Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики

Методика государственной  кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для  обеспечения космической  деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Методика) разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.

Методика применяется  для определения кадастровой  стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального (далее промышленности и иного специального назначения).

Для целей определения  кадастровой стоимости земельные  участки промышленности и иного  специального назначения подразделяются на:

 Земельные участки  промышленности - земельные участки,  которые используются или предназначены  для:

- размещения производственных  и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их  объектов, в целях обеспечения  деятельности организаций и (или)  эксплуатации объектов промышленности;

- разработки полезных  ископаемых, предоставляемые организациям  горнодобывающей и нефтегазовой промышленности.

 Земельные участки  энергетики - земельные участки,  которые используются или предназначены  для:

- размещения гидроэлектростанций,  атомных станций, ядерных  установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

- размещения воздушных  линий электропередачи, наземных  сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.

Земельные участки транспорта - земельные участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

Земельные участки транспорта подразделяются по видам их предоставления на:

Земельные участки железнодорожного транспорта, включающие в себя земельные  участки для:

- размещения железнодорожных  путей; 

- размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции  строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- установления полос отвода  железных дорог, за исключением  земельных участков, переданных  в аренду гражданам и юридическим  лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Земельные участки  автомобильного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

- размещения автомобильных  дорог, их конструктивных элементов  и дорожных сооружений;

- размещения автовокзалов  и автостанций, других объектов  автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- установления полос  отвода автомобильных дорог, за  исключением земельных участков  для размещения объектов дорожного  сервиса; 

- размещения объектов  дорожного сервиса в полосах  отвода автомобильных дорог. 

 Земельные участки  морского, внутреннего водного  транспорта, включающие в себя земельные участки для:

- размещения искусственно  созданных внутренних водных  путей; 

- размещения морских и  речных портов, причалов, пристаней,  гидротехнических сооружений, других  объектов, необходимых для  эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

- выделения береговой  полосы.

 Земельные участки  воздушного транспорта, включающие  в себя земельные участки для:

- размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных  полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

Земельные участки трубопроводного  транспорта, включающие в себя земельные участки для:

- размещения нефтепроводов,  газопроводов, иных трубопроводов; 

- размещения объектов, необходимых  для эксплуатации, содержания, строительства,  реконструкции, ремонта, развития  наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

 Земельные участки  связи, радиовещания, телевидения  и информатики - земельные участки,  которые используются или  предназначены для:

- размещения эксплуатационных  предприятий связи, на балансе  которых находятся радиорелейные,  воздушные, кабельные линии связи  и соответствующие полосы отчуждения;

- размещения кабельных,  радиорелейных и воздушных линий  связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- размещения подземных  кабельных и воздушных линий  связи и радиофикации;

- размещения наземных  и подземных необслуживаемых  усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

- размещения наземных  сооружений и инфраструктуры  спутниковой связи. 

Земельные участки для  обеспечения космической деятельности - земельные участки, которые используются или предназначены для:

- размещения наземных  объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы  и пусковые установки, командно-измерительные  комплексы, центры и пункты  управления полетами космических  объектов, пункты приема, хранения  и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности.

Земельные участки обороны  и безопасности - земельные  участки, которые используются или предназначены для:

- строительства, подготовки  и поддержания в необходимой  готовности Вооруженных Сил Российской  Федерации, других войск, воинских  формирований и; 

- разработки, производства  и ремонта вооружения, военной,  специальной, космической техники  и боеприпасов (испытательных  полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

- создания запасов материальных  ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие).

Земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

 Земельные участки  иного специального назначения.

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков  промышленности и иного специального  назначения предполагает  следующую последовательность действий:

- группировка различных  видов использования земель промышленности  и иного специального назначения;

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков по каждой  группе земель промышленности  и иного специального назначения.

 В случаях наличия  рыночной стоимости земельных  участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения, указанные в п. 1.3 Методики, объединяются в следующие группы.

Первая группа включает в  себя:

- земельные участки для  размещения наземных объектов  космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

- земельные участки, предоставленные  для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос,  других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта;

- земельные участки  для размещения гидроэлектростанций,  атомных станций, ядерных установок,  пунктов хранения ядерных материалов  и радиоактивных веществ, хранилищ  радиоактивных отходов, тепловых  станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Вторая группа включает в  себя:

- земельные участки для  размещения производственных и  административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их  объектов, в целях обеспечения  деятельности организаций и (или)  эксплуатации объектов промышленности;

- земельные участки для  установления полос отвода железных  дорог, переданные в аренду  гражданам и юридическим лицам  для сельскохозяйственного использования,  оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Третья группа включает в  себя земельные участки под объектами  дорожного сервиса, размещенные  на полосах отвода автомобильных  дорог.

Четвертая группа включает в  себя:

- земельные участки для  разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей  и нефтегазовой промышленности  после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;

- земельные участки для  размещения воздушных линий электропередачи,  наземных сооружений кабельных  линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

- земельные участки для  размещения железнодорожных путей; 

- земельные участки для  установления полос отвода железных  дорог, за исключением земельных  участков, переданных в аренду  гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;

- земельные участки для  размещения автомобильных дорог,  их конструктивных элементов  и дорожных сооружений;

- земельные участки для  установления полос отвода автомобильных  дорог, за исключением земельных  участков под объектами дорожного сервиса;

- земельные участки искусственно  созданных внутренних водных  путей; 

- земельные участки береговой  полосы;

- земельные участки для  размещения нефтепроводов,  газопроводов, иных трубопроводов;

- земельные участки для  установления охранных зон с  особыми условиями использования  земельных участков;

- земельные участки для  размещения кабельных, радиорелейных  и воздушных линий связи и  линий радиофикации на трассах  кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- земельные участки для  размещения подземных кабельных  и воздушных линий связи и  радиофикации;

- земельные участки для  размещения наземных и подземных  необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

- земельные участки для  размещения наземных сооружений  и инфраструктуры спутниковой  связи. 

Пятая группа включает в себя:

- земельные участки для  размещения эксплуатационных  предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

- земельные участки для  размещения, эксплуатации, расширения  и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе  железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- земельные участки для  размещения автовокзалов и автостанций,  других объектов автомобильного  транспорта и объектов дорожного  хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- земельные участки морских  и речных портов, причалов, пристаней,  гидротехнических сооружений, других  объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

- земельные участки для  размещения объектов, необходимых  для эксплуатации, содержания, строительства,  реконструкции, ремонта, развития  наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и  других объектов трубопроводного  транспорта;

- земельные участки  охранных, санитарно-защитных, технических  и иных зон с особыми условиями  земель промышленности и иного  специального назначения.

Шестая группа включает в  себя:

- земельные участки для  строительства, подготовки и  поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

- земельные участки для  разработки, производства и ремонта  вооружения, военной, специальной,  космической техники и боеприпасов  (испытательных полигонов, мест  уничтожения оружия и  захоронения отходов);

- земельные участки для  создания запасов материальных  ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие);

- земли иного специального  назначения.

Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных к  первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость  указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  ко второй группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- кластеризация земельных  участков, отнесенных ко второй  группе;

- определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  ко второй группе.

Кластеризация земельных  участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую  последовательность действий:

- определение Типового  перечня факторов кластеризации  земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне Российской Федерации;

- определение перечня  факторов кластеризации земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, на уровне субъекта  Российской Федерации;

- объединение земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, в кластеры на основе  схожести их характеристик, определенных  в разрезе факторов кластеризации; 

- сбор достаточной информации  о рыночных ценах на земельные  участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности  или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах на единые объекты  недвижимости, включающие в себя земельные  участки промышленности и иного  специального назначения, осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки. Информация считается достаточной, если количество земельных участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или  отсутствии в кластере информации о  рыночных ценах и (или) арендной плате  за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, с целью обеспечения достаточности используемой информации может осуществляться расчет рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата и (или) рыночная стоимость и (или) единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата превышает количество факторов кластеризации.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных  участков, входящих в состав единого  объекта недвижимости, осуществляется методом выделения или распределения.

Для кластеров, по которым  в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом остатка.

Для кластеров, по которым  в том числе осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, указанный расчет осуществляется в  соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

При недостаточности связи  между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Порядок определения кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, устанавливается  исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией  о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение  связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной  информацией о рыночных ценах  и (или) рыночных стоимостях земельных  участков, осуществляется в следующей  последовательности:

- установление минимального  значения удельного показателя  кадастровой стоимости земельного  участка, отнесенного ко второй  группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1min);

- установление среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель  под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗпром1min (УПКС сред1);

- расчет соотношения  между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

- расчет удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков, отнесенных ко второй  группе, путем умножения среднего  значения удельных показателей  кадастровой стоимости земель  под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗпром1min и УПКС сред1;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  ко второй группе, путем умножения  удельного показателя кадастровой  стоимости оцениваемых земельных  участков на их площадь. 

Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация земельных  участков, отнесенных к третьей  группе;

- определение эталонного  земельного участка для каждого  из кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- расчет рыночной стоимости  эталонных земельных участков  в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков;

- определение удельного  показателя кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к третьей группе, путем деления  рыночной стоимости эталонных  земельных участков на их площадь; 

- определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к третьей группе, в каждом  кластере путем умножения удельного  показателя кадастровой стоимости  оцениваемых земельных участков на их площадь.

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к четвертой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к четвертой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных  земельных участков на их площадь. 

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к пятой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к пятой группе.

 Удельные показатели  кадастровой стоимости земельных  участков, отнесенных к пятой  группе, в пределах территории  административного района рассчитываются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к пятой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных  земельных участков на их площадь. 

 Определение кадастровой  стоимости земельных участков, отнесенных  к шестой группе, осуществляется  в следующем порядке: 

- определение удельных  показателей кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных к шестой группе;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков, отнесенных  к шестой группе.

 Удельные показатели  кадастровой стоимости земель, отнесенных  к шестой группе, в пределах  территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.

 Кадастровая стоимость  земельных участков, отнесенных  к шестой группе, определяется  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Список используемой литературы

1. А.А. Варламов «Земельный кадастр. Оценка земель» т. 4, М.: Колос, 2006
2. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов «Оценка стоимости недвижимости». М.: Интерреклама, 2005
3. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель"