Оценка земли. 2

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа сопоставимых продаж………………………..…3

2. Определение рыночной стоимости земельного участка методом базового участка ………………………………………………….……………4

3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом определения затрат на освоение (разбивка на участки)………………….8

4. Определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка……………………………………………………………..….9

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

Приложение А, Вариант 7

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.

Таблица 1

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 4, определяем корректировку на размер:

5 950 – 4 710 = 1 240 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 110 – 4 710 = 400 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:

                                       6 620 – 5 110 = 1 510 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5 950 руб.

2. Определение рыночной стоимости земельного участка

методом базового участка

         Приложение Б, Вариант 7

Определить рыночную стоимость базового земельного участка.

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет стоимости по способу базового участка

Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2000,0 руб.

Таблица 4

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1

Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2400,0 руб.

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2

Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 1600,0 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3

Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1280,0руб.

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4

Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2880,0 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 5

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы 3.

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 1680,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 1600,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 1600,0 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

3. Определение рыночной стоимости земельного участка

при следующих исходных данных

методом определения затрат на освоение (разбивка на участки).

Приложение В, Вариант 10

Таблица 9

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет     3300 тыс. руб. (550 тыс. руб. * 6 участков).

Текущая стоимость общих издержек составляет 2180 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 550 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 6-месячный период, что составляет 3300 тыс. руб.

PV = PMT * 1 – 1/(1 + E)Т

                   ----------------- ,

                           Е

Где,  Е = 0,01;

         Т = 6 мес.

PV = 550 * 1 – 1/(1 + 0,01)6

                      --------------- = 3300 тыс. руб.

                           0,01

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 1120 тыс. руб. (3300 - 2180 = 1120).

4. Определение рыночной стоимости земельного участка

методом техники остатка.

Приложение Г, Вариант 10

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 270 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 70 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 8 %.

Продолжительность экономической жизни сооружения 20 лет.

Таблица 10

Примечание: 5%-ный возврат инвестиций через 20 лет определен из отношения 100%:20.