Оценка стоимости предприятия при реструктуризации

                                                 Контрольная работа

                                                   "Оценка бизнеса"

                                                        Тверь

                                                          2013

Содержание

Введение

1. Методы оценки стоимости  земельных участков

2. Оценка стоимости предприятия  при реструктуризации

Заключение

Список использованных источников

Введение

Оценочная деятельность в  условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Правильная оценка отечественных предприятий  представляет собой важное значение. Обусловлено это тем, что определение его рыночной стоимости может стать важной предпосылкой реформирования предприятия, подготовки его к борьбе за инвестиции и выживание на конкурентном рынке. Оценка позволит улучшить методику управления компанией, поскольку оценочный процесс является основанием для выработки долгосрочной стратегии развития предприятия. При этом следует учитывать, что рыночная стоимость бизнеса определяется не столько стоимостью активов, которыми располагает предприятие, сколько возможностями эффективного использования данных активов, с тем, чтобы генерировать стабильный и растущий денежный поток.

Оценка бизнеса является важным инструментом реализации процесса оздоровления экономики за счет удаления «больных» элементов через механизм банкротства, посредством передачи предприятия конкретным собственникам, берущих на себя весь риск за последующую  судьбу предприятия.

Еще одной важной предпосылкой развития оценки рыночной стоимости  бизнеса является то, что предприятие  становится товаром и подлежит купле-продаже  на рынке (вследствие развития долгосрочного  кредитования и аренды). Бизнес рассматривается  как инвестиционный товар, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты  и получение доходов разъединены  во времени. Причем размер ожидаемой  прибыли неизвестен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени  их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного  товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник  от данного бизнеса, представляет собой  его рыночную стоимость.

На сегодняшний день в  оценочной деятельности разработано  значительное количество методик оценки предприятий. Все они могут быть использованы только специалистами  оценщиками, так как требуют углубленного расчета и анализа.

Методы затратного подхода  имеют объемные расчеты, они требуют  оценки каждого вида актива в отдельности. Такой емкий расчет требует больших  затрат времени и достаточного количества необходимой информации. Сравнительный  подход характерен для развитых рынков купли-продажи бизнеса, где присутствует достаточное количество сделок, и  информация о них является прозрачной. В нашей стране существует огромное количество проблем, связанных с  применением данного подхода. Доходный подход предполагает знания как экономических параметров самого предприятия, так и экономической ситуации отрасли и рынка в целом. Доходный подход зачастую оперирует вероятностными величинами, что может привести к возникновению ошибки в расчете.

Следовательно, возникает  объективная необходимость в  разработке упрощенной методики расчета  рыночной стоимости предприятия, доступной  в использовании, как для профессиональных оценщиков, так и для собственников  компаний. Такой методикой может  стать расчет рыночной стоимости  бизнеса с использованием основных экономических критериев деятельности предприятия. Это не требует углубленных  расчетов и позволяет владельцу  предприятия оперировать стоимостью бизнеса для принятия оперативного управленческого решения.

1. Методы оценки стоимости  земельных участков

Рассмотрим существующие методические рекомендации по определению  рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации по определению рыночной стоимости  земельных участков разработаны  Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.[1,2]

Оценку рыночной стоимости  земельных участков рекомендуется  проводить в соответствии с методическими  основами, приведенными ниже.

- Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые  способны удовлетворять потребности  пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени  (принцип полезности).

- Рыночная стоимость земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке и  характера конкуренции продавцов  и покупателей (принцип спроса  и предложения).

- Рыночная стоимость земельного  участка не может превышать  наиболее вероятные затраты на  приобретение объекта эквивалентной  полезности (принцип замещения).

- Рыночная стоимость земельного  участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного  участка за определенный период  времени при наиболее эффективном  его использовании без учета  доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности.

- Рыночная стоимость земельного  участка изменяется во времени  и определяется на конкретную  дату (принцип изменения).

- Рыночная стоимость земельного  участка зависит от изменения  его целевого назначения, разрешенного  использования, прав иных лиц  на земельный участок, разделения  имущественных прав на земельный  участок.

- Рыночная стоимость земельного  участка зависит от его местоположения  и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния).

- Рыночная стоимость земельного  участка определяется исходя  из его наиболее эффективного  использования, то есть наиболее  вероятного использования земельного  участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным,  соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в  результате которого расчетная  величина стоимости земельного  участка будет максимальной (принцип  наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется  с учетом возможного обоснованного  его разделения на отдельные  части, отличающиеся формами,  видом и характером использования.  Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются  во внимание:

целевое назначение и разрешенное  использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный  участок;

ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Дата проведения оценки стоимости  земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как  документа, содержащего сведения доказательственного  значения. Объем используемой при  оценке информации, выбор источников информации и порядок использования  информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного  отчета об оценке. Отчет об оценке может  содержать приложения, состав которых  определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями  договора об оценке. Все материалы  отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости  земельного участка..

Отчет об оценке рыночной стоимости  земельного участка обычно содержит:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование  земельного участка, права иных лиц  на земельный участок, разделение имущественных  прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов  работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения  земельного участка);

фотографии земельного участка  и его улучшений;

характеристику состояния  рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка  выражается в виде диапазона величин).

Оценщик при проведении оценки использует (или обосновать отказ  от использования) затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке. Оценщик  вправе самостоятельно определять в  рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность  доступной для использования  того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод  выделения, метод распределения, метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

На сравнительном подходе  основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования. Элементы затратного подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведу содержание перечисленных методов применительно  к оценке рыночной стоимости земельных  участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных  для их размещения, а также особенности  оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного  назначения. В случае использования  иных методов в отчете об оценке раскрывают их содержание и обосновывают их использование.

1. Метод сравнения продаж [5,6]. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение объекта  оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому  из элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости  земельного участка путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки) и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное  использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие  или близость инженерных сетей и  условия подключения к ним, объекты  социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том  числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками;

условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются  в разрезе элементов сравнения  путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут  быть определены как для цены единицы  измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки  цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным  анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения  аналогов) и определением уравнения  связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных  с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как  правило, должны быть близки друг к  другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод выделения. [5,6] Метод  применяется для оценки застроенных  земельных участков. Условия для  применения метода:

наличие информации о ценах  сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый  земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается  использование цен предложения;

соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

корректировка по каждому  из элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений  земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка  может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных  показателей. К укрупненным стоимостным  показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта  в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К  элементным стоимостным показателям  относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы  затрат на создание улучшений. Расчет суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных стоимостных  показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно – индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ  улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми  и неустранимыми. Экономический  износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта  недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения. [5,6] Метод применяется для оценки  застроенных земельных участков. Условия применения данного метода:

наличие информации о ценах  сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый  земельный участок.

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости;

соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  умножения рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации  земельной ренты. [5,6] Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения  метода - возможность получения земельной  ренты от оцениваемого земельного  участка. Данный метод предполагает  следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной  ренты;

расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации  земельной ренты.

Под капитализацией земельной  ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или  изменяющихся с одинаковым темпом величин  земельной ренты за равные периоды  времени. Расчет производится путем  деления величины земельной ренты  за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли. Основными способами  определения коэффициента капитализации  являются:

деление величины земельной  ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

5. Метод остатка. Метод  применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного  участка улучшениями, приносящими  доход. Метод предполагает следующую  последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного  дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет величины земельной  ренты как разности чистого операционного  дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и  чистого операционного дохода, приходящегося  на улучшения за соответствующий  период времени;

расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации  земельной ренты.

Чистый операционный доход  равен разности действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет  арендодатель. Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя  помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой  доход равен доходу, который можно  получить от сдачи всей площади единого  объекта недвижимости в аренду при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для пустующих и используемых собственником для собственных  нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи  в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений  земельного участка следует учитывать  наиболее вероятный темп изменения  дохода от улучшений и наиболее вероятное  изменение стоимости улучшений.

6. Метод предполагаемого  использования. [5,6]. Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения  метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим  доход. Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение суммы и временной  структуры расходов, необходимых  для использования земельного участка  в соответствии с вариантом его  наиболее эффективного использования;

определение величины и временной  структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной  структуры операционных расходов, необходимых  для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей  уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к  дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

2. Оценка стоимости предприятия  при реструктуризации

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления  реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы  к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственника и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Процесс реструктуризации направлен  на обеспечение эффективного использования  производственных ресурсов, приводящего  к увеличению стоимости бизнеса. Реструктуризация — это совокупность мероприятий по комплексному приведению условий функционирования компании в соответствие с изменяющимися  условиями рынка и выработанной стратегией развития данной компании. Реструктуризация нацелена на быстрое  скачкообразное улучшение показателей  деятельности компании.

Чтобы выяснить, в чем  заключается смысл реструктуризации, следует обратиться к западному  опыту. Впервые о реструктуризации заговорили еще в 80-х годах XX в., когда экономика США пережила ряд кризисных явлений, первопричинами которых были мировой энергетический кризис, вызвавший экономический спад, а также усиление конкуренции со стороны других развитых стран, и, прежде всего, Японии и ФРГ.