Оценка стоимости недвижимости. 3

Факультет Экономический

 Кафедра  Финансы  и кредит  
 
 
 
 
 

Контрольная работа

по  дисциплине: «Оценка стоимости предприятия»

Тема: Оценка стоимости  недвижимости 
 
 
 

Пермь, 2011 

Содержание 

Введение 3

Глава 1 Оценка недвижимости 5

1. Основные виды и факторы, влияющие на стоимость недвижимости                  5       
2. Подходы к оценке недвижимости                                                                            7

Глава 2 Методика оценки стоимости недвижимости 12

2.1 Оценка недвижимости  с участием ипотечного кредита 14

2.2 Риски при  финансировании недвижимости 21

Глава 3 Отчет  об оценке недвижимости 24

3.1 Структура  отчета об оценке 25

3.2 Требования  в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 27

Заключение 28

Литература 29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Большинство людей, при продаже квартиры определяет ее стоимость, основываясь на информации, а СМИ, обратившись к риэлторам или спросив совета друзей и знакомых. И только небольшая часть заказывает независимую оценку недвижимости у специалистов-оценщиков. Однако для того, чтобы выяснить реальную стоимость того или иною объекта недвижимости, лучше всего обратиться именно к оценщику.

     Оценочная деятельность либо оценка стоимости  недвижимости, как это указано  в ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в РФ», призвана устанавливать рыночную или иную стоимость какого-либо объекта. Объектом может стать практически  любое имущество, в том числе  недвижимость, услуги, информация и  т. д.

     Оценщик (организаций или физическое лицо) обязан соблюдать законодательство РФ, пройти регистрацию и получить документ о соответствующем образовании (для гражданина) или иметь в  своем штате не менее одного постоянного  работника, обладающего таким документом. Оценщик должен иметь лицензию, которая  дает ему право заниматься данным видом деятельности.

     Определение рыночной стоимости имущества является необходимым элементом совершения сделки купли-продажи недвижимости. Теоретически стороны могут заключить договор, по которому квартира в центре города будет стоить $5-10 тыс., но любое заинтересованное лицо без труда докажет через суд, что подобная сделка является мнимой. Если суд разделит это мнение, последствия будут крайне негативны. Реальную рыночную цену важно указывать, если в сделке замешана ипотека. Иногда в договорах ипотеки встречается формулировка: "Стороны оценили закладываемое имущество..." Такое тоже возможно, но нужно, чтобы оценка стоимости недвижимости сторон была максимально близкой к рыночной стоимости. Для банков крайне невыгодно указывать неверную цену закладываемого имущества. Ведь если придется его реализовывать, заложенное имущество снова будет оценено, выяснится действительная стоимость, и при любой проверке (Центробанка или налоговых органов) у банка могут возникнуть проблемы. При оформлении сделки купли-продажи по заниженной цене тоже возникают сложности. С суммы, полученной за проданное имущество, продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая инспекция не упустит случая задать продавцу вопрос, почему квартира продана вдвое дешевле реальной рыночной стоимости и не является ли это попыткой заплатить налог поменьше.

     В этой контрольной работе на основании  таких источников, как Федеральные  стандарты оценки (ФСО №1,2,3) и  Центра Экономического Анализа и  Экспертизы рассматривается тема оценка стоимости недвижимости.

     Цель  работы выявление факторов, влияющих на стоимость недвижимости и применение различных подходов к оценке.

     Главная задача работы рассмотрение методик, применяемых оценщиками, при оценке стоимости недвижимости.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Оценка недвижимости

1. Основные виды и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

     Различным целям оценки недвижимости соответствует  несколько видов стоимости.

1. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения  рыночной стоимости нельзя принять  цены продаж аналогичных объектов без  проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• срок экспозиции объекта оценки.

2. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

3. Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.
4. Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
5. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.
6. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:
1. стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;
2. страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Факторы, влияющие на стоимость  недвижимости.

Можно выделить четыре фактора.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

   Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 

1.2  Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход 

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные  требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;
• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
• установление стоимости объекта оценки.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого  показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных  коэффициентов.

Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

• расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
• расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
• расчет накопленного износа (И_н):

физический  износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный  износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

• расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су=С_нс-С_и;

• определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества  затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный  подход 

     Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Доходный  подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной  предпосылкой расчета стоимости  таким подходом является сдача в  аренду объекта недвижимости. Для  преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

                                                  V=I/R                                                     (1), где

V - стоимость  недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

     Под доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки.

Различают два  вида капитализации:

• прямая капитализация;
• капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две  величины: годовой доход и ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Глава 2 Методика оценки стоимости недвижимости. 

     После заключения договора оценщик приступает к своим непосредственным обязанностям. Методику оценки стоимости недвижимости он волен выбирать самостоятельно. По результатам работы составляется письменный отчет, который передаётся заказчику. У оценщика остается копия, которую он хранит три года и должен предоставлять любым уполномоченным органам. Отчет является основным документом оценки. В нем указываются дата и номер отчета, описание объекта  оценки, данные лицензии оценщика, стандарты  оценки, перечень использованных документов, использованная методика оценки и т. д.

     Деятельность  оценщиков на сегодняшний день не слишком востребована среди населения, в частности, из-за того, что за услуги оценщика надо платить. К сожалению, это мешает становлению цивилизованного  рынка жилья. Зачастую цены на недвижимость определяются исключительно по желанию  владельца того или иного объекта. Оценщик, применяя свои знания, способен определить реальную стоимость конкретного  объекта на данный момент.

     Ситуаций, когда при совершении сделок с  жилой недвижимостью необходимо обращаться к профессиональному  оценщику, не так много. Первая - если квартира покупается с привлечением кредитных средств под залог  квартиры – ипотека. В данном случае оценка стоимости недвижимости является обязательным условием, без которого получить ипотечный кредит невозможно, банк-кредитор, как правило, предлагает заемщику две-три оценочные компании, которым доверяет.

     Еще одна ситуация, когда стороны вынуждены  обращаться к услугам оценщиков, — судебные разбирательства, связанные  с объектами жилой недвижимости. В данном случае компания-оценщик  определяется судебными органами.

     Пожалуй, единственный случай, когда речь идет о добровольном и, безусловно; необходимом  обращении к оценщикам, связана  со страхованием титула. Это цивилизованный способ застраховаться от риска потери права собственности. Страхование производится на полную стоимость квартиры сроком на три года. Однако реальная стоимость застрахованной квартиры постоянно растет, поэтому важно постоянно изменять в договоре страхования рыночную стоимость квартиры и, соответственно, размер выплаты при наступлении страхового случая. Для этого необходимо предоставить, в страховую компанию отчет об оценке, сделанный профессиональным оценщиком (у страховых компаний тоже имеется список доверенных, оценочных компаний). Тогда в договоре по согласованию сторон изменяется сумма страховки. Естественно, насколько изменяются и платежи клиента, но эти суммы несопоставимы со стоимостью возможных потерь.

     Оценка  стоимости недвижимости интересует одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости своей квартиры для  того, чтобы при продаже назначить  ей адекватную цену. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать  время на долгую безуспешную экспозицию объекта, цена которого явно завышена. Покупателю знание объективной стоимости  квартиры просто необходимо в первую очередь для того, чтобы не заплатить  лишнего.

     Большинство продавцов проводит оценку стоимости  недвижимости - квартиры, анализируя периодические  издания по недвижимости. При этом нельзя сказать, что таким образом  невозможно получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в  том, как проводить этот самый  анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир чаще всего  недостаточно. Реальная стоимость квартиры выясняется только после телефонного  общения с продавцами или в  процессе торгов при просмотре квартиры, когда собственник соглашается  немного уступить для совершения сделки. На цену влияют некоторые обстоятельства, сопутствующие сделке: насколько  срочно покупателю нужно въехать  в квартиру, насколько быстро продавец может из нее выехать. К примеру, свободные квартиры, в которых  никто не живет, стоят дороже, чем  жилье, которое собственники продают, одновременно покупая другое.  
 
 

2.1 Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита 

     Данный  вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные особенности в методах доходного подхода, называемых ипотечного инвестиционным анализом. Ипотечного инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

• Метод капитализации дохода – расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле метода капитализации в доходном подходе.
2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированного капитала; зависит от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал – 15%.

Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала.

1. Инвестор получает кредит с шаровым платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже – погашение долга произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекта не меняется.

Коэффициент капитализации – средневзвешенная стоимость привлеченного капитала.

Коэффициент капитализации – 0,1275 (R _к = 0,15 • 0,25 + 0,12 • 0,75),

стоимость недвижимости – 1020 (130: 0,1275), сумма ипотечного кредита – 765 (1020 • 0,75), денежный поток при продаже в конце третьего года нулевой период: затраты – 1020, в том числе: (ипотечный кредит – 765; собственный капитал – 255); 1 период  чистый операционный доход – 130, 2 период чистый операционный доход – 130, 3 период всего – 1050, в том числе  (чистый операционный доход - 130; цена перепродажи – 1020) из них: (ипотечный кредит – 765; собственный капитал – 255), IRR = 12,75% .

2. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.

Ипотечная постоянная – 0,1234 (0,0103 • 12), коэффициент капитализации – 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), в том числе: (ставка дохода – 0,1275; норма возврата – 0,0025), стоимость недвижимости (С = ЧОД / R _кап ) – 1000 (130 : 0,13), остаток долга на конец третьего года – 741,5, стоимость перепродажи – 991,5 (250 + 741,5), денежный поток при продаже в конце третьего года нулевой период: затраты – 1000, в том числе: (ипотечный кредит – 750; собственный капитал – 250); 1 период  чистый операционный доход – 130, 2 период чистый операционный доход – 130, 3 период всего – 1021, в том числе (чистый операционный доход - 130; цена перепродажи – 991) из них: (ипотечный кредит – 741; собственный капитал – 250), IRR = 12,75% .