Оценка собственности. 3

     Вариант 10 

     Содержание

     Вопрос  №1………………………………………………………………..…..3

     Вопрос  №2…………………………………………………………………...8

     Задача……………………………………………………………….……….15

     Список  использованных источников…………………………….……..…17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вопрос 1. Сравнительный подход в оценке недвижимости

     Оценка  имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается  на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

     Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может  быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

     Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен. В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

     Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

     1. На первом этапе изучают состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

     2. На втором этапе собирается  и проверяется информация по  объектам-аналогам; анализируется собранная  информация и каждый объект-аналог  сравнивается с оцениваемым.

     3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

     4. На четвертом этапе согласовываются  скорректированные цены объектов-аналогов  и выводится итоговая величина  рыночной стоимости объекта недвижимости  на основе сравнительного подхода.

     Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

     Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

     Другим  достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

     Вместе  с тем сравнительный подход имеет  ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

     Во-первых, базой для расчета являются достигнутые  в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

     Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

     В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

     Сравнительный подход предполагает использование  трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

     1. Метод компании-аналога.

     2. Метод сделок.

     3. Метод отраслевых коэффициентов.

     Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

     Базой для сравнения служит цена одной  акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

     Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

     Метод отраслевых коэффициентов, или метод  отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

     Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом.

     Основным  инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

     Ценовой мультипликатор отражает соотношение  между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности.

     В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

     Для оценки рыночной стоимости оцениваемой  компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

     Для расчета ценового мультипликатора  необходимо:

     1. Определить величину капитализации  или рыночную стоимость собственного  капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

     2. Вычислить необходимые финансовые  показатели: прибыль, выручку от  реализации, стоимость чистых активов  и другие. Это даст нам величину  знаменателя. В этом качестве  может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

     В оценочной практике используются два  типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

     К первому типу можно отнести мультипликаторы:

     1. «Цена/прибыль».

     2. «Цена/денежный поток».

     3. «Цена/ дивидендные выплаты».

     4. «Цена/выручка от реализации».

     К моментным мультипликаторам относят:

     1. «Цена/балансовая стоимость».

     2. «Цена/ чистая стоимость активов».

     Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

     Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые  определяют его назначение, возможность  и способы использования, а также  размеры дохода от владения им, сроки  и вероятность получения этого  дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

     Принцип замещения применим также и к  доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

     Заключительным  этапом сравнительного подхода к  оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью  получения итоговой величины стоимости  оцениваемого объекта. При этом необходимо:

     1. Тщательно проверить использованные  для расчета данные по сопоставимым  продажам и их скорректированные  величины.

     2. Провести согласование скорректированных  величин сопоставимых продаж  путем расчета средневзвешенной  величины.

     Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

     Подводя итог, можно сделать сказать, что сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Основные  требования к аналогу:

     -  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

     -  сходные условия сделки.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

     -  замещения;

     -  сбалансированности;

     -  спроса и предложения.

     Этапы сравнительного подхода:

     -  изучение рынка;

     -  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

     -  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

     -  установление стоимости объекта оценки.

     Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

     Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

     Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

     Вопрос 2. Оценка объекта по методу сравнения продаж

     Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. 

     Оценка  объекта по методу сравнения продаж (МСП) основана на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы. Метод сравнения продаж используется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

     Общеизвестно, что сравнительный подход особенно эффективен в случае существования  активного рынка сопоставимых объектов недвижимости. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и даты их совершения и даты оценки разделяет продолжительный период, или если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

     Принципы  оценки, лежащие в основе метода сравнения продаж:

     - спрос и предложение;

     - замещение;

     - пропорциональность;

     - зависимость.

     МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных  моделей или рыночных трендов. Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

     МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

     Преимущества  МСП:

     - наиболее простой подход;

     -   статистически обоснованный;

     - предлагает методы корректировки;

     - обеспечивает данные для других подходов к оценке.

     Недостатки  МСП:

     - требует активного рынка;

     - сравнительные данные не всегда имеются;

     - требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

     - основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

     Применение  МСП предлагает определенную последовательность действий:

     1.Изучение  рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

     2.Сбор  и проверка достоверности информации  о сделках по каждому отобранному  объекту.

     3.Выбор  необходимых единиц сравнения  и проведение сравнительного  анализа по каждой единице.

     4.Проведение  корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

     5.Согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

     Источники информации:

     - публичные записи (данные регистрационных служб);

     - данные страховых компаний;

     - информационные службы;

     - периодические издания по недвижимости;

     - данные брокеров по недвижимости;

     - данные, предоставляемые участниками сделок;

     - архивы оценщика.

     Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна. При отборе и описании аналогов следует руководствоваться следующими общими правилами:

• На основе анализа сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, формируется перечень ценообразующих характеристик (элементов сравнения), характерных для рассматриваемого сегмента. Выбирается единица сравнения.
• Отбор аналогов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам.
• Желательно, чтобы число аналогов было не менее трех.
• При отсутствии или недоступности информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).
• Информация об аналогах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В Отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих характеристик.
• В Отчете об оценке раскрываются источники информации об аналогах. Обязательно указывается номер телефона, контактное лицо и/или наименование организации. Кроме того, для печатных изданий указываются: наименование издания, год, номер, номер страницы; для Интернет- источников: ссылка, наименование Интернет-сайта и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке.
• Осмотр аналогов может проводиться, если иным образом невозможно получить полную информацию о значении их основных ценообразующих характеристик.

       Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. В оценочной практике принято выделять несколько основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в Отчете об оценке в обязательном порядке:

1. Состав прав на объект оценки (как на улучшения, так и на земельный участок).
2. Условия финансирования, (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.).
3. Условия продажи. Сделки (купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.)
4. Время продажи (дата предложения).
5. Местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость станции метро, железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.).
6. Физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов, состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.).

     В случае необходимости дополнительно могут вводиться следующие элементы сравнения:

7. Состояние рынка (состояние спроса и предложения на дату сделки, налоговые характеристики сделки, законодательное поле, инфляция и т.п.)
8. Экономические характеристики (текущие затраты, качество управления, наличие действующих договоров аренды, сроки и условия аренды и т.п.)
9. Компоненты стоимости, не связанные непосредственно с недвижимостью (дополнительные улучшения).

     Конкретный  перечень рассматриваемых элементов  сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости. Как правило, количество факторов, значения которых могут быть зафиксированы, зависит от степени активности и открытости рассматриваемого сегмента рынка.

       Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

     При внесении корректировок в цены аналогов следует руководствоваться следующими общими правилами:

• Характер и степень отличий аналога от объекта оценки устанавливается по каждому элементу сравнения путем прямого сопоставления аналога с объектом оценки.
• Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: методом парных продаж; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов.
• Выбор элементов сравнения, способ введения корректировок и их расчет должны быть обоснованы.
• Способ расчета и способ введения корректировок должны быть обоснованы.
• Отказ от корректирования цен аналогов по каким-либо элементам сравнения должен быть аргументирован.
• Желательно, чтобы суммарное значение корректировки по каждому аналогу не превышало 30%.
• Желательно, чтобы разброс скорректированных цен аналогов был незначительным. (В качестве ориентира степени существенности расхождения рекомендуется принимать 15-20%-ое отклонение скорректированной цены каждого аналога от средней арифметической величины скорректированных цен всех аналогов)