Оценка стоимости земельных участков. 3

 

Оценка стоимости земельных  участков

Введение

Центральное место в системе  недвижимого имущества занимает земля – созданный природой всеобщий базис размещения людей и производительных сил. Под объектом земельных отношений понимается земля как природный объект и как природный ресурс, а также земельные участки и их части. Поэтому следует различать понятия земли и земельного участка .

ЗЕМЛЯ – поверхность планеты, которая не облагорожена человеком, а также клинообразный кусок под поверхностью, который теоретически простирается до центра земельного шара, и права на воздушное пространство «до неба».

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики. Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.[3]

Тема данной контрольной работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость.

Земля – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок с объектами недвижимости стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами объектов недвижимости, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств. 
 Причинами для проведения отдельной оценки стоимости земельного участка являются:

• Отдельная оценка земельного участка при оценке объекта недвижимости затратным подходом
• Налогообложение земли
• Страхование имущества
• Обоснование стартовых цен земельных участков при конкурсных продажах
• Обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости
• Для установления размеров компенсаций за отчуждение земли [2 ]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретическая часть

 

 

1. Факторы, влияющие на экономическую оценку земли

 

На стоимость земли  влияет совокупность факторов, которые  можно объединить в следующие  основные группы:

·  социальные и демографические  особенности;

·  общая экономическая  ситуация;

·  правовое регулирование  и действующие системы налогообложения;

·  природные условия  и окружающая среда;

·  физические и качественные характеристики земельного участка;

·  расположение земельного участка;

·  доход, который можно  получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится  демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической  ситуации относится экономическая  ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тенденции  развития местности.

К правовому регулированию  относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права  и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые  градостроительные и природоохранные  режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных  платежей, налогов на строительство  и др.

К природным условиям относятся  климат, геологические и гидрологические  условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие  или отсутствие мест рекреации, наличие  или отсутствие вредных экологических  факторов на участке или в ближайшем  окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка  относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к  соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем  полезной застройки.

К факторам расположения относят  близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.[4]

Стоимость земли, как и  любого товара, определяется спросом и предложением: по мере снижения стоимости на рынке недвижимости увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом стоимости – снижается.

Однако одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой. То есть число предлагаемых участков со сходными характеристиками на местном рынке ограничено.

Спрос на них невзаимозаменяем, а предложение в краткосрочном периоде отличается крайней неэластичностью. То есть продавец не может увеличить предложение новых земельных участков, сколько бы за них ни платили, и ему невыгодно снимать с продажи свой товар, так как в этом случае он рискует вообще лишиться дохода.

Факторы, способствующие расширению рынка земли:

– развитие транспортной сети;

– инженерное освоение периферийных территорий.

Эти меры увеличивают спрос  на отдельные участки, растет их предложение  и снижается рыночная стоимость земли.

Факторы, ограничивающие земельный  рынок:

– условия зонирования  территории;

– целевое использование  земельного участка;

– архитектурно-строительные ограничения.

Эти факторы приводят к  сокращению предлагаемых вариантов  инвестиционных решений, сужению рынка земли и увеличению ее стоимости.

Существенно влияют на динамику спроса и предложения, а, следовательно, и на рыночную стоимость земли

– организация земельного рынка;

– степень его открытости;

– условия финансирования и оформления сделок.[3]

 

2. Методы оценки земли

 

1) Техника остатка для оценки стоимости земли

Техника остатка используется для оценки стоимости застроенной недвижимости, когда известна стоимость и требования к доходности здания или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения инвестиционных требований к доходу от здания или земли, приписывается другому элементу. В основе техники остатка лежит принцип остаточной продуктивности.

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ  – это сумма, оставшаяся после  удовлетворения инвестиционных требований от одного элемента, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости другого элемента.

Техника остатка может  быть применена для оценки стоимости объекта недвижимости. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для

земли, для зданий, для  объекта недвижимости. При использовании  техники остатка для оценки стоимости  земли должна быть известна стоимость  зданий и сооружений, а доход, относимый к земле, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для строений.

Техника остатка для земли  используется, когда постройки сравнительно новые или проектируются для возведения: их стоимость (или затраты на сооружение) и продолжительность полезной жизни могут быть определены с высокой степенью точности.

Применяемый метод капитализации  должен соответствовать характеру

прогнозируемого дохода (стабильный, растущий, уменьшающийся). Если ставки капитализации не будут соответствовать характеру потока доходов, то оценка рыночной стоимости земельного участка будет неверной.

Алгоритм техники остатка  для земли

1. Определение чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости – ЧОДон .

2. Определение стоимости  зданий и сооружений с помощью  затратного подхода – Сзд .

3. Расчет коэффициента  капитализации для построек –  Кзд .

4. Расчет чистого операционного  дохода, относимого к постройкам  – ЧОДзд :

ЧОДзд = Сзд × Кзд .

5. Расчет чистого операционного  дохода, относимого к земле –  ЧОДз , как ос-

таточного дохода от объекта недвижимости:

ЧОДз = ЧОДон - ЧОДзд .

6. Расчет коэффициента  капитализации для земли –  Кз .

7. Определение рыночной  стоимости земельного участка  капитализацией чистого операционного  дохода, относимого к земле:

РСз = ЧОДз/ Кз

Техника остатка для земли  используется, когда постройки сравнительно новые или проектируются для возведения: их стоимость (или затраты на сооружение) и продолжительность полезной жизни могут быть определены с высокой степенью точности.

Применяемый метод капитализации  должен соответствовать характеру

прогнозируемого дохода (стабильный, растущий, уменьшающийся). Если

ставки капитализации  не будут соответствовать характеру  потока доходов, то

оценка рыночной стоимости  земельного участка будет неверной.

 

2) Оценка участка земли на основе анализа наиболее эффективного использования

 Наиболее эффективным  использованием (НЭИ), применительно  к неосвоенному (вакантному) земельному  участку, считается то использование  объекта недвижимости, выбранное  среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости земли. НЭИ не является абсолютным, а представляет собой мнение оценщика в отношении наиболее эффективного использования недвижимости, основанное на анализе состояния рынка недвижимости.

Существует два типа НЭИ: НЭИ участка как вакантного и  НЭИ участка

как улучшенного. Поэтому  анализ НЭИ обычно проводится в два  этапа.

1. Участок анализируется как вакантный.

При этом предполагается, что на участке нет строительных улучшений, то есть оценщик решает проблему выбора лучшего варианта застройки участка, как если бы он был свободным. Критерием выбора лучшего варианта является максимум выгоды с точки зрения финансовых результатов и удобств;

2. Участок анализируется как улучшенный

 В этом случае рассматривается  использование, которое необходимо  применить к существующему объекту  недвижимости: продолжать существующее  использование, реконструировать, расширить,  снести и др.

Концепция НЭИ земли как  вакантной отвечает только на вопрос, как

должна использоваться земля, будучи неосвоенной. Она, в первую очередь,

представляет инструмент для оценки земли.

Вариант НЭИ конкретного  участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

1. ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАСТРОЙКИ (юридическая правомочность, разрешенность) заключается в экспертизе земельного участка с точки зрения

– действующего законодательства,

– градостроительных нормативов (зонирование, охрана окружающей

среды, пожаробезопасность, энергопотребление и др.),

– перспективных решений  по районной планировке,

– ограниченной местной  администрации и местного населения,

– частных ограничений (сервитуты, контрактные соглашения, захороне-

ния, исторические постройки и др.).

То есть выявляются способы  использования, разрешенные распоряжением  о зонообразовании с учетом ограничений на частную инициативу и положением об исторических зонах и экологического законодательства. Таким образом, каждое альтернативное использование земельного участка сначала проверяется на его юридическую разрешенность на данном участке.

2. ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Местоположение считается  основным фактором, определяющим стои-

мость земли. Местоположение влияет на издержки и на доходы, которые мо-

жет принести объект недвижимости. Анализ местоположения осуществляется с учетом влияния местоположения на ценность недвижимости с точки зрения ее потребителя, на издержки создания недвижимости, на эксплуатационные издержки.

Оценивается скорее «участок», чем неосвоенная земля. УЧАСТОК – земля, подготовленная для застройки, с соответствующими инженерными сетями и другими необходимыми сооружениями. К основным характеристикам земельного участка относятся:

– его соответствие преобладающему в районе типу землепользования,

– доступность участка,

– несовместимые с данным участком варианты землепользования,

– перспективы развития района расположения недвижимости,

– близость жизненно важных учреждений,

– неудобства и риски  и др.

3. РЫНОЧНЫЙ СПРОС

Анализ рыночного спроса проводится с целью определения, насколько

реален планируемый вариант  использования недвижимости с учетом устано-

вившегося на данном рынке  соотношения между спросом и  предложением.

Сущность анализа рыночного  спроса:

– определение, насколько  планируемый вариант использования  земли

«разумно возможен» с учетом характера соотношения спроса и предложения на данном рынке;

– выявление обоснованного (оправданного) варианта (или набора вари-

антов) использования;

– оценка общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта  в

целом.

Анализ рыночного спроса должен быть дополнен анализом предложения, который предполагает:

а) определение резерва  уже существующих единиц недвижимости на дан-

ном сегменте рынка, то есть конкурирующих объектов недвижимости,

способных отвлечь на себя часть спроса;

б) составление прогноза числа конкурирующих объектов недвижимости,

которые могут появиться  на рынке недвижимости в будущем.

4. РЕСУРСНОЕ КАЧЕСТВО  УЧАСТКА (физическая возможность,  пригодность) определяется физическими  характеристиками участка: местоположение, пространственные параметры, состояние  инфраструктуры и т.п.

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько  он

может быть использован физически, и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого обследуют:

– размеры и форму участка, естественные особенности (ручьи, болота,

овраги и т.п.);

– топографию участка (отмечаются склоны, перепады высот и др.);

– поверхностный и подпочвенный слой (несущие качества, дренажные

свойства и т.п.);

– наличие скальных образований;

– подъездные пути;

– существующие строения;

– инженерные коммуникации и др.

5. ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ  ПРОЕКТА определяется тем, может  ли он быть завершен в пределах  установленного срока при условии  достижения соответствия между  стоимостью и качеством строительства.

Если завершение проекта  займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или  если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято  считать технологически необоснованным.

6. ФИНАНСОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ  ПРОЕКТА (экономическая приемлемость) определяется тем, способен ли  проект обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются:

– время поступления и  оттока денежных средств;

– валовая выручка;

– затраты;

– платежи по обслуживанию долга;

– выручка от продажи;

– рефинансирование.

Анализ НЭИ предусматривает  сопоставление альтернативных вариантов  освоения (застройки) земельного участка. Для каждого варианта застройки  рассчитывается остаточная стоимость  земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее НЭИ.

Алгоритм оценки земельного участка на основе анализа НЭИ

1. Отбор вариантов использования  участка, которые разумно осуществимы  с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются

потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права  на за-

стройку, физические ограничения.

2. Определение стоимости  строений по каждому альтернативному  варианту – Сзд . Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определение финансовой  обоснованности выявленных стратегий  застройки. По каждому варианту  составляется прогнозный отчет  о доходах и рассчитывается чистый операционный доход – ЧОДон .

4. Распределение дохода  от объекта недвижимости между  зданиями и земельным участком (техника остатка).

Аналитик может использовать коэффициенты капитализации для  зданий и земли, определенные исходя из рыночной информации или основанные на ожидании инвестора. Для каждого  варианта застройки может быть свой коэффициент капитализации, который зависит от уровня риска, продолжительности возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого изменения (­ или ) стоимости объекта недвижимости.

5. Определение стоимости  земельного участка капитализацией чистого операционного дохода, относимого к земле.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует  варианту ее НЭИ.

 

 

3) Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода

Наиболее распространенным способом оценки стоимости земельных  участков является метод прямого сравнительного анализа продаж, относящийся к рыночному подходу. Инвестор предпочитает не платить за участок больше, чем стоят другие участки схожей полезности, которые продаются на рынке.

Для оценки рыночной стоимости  участка оценщику следует проанализировать недавние продажи земельных участков. Так как обычно сопоставимые земельные участки имеют разные размеры, для упрощения оценки рекомендуется использовать какую-либо стандартную единицу сравнения (1 кв. м, 1 сотка, 1 га и др.). Все последующие корректировки проводятся на основе единицы сравнения.

Содержание и алгоритм подхода аналогичен данному методу оценки по

прямому сравнению продаж для строений. Корректировки выполняются  на

различие земельных участков по форме, местоположению, почве, топографии, ресурсному качеству, времени продажи и другим характеристикам.

Параметры (факторы), по которым  проводятся корректировки.

1. Изменение рыночных  условий – результат действия  инфляции, колебаний спроса и предложения и др. факторов. Если участок продали несколько месяцев назад, то его цену нужно увеличить на индекс инфляции за этот период.

2. Местоположение – поправки  необходимы, если местоположение сравниваемых объектов недвижимости значительно отличается от оцениваемого. В этом случае учитываются: транспортная доступность, престижность района, экологическое состояние и др.

3. Размер. При прочих равных  условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких, так как спрос выше на дешевые участки и участки меньшей площади.

4. Топография.

5. Зонирование – правовой  инструмент, позволяющий разделить  территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Правила зонирования ограничивают варианты использования земельных участков, не допуская строительства определенных объектов.

Метод аллокации (подобия, соотнесения)

 Используется на тех рынках недвижимости, где число продаж земельных участков ограничено. Он представляет собой модификацию рыночного подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам застроенных участков.

В основу метода аллокации положен принцип сбалансированности, то есть допущение, что соотношение между землей и постройками в стоимости сопоставимых объектов недвижимости одинаково. Поэтому стоимость участка можно оценить путем распределения общей цены продажи сопоставимых объектов недвижимости между составными частями – земельным участком и постройками.

Для данного метода характерны существенные недостатки:

– по мере старения построек удельный вес стоимости земельного участка в

цене объекта недвижимости растет;

– при использовании данных по объектам недвижимости с очень  старыми

строениями метод приводит к большой погрешности, поскольку  сложно

оценить накопленный износ;

– на соотношение между  стоимостью земельного участка и  строений могут

влиять и другие факторы, например, уровень застройки сопоставимых объектов недвижимости или, наоборот, их перегруженность постройками, не-

обычная форма или размеры  участков и др. Поэтому метод аллокации следует использовать, когда при оценке участка не могут быть применены другие методы.[3]

 

 

2. Практическая часть

ЗАДАЧА 1. Определить лучший вариант застройки земельного участка  из трех возможных стратегий на основе анализа наиболее эффективного использования вариант А - жилой многоквартирный дом; вариант Б - торговый центр; вариант В - офисный комплекс Исходные данные приведены в таблице 1

Таблица 1

Вариант	Вариант застройки
		Годовой валовый доход, д.е.	Коэффициент недоиспользования, %	Прочий доход, д.е.	Операционные расходы, % от годового валового дохода	Резерв на замещение, д.е.	Стоимость ст-ва зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
								Для зданий	Для земли
5	А	515	3,8	5,5	33	14	2400	12	9
	Б	1290	5,1	11,5	38	41	3550	19	9
	В	680	4,5	6,5	35	20	2610	15	9

 

Решение

1. Определим стоимость строений  (затратным подходом) по каждому из альтернативных вариантов:

 

 

 

2. Определим Действительный (Эффективный) Валовый Доход (ДВД) по формуле:

 

где ПВД - потенциальный валовый доход (годовой валовый доход), д.е.,

Кн - коэф-т недоиспользования, учитывающий, что часть единиц (площади) может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год;

Долги - безнадежные долги  по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его «исчезновения» и т.п.);

- прочие доходы (например, доходы от торговых автоматов, платы за пользование стоянкой, за установку рекламы и др.)

А)Для варианта А:

;

515 д.е.;

 

 

Б) Для варианта Б:

;

1290 д.е.;

 

 

В) Для варианта В:

;

 д.е.;

 

3. По каждому варианту рассчитаем чистый операционный доход:

,

где - действительный валовый доход, 

- операционные расходы,  д.е ;

- резерв на  замещение, д.е.

А) Для варианта А:

,

 

 

Б) Для варианта Б:

,

 

 

 В) Для варианта В:

,

 

 

4. Рассчитаем распределение дохода от объекта недвижимости между зданиями и земельным участком (техника остатка):

А) Расчет чистого операционного  дохода, относимого к постройкам - :

;

;

;

;

Б) Расчет чистого операционного  дохода, относимого к земле - как остаточного дохода от объекта недвижимости:

;

=288=28,98 д.е.

 

 

5. Определим стоимость земельного участка капитализацией чистого операционного дохода, относимого к земле:

;

;

 

 

6. Сведем в таблицу расчеты по выбору эффективного варианта использования земельного участка в таблицу 2.

Таблица 2

	Варианты
	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход, д.е.	515	1290	680
Поправка на недоиспользование  и потери при сборе платежей, д.е.	19,57	65,79	30,6
Прочие доходы, д.е.	5,5	11,5	6,5
ИТОГО: Действительный Валовый Доход	500,93	1235,71	638,45
Операционные расходы, д.е.	169,95	490,2	238
Резерв на замещение, д.е.	14	41	20
ИТОГО: Чистый операционный доход	486,6	1194,33	635,55
Доход, относимый к зданиям и  сооружениям, д.е.	288	674,5	391,5
ИТОГО: Чистый доход, относимый к земле	28,98	30,01	6,4
Расчетная стоимость земли	3,22	3,33	0,71

 

Так как значит наиболее выгодно земельный участок использовать под строительство торгового центра.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2

Оценить рыночную стоимость  земельного участка на основе продаж трех

сопоставимых участков Исходные данные приведены в таблице 2. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5 % (по простому проценту).

Вариант	Участок	Цена, д.е.	Площадь, га	Форма	Местоположение	Почва	Топография	Ресурсное качество	Время продажи, назад
9	ОЦ	-	1,6	Н	Х	Х	Х	Х	Сейчас
	1	68	1,4	На 2% лучше	Х	На 5 д.е. лучше	Х	Х	2 мес.
	2	92	1,8	Н	На 6 % хуже	Х	Х	На 10% лучше	1 мес.
	3	98	2,0	Н	На 2% лучше	На 1д.е.лучше	На 3 д.е. хуже	х	8 мес.

 

Решение.

1. Определим стоимость участков за 1 Га:

 

 

 

2. Внесем поправки в цены за 1 Га сопоставимых земельных участков с учетом различий между между оцениваемым и каждым сопоставимых участков.

 д.е.

д.е.

 

3. Все поправки сведем в матрицу сравнимых продаж (форма 2). При этом процентные поправки переводятся в денежные умножением процентной поправки на цену продажи сопоставимого участка

Форма 2

Характеристика	Объект оценки	Сопоставимые участки
		1	2	3
Цена продажи, д.е.		68	92	98
Площадь, Га	1,6	1,4	1,8	2
Цена за 1 Га, д.е./Га		48,57	51,11	49
Дата продажи		2	1	8
Корректировка, %	0	-3%	-1,5%	-12%
Корректировка, д.е.	0	-1,46	-0,76	-5,88
Почва
Корректировка, %	0	0	0	0
Корректировка, д.е.	0	-5 д.е.	0	-1 д.е.
Топография
Корректировка,%	0	0	0	0
Корректировка,д.е.	0	0	0	+ 3 д.е.
Форма
Корректировка, %	0	-2%	0	0
Корректировка, д.е.	0	-0,98	0	0
Местоположение
Корректировка, %	0	0	+6%	-2%
Корректировка, д.е.	0	0	+3,06	-0,98
Ресурсное качество
Корректировка, %	0	0	-10%	0
Корректировка, д.е.	0	0	-5,1	0
Скорректированная цена продажи, д.е./Га		41,13	48,31	44,14