужденная;
в) стоимость прекращения
10. К основным способам рефинансирования ипотечных кредитов относятся:
а) выпуск ипотечных облигаций;
б) продажа закладных ипотечному агентству или ипотечному банку;
в) выпуск ипотечных векселей.
Ответы: I) а, б, в; II) а, б; III) а, в; IV) б.
Заключение
Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.
В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.
4. Федеральный стандарт оценки
«Требования к отчету об
5. ГОСТ Р 51195.0.02 - 98 Единая система оценки имущества. Термины и определения). // СПС КонсультантПлюс.
6. Стандарт 04.21. «Оценка стоимости движимого имущества. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств». Утверждено Решением Правления Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.
7. Попова Л.В. Оценка и
8. Оценка недвижимости. Ред. Грязновой А.Г., М.: Финансы и статистика, 2006.
9. Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества- М.: Интерреклама, 2006.
10. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. М.: ИД «Юриспруденция», 2006. - 240 с.
11. Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Особенности учета и оценки недвижимости и других основных средств предприятий в соответствии с новыми требованиями МСФО, журнал «Вопросы оценки»№ 4, 2007.(электронная версия) //www. Appriser. ru.