Оценка стоимости недвижимости. 2

Содержание 
 

1. Теоретическая часть                                                                                                               2

Понятие рыночной стоимости                                                                                               3

Факторы оценки недвижимости                                                                                             4

Принципы Оценки недвижимости                                                                                        7

2. Оценка объекта недвижимости, квартиры                                                                          9

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Основой рынка  недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке  на основе их стоимости, которую следует  объективно определить в сравнении  с другими объектами.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг.

Объект не может  иметь стоимость, если он не обладает полезностью.

Полезность - товара есть способность его удовлетворять  какой-нибудь человеческой потребности.

Стоимость зависит  от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не  реализуется.

Спрос - количество товаров и услуг, которое может  быть реализовано в заданный период на рынке при существующем уровне цен.

 Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие  стоимости, нельзя не упомянуть еще  два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта  недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и  предполагаемой сделке определенным образом  связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара.  Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в  процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап. В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

На современном  рынке недвижимости существует много  видов стоимости, соответствующих  конкретным ситуациям и задачам  субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при  оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость; 

Любой из перечисленных  видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать, согласен был бы продать  его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Согласно Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3) рыночная стоимость – наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае если в  нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. 

Существует и  другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

 Объективные  факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические  – факторы, связанные с общей  конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,  динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические  – факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

- массированная  реклама;

- инфляционные  ожидания;

- симпатии;

- осведомленность  и т.д.

3. Физические  факторы:

- местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные  решения – в зависимости от  назначения дальнейшего использования  здания стоимость его будет  увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта  недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость продажи  квартир:

- количество  аналогичных предложений, их соотношение  со спросом именно на этот  тип квартир именно в этой  части города;

- объективные  недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность  района;

- экологическая  обстановка в районе;

- транспортное  сообщение и развитость инфраструктуры  района;

- социальная  однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая  «чистота» объекта.

Известно, что  главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие  свой смысл. Для одного на первом месте  стоят деньги. Такой продавец готов  довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах. 
 
 
 
 

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в  процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов  – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой;

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно  оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько  принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя  – полезности; замещения; ожидания  – позволяют, с точки зрения  пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный  объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания»  говорит о том, что стоимость  объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной  продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего  и уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- экономического  размера;

- экономического  разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует  наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская  деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая  компенсируется рентой.

Поскольку земля  физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход  от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный  участок расположен в удобном  и легко доступном для людей  месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный  участок расположен в удобном  для производства месте (окраина  города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный  участок расположен в красивом месте  на берегу реки и за это будущий  владелец загородного дома готов  платить большие деньги, чтобы  удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный  «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует  дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму  стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный  «принцип предельной продуктивности»  и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа  возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что  по мере добавления капитала и труда  к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных  участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать  принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять  производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют  максимально повысить стоимость  земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли  позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб  застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути –  это обратная сторона предыдущего  принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько  собственников. Эти имущественные  права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных  интересов может происходить  по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование  объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное  управление, опционы, контракты с  оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том  случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные  с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость  стоимости объекта недвижимости  от его местоположения, соответствие  недвижимого имущества по архитектурному  стилю и уровню удобств потребностям  рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции  на рынке недвижимости;

- изменение стоимости  объектов недвижимости под влиянием  физического и морального износа;

- принцип соответствия.

Грамотное использование  этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта  недвижимости подвержена влиянию и  сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту  зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток  предложения в случае одновременного строительства разными фирмами  на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его  строительство в несколько раз  выше, чем у других, то рыночная стоимость  более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при  оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким  образом влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

Если спрос  возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит  в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль  ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет  к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».