Оценка стоимости земельного участка. 2

1.Категории земель.

Под целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного  назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны  и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного  фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и  иного специального назначения относятся  земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном  порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для  выполнения ими хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т.п.).

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями  и организациями для нужд сельскохозяйственного  производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского  хозяйства.

Категория земель устанавливается  на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок  проведения зонирования земель устанавливаются  федеральными законами.

1.1.Форма собственности

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  РФ и собственность муниципальных  образований предусмотрено в  Федеральном законе «О разграничении  государственной собственности  на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность. Предприятия (юридические лица) в настоящее  время имеют земельные участки  на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности  предприятий на земельные участки  включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом и договорами. Иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных особо установленных территориях  РФ (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Право частной собственности  юридических лиц на земельные  участки возникает в результате приватизации государственных или  муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также  в результате внесения участка в  уставный (паевой) капитал юридического лица. Гражданский оборот земельных  участков под приватизированными предприятиями  регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка  в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной  стоимости земельного участка. 

Наряду с правом частной  собственности на рынке земли  необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты. Право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком  предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

-свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

-от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

-до 500 тыс. человек, а  также за пределами черты поселений  — от 3 до 10 ставок земельного  налога (Закон «О введении в  действие Земельного кодекса  Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка  означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка  может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная  стоимость права долгосрочной или  краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование  земельного участка  представляет собой  эксплуатацию земельного участка с  учетом его целевого назначения, имеющихся  ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

- запретом на изменение  целевого назначения земельного  участка;

- запрещением способов  использования земельного участка,  которые ведут к ухудшению  окружающей природной среды, деградации  земли и снижению плодородия  почв;

-требованиями к плотности,  высоте и глубине застройки  в соответствии с градостроительной  документацией и строительными  нормами и правилами;

-запретом на размещение  социально-культурных, коммунально-бытовых,  промышленных и иных зданий, строений  и сооружений в пределах соответствующей  зоны или земельного участка;

-запретом на продажу,  сдачу в аренду или субаренду;

-запретом на изменение  внешнего вида недвижимости;

-условием начать и  завершить застройку в течение  установленных сроков;

-иными требованиями, установленными  федеральными законами, законами  и иными нормативными правовыми  актами субъектов РФ и нормативными  правовыми актами органов местного  самоуправления.

Разрешенное использование  земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также  при предоставлении конкретных земельных  участков и указывается в следующих  документах:

 · в постановлениях  органов исполнительной власти  и в решениях органов местного  самоуправления о предоставлении  земельных участков или об  установлении особых правовых  режимов использования земель;

-в свидетельствах, договорах  и иных документах, удостоверяющих  права на землю;

-в документах государственного  земельного кадастра;

-в документах государственной  регистрации.

Сервитут на земельный  участок означает право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Сервитуты могут устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в  порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество.

1.2.Кадастровая и единичная оценка земли

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель  кадастровой оценки — одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной  кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Цель  единичной оценки — определение рыночной специальной  стоимости единичного земельного участка  на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам  оценки.

 Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на  основе комплексного применения  трех подходов: доходного, сравнительного  и затратного (техника остатка  для земли). Итоговая величина  оценочной стоимости земельного  участка выводится исходя из  результатов, полученных при различных  подходах. При сравнении этих  результатов предпочтение целесообразно  отдавать оценкам, базирующимся  на более полной и достоверной  информации.

2 . Методы  оценки стоимости земельных участков

2.1 Доходный  подход  оценки земли

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса  охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов. В основе доходного подхода  лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования  и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость  земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта  бизнеса в целом, т.е. способности  приносить доход в будущем  на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка  представляет собой сумму приведенных  к дате оценки ожидаемых будущих  рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной  ренты), метод остатка и метод  предполагаемого использования.

2.2. Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов  основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или  для сельскохозяйственных земель —  умножением на срок капитализации. При  этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости  или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью  доходного подхода сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации  доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации доходов  основаны на использовании следующей  формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании данного  метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В  зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

-рента для оценки земель  сельскохозяйственных и лесозаготовительных  предприятий;

-часть дохода от объекта  бизнеса, приходящаяся на земельный  участок;

-арендная плата для  оценки земель поселений, предоставляемых  под промышленную застройку;

-доход от прироста  стоимости земельного участка,  получаемый при его продаже  в будущем или при его залоге  под ипотечный кредит.

Сложной проблемой при  доходном подходе является определение  ставки капитализации. 

Метод капитализации земельной  арендной платы особенно удобен, когда  земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в  муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

A=A6*Kd*Kp*S,

где Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного  участка.

Для упрощения расчетов в  районных городах в качестве базовой  ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения  участка. Исходные данные для капитализации  можно также получить из анализа  рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством  капитализации годовой арендной платы.

2.3. Метод остатка

Метод остатка (техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок) может использоваться для  оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится  к земельному участку.

При применении метода остатка  необходимо соблюдать следующие  условия:

-имеющиеся объекты соответствуют  варианту наиболее эффективного  использования земельного участка.  Например, временное сооружение  из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

-стоимость зданий и  сооружений, расположенных на земельном  участке, или предполагаемые затраты  на их строительство могут  быть рассчитаны достаточно точно,  как и срок их эксплуатации;

-известен годовой чистый  операционный доход от эксплуатации  объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за  помещения должны рассчитываться  на базе рыночных арендных  ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

-стоимости воспроизводства  или замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

-чистого операционного  дохода от единого объекта  недвижимости за определенный  период времени на основе рыночных  ставок арендной платы;

-чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за определенный период времени,  как произведения стоимости воспроизводства  или замещения улучшений на  соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений;

-остатка чистого операционного  дохода для земли как разности  чистого операционного дохода  от единого объекта недвижимости  за определенный период времени  и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за  соответствующий период времени;

-рыночной стоимости земельного  участка путем капитализации  чистого операционного дохода  для земли.

Метод остатка для земли  используется в тех случаях, когда  здания и сооружения коммерческого  назначения сравнительно новые или  еще не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строительство  могут быть определены с высокой  степенью точности, так же как и  продолжительность их экономической  жизни. Данный метод также применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

2.4. Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования  целесообразен, если выполняется условие  его применения: возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом  оцениваются неосвоенные участки  земли. Данный метод на практике имеет  несколько вариантов, из которых  наибольшее распространение получил  метод разбивки на участки (определения  затрат на освоение).

Метод разбивки на участки  применяется, когда наиболее эффективным  использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки актуальна для любого растущего города или поселка  и применяется при типовой  застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий  в России необходимо учитывать, что  они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют  объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной  ренты.

2.5. Сравнительный подход

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и  участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный  подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения  продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный  участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно  уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка  земли.

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей, которые действуют  в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление  недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный  рынок, проводит его сегментирование  и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли  в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых  земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем  или продавцом) или посредником.

Третий этап. Сравнение  оцениваемого земельного участка с  участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между  оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой  оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Четвертый этап. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения  продаж является наиболее объективной  в тех случаях, когда имеется  достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда  продаж незастроенных земельных  участков недостаточно для использования  метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу распределения.

2.6. Затратный подход

При затратном подходе  к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся  приобретение соответствующего участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта  бизнеса в приемлемый для строительства  период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод  выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся:

-наличие информации о  ценах продаж (ценах предложения)  с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

-соответствие улучшений  земельного участка варианту  его наиболее эффективного использования.

Оценка земельного участка  методом выделения осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта  недвижимости, включающего оцениваемый  земельный участок, на основании  изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах  сделок допускается использование  цен предложения. При необходимости  выявляются элементы сравнения и  вносятся корректировки, сглаживающие их отличия.

Второй этап. Рассчитывается стоимость воспроизводства или  стоимость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных  тем, которые расположены на земельном  участке.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями  стоимости воспроизводства или  замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость  всех затрат на дату оценки.

К достоинствам метода выделения  относится следующее:

1) это единственный метод  (кроме метода распределения)  расчета рыночной стоимости собственно  земельного участка в случаях,  когда на рынке отсутствуют  достоверные данные о совершенных  сделках с аналогичными незастроенными  земельными участками;

2) метод широко используется  при выборе варианта наиболее  эффективного использования земельного  участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или  замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии  от­носительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Заключение

Земля выступает основой жизни и  деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим  объектом оценки, что обусловлено  особенностями земли, такими как  неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также  необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля  — один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также  и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.