Оценка земли, их различие и взаимосвязь

Введение

1. Организация и порядок проведения, земельно оценочных работ.

2 . Виды оценки земли.

2.1 Экономическая оценка земли.

2.2 Нормативная оценка земли.

2.3 Качественная оценка земель.

2.4 Экспертная оценка земли.

2.5 Агроэкологическая оценка земель цели.

2.6 Независимая оценка земли.

2.7 Стоимостная оценка земель

2.8 Рыночная оценка земли

Заключение

Список используемой литературы

Введение

На территории Республики Казахстан находится множество  земель, которые расположены на различных  территориях, а также могут быть использованы в соответствии с различными целями.

Кроме того, земли – это недвижимость, которая также полежит оценке, так как параметры оценочных  мероприятий для каждой категории  земель является различными, выделяют разнообразные виды оценки земель, которые уникальны.

Правильный выбор вида оценки земель определяет результат исследования, так как это не только определенная группа методов, но еще и уникальный подход.Все виды оценки земель можно разделить на несколько групп.

В основе данной классификации видов  оценки земель лежит учет их основных особенностей.

Рассмотрим самую популярную классификацию  видов оценки земель:1. Оценка лесных угодий.2. Оценка земель, расположенных  на территории города.3. Оценка сельскохозяйственных земель.4. Оценка территорий, которые  находятся под охраной государства.Однако виды оценки земель можно разделить на несколько групп и по другому параметру оценки – по виду стоимости земли в рамках исследуемых участков.

По этому признаку можно выделить следующие виды оценки земель:1. Рыночная – анализ стоимости земельного участка  в современных условиях рынка.

Как правило, такая стоимость не отражает реальных особенностей и качественных показателей участка.

Стоимость является высокой в случае, если на данные участки попросту есть спрос и он настолько высок, что  позволяет поднимать ценовую  планку.2. Кадастровая – анализ ценности земли в соответствии с основными  качественными характеристиками.

Чем выше качество самой земли, а  также и окружающей ее территории, тем выше будет кадастровая стоимость.Стоит  сказать, что различные виды оценки земель позволяют анализировать и определять ценность земель в соответствии с различными параметрами.

Представленные виды оценки земель не являются единственными, в соответствии с целями, особенностями и спецификой самих земель можно выделить еще  множество разнообразных видов  оценки земель.Наличие такого большого количество разнообразных и особенных  видов оценки земель, которые представляют собой уникальный набор методов  и параметров анализа, позволяет  успешно проводить исследования в соответствии с определенными  целями и задачами.

Выбор вида оценки земель – это  полномочие специалиста, который знаком с методиками оценки и знает с  какой целью стоит выбирать тот  или иной метод.

Цель данной работы- рассмотреть  виды оценок земель, их различие и взаимосвязь.

1. Организация и порядок проведения, земельно оценочных работ.

- материалы земельно-оценочных  работ, обеспечивающие получение  показателей оценки каждого земельного  участка и исчисления (уточнения)  на этой основе ставок земельного  налога и платежей за землю;

- материалы по выявлению и  консервации деградированных сельскохозяйственных  угодий и загрязненных земель, обеспечивающие получение данных  для разработки мероприятий с  цепью сохранения и восстановления  плодородия почв и улучшения  природной среды.

При необходимости могут выполняться  и другие виды землеустроительных работ.

Порядок и технические условия  разработки землеустроительной документации, ее оформление и выдача определяются основными положениями землеустройства  и другими нормативными актами по регулированию землеустроительной деятельности, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан, инструкциями, указаниями, другими нормативно-техническими документами  Комитета Республики Казахстан по земельным  ресурсам и землеустройству, а также  нормативно-техническими документами  государственных органов исполнительной власти и управления, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству  субъектов Республики Казахстан, если они не противоречат действующему земельному законодательству Республики Казахстан.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными  государственными и общественными  организациями и учреждениями и  утверждается, в зависимости от уровня разрабатываемой документации, соответствующим  органом государственной исполнительной власти и управления и местного самоуправления. Порядок согласования и утверждения  землеустроительной документации устанавливается  основными положениями землеустройства, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.

Государственное управление землеустройством осуществляется Комитетом Республики Казахстан по земельной политике и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству субъектов  Республики Казахстан, административных районов и городов в соответствии с утвержденными в установленном  порядке положениями.

Для подготовки предложений по проведению, осуществлению и финансированию работ по землеустройству, оказанию помощи в разрешении ситуаций, возникающих  при проведении землеустроительных действий, органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления могут создавать на время проведения работ по землеустройству республиканские, краевые, областные, районные, городские, сельские общественные землеустроительные комиссии, возглавляемые работниками комитетов по земельным ресурсам и землеустройству с включением в их состав ответственных представителей заинтересованных государственных и общественных организаций, предприятий и учреждений республики, края, области, автономного образования, района, города, села, основных заказчиков и разработчиков землеустроительной документации.

Общественные землеустроительные комиссии контролируют ход разработки и осуществления, установленных  утвержденным проектом землеустройства  мероприятий по рациональному использованию  и охране земель, оказывают необходимую  консультативную, методическую и техническую  помощь по осуществлению различных  мероприятий, выявляют необходимость  и вносят предложения по корректировке  утвержденной землеустроительной документации. Свои полномочия комиссия осуществляет до полной реализации землеустроительного  проекта.

Заказчиками землеустроительной документации могут быть органы государственной  власти и управления, органы местного самоуправления, граждане, государственные  и общественные предприятия, организации, учреждения и другие юридические  лица.

Заказчик имеет право заключать  и расторгать договор на выполнение проектно-изыскательских работ по землеустройству, осуществлять контроль за ходом и  качеством их проведения, проводить  экспертизу, а также участвовать  в согласовании и реализации землеустроительной документации.

Землеустройство выполняется:

- по проектно-изыскательским работам,  включенным в федеральные и  региональные программы, а также  проводимым на землях, отнесенных  к федеральной собственности, - за  счет средств федерального бюджета;

- по проектно-изыскательским работам,  выполняемым по решениям органов  государственной исполнительной  власти и управления и органов  местного самоуправления - за счет  средств, поступающих в соответствующие  бюджеты от платы за землю,  а также средств, поступающих  в порядке возмещения потерь  сельскохозяйственного производства;

- по проектно-изыскательским работам,  связанным с установлением границ  земельных участков в натуре (на  местности), с устройством территории, улучшением сельскохозяйственных  угодий и охраной земельных  участков от селей, оползней, подтоплений  и засоления, а также по другим  землеустроительным работам, проводимым  по инициативе заказчиков, - за  счет их средств.

Граждане и юридические лица могут получить платные услуги, связанные  с изготовлением, оформлением и  выдачей документов, удостоверяющих право на землю, за оказание консультативной  помощи по реализации утвержденной землеустроительной документации. Размер платы устанавливается  государственными органами исполнительной власти субъектов Республики Казахстан  Разработчиками землеустроительной документации являются:

- землеустроительные предприятия  и организации Комитета Республики  Каазахстан по земельной политике;

- другие землеустроительные предприятия,  а также частные лица, выполняющие  проектно-изыскательские работы, которым  выданы в установленном порядке  лицензии на выполнение этих  работ.

Проектно-изыскательские работы, выполненные  землеустроительными предприятиями  и частными лицами без лицензии, признаются недействительными.

Разработчик землеустроительной документации имеет право на основании договора с заказчиком осуществлять авторский  надзор за реализацией землеустроительной документации, ставить вопрос в органах  государственной власти и управления о приостановлении мероприятий, выполняемых с отступлениями  от утвержденной землеустроительной документации и приводящих к порче земель, ухудшению  их качества и нарушению природного ландшафта, а также вносить предложения  о необходимости совершенствования  или переработки устаревшей землеустроительной документации.

Разработчики землеустроительной документации несут ответственность  за качество ее разработки и экологическую  безопасность мероприятий, предусмотренных  в проектах землеустройства.

Основным правовым документом, регулирующим отношения участников землеустроительной деятельности, является договор между  ними.

Заключение договора, выбор партнеров, определение обязательств либо других взаимоотношений, не противоречащих законодательству Российской Федерации, правовым и нормативным  актам субъектов Российской Федерации, являются исключительной компетенцией участников землеустроительной деятельности. В осуществление договорных отношений  между ними не допускается вмешательство  государственных органов исполнительной власти и управления и должностных  лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники землеустроительной деятельности при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов  всех участников. Договор может быть изменен или расторгнут только по их взаимному соглашению.

Участники землеустроительной деятельности обязаны:

- соблюдать земельное законодательствоРеспублики  Казахстан, правовые и нормативные  акты субъектов Российской Федерации  по земельным отношениям и  землеустройству;

- выполнять требования государственных  органов контроля за использованием  и охраной земель, предъявляемые  в пределах их компетенции;

- обеспечивать соблюдение решений  государственных органов исполнительной  власти и управления по реализации  утвержденной землеустроительной  документации;

- обеспечивать для проведения  землеустройства доступ ко всем  земельным участкам, затрагиваемым  землеустроительными действиями.

В соответствии с законодательством Республики Казахстан государство гарантирует всем участникам (партнерам) землеустроительной деятельности, независимо от форм собственности на землю и гражданства, обеспечение равных прав и охраняемых законом интересов при осуществлении землеустроительной документации, а также право обжалования в судебном порядке любых неправомерных действий.

2. Виды оценки земли.

2.1 Экономическая оценка земли

Так как земли это не только недвижимость, которая имеет  определенную стоимость, но еще и  угодья, которые обладают определенным потенциалом.

Этот потенциал очень  важно своевременно раскрыть и использовать по максимуму.

Для того чтобы это сделать, необходимо выполнить такого рода процедуру, как экономическая оценка земли.

По сути, экономическая  оценка земли – это комплекс работ  по определению экономического потенциала данной земли.

Обычно такого рода потенциал  оценивается относительно земель, предназначенных для сельского хозяйства.

Тут экономическая оценка земли должна заключаться в исследовании информации об урожайности земельного участка, его потенциальной доходности, а также такого параметра как универсальность.

Земли, которые являются универсальными, в соответствии с  экономической оценкой земли  являются самыми дорогостоящими ценными.Исходя из того, что в результате такой  оценки простой участок земли, который  визуально не отличается от любого другого аналогичного ему по площади, должен получить развернутую характеристику плодородности, а также прибыльности, экономическая оценка земли должна быть очень глубокой, детальной, комплексной и сложной.

В результате такой оценки и территориальный участок, и  качество почвы должны получить характеристику. Любая экономическая оценка земли должна определить три составляющих качества земельного участка:1. Его продуктивность;2.Его окупаемость и размер потенциальных вложений в эту землю;3.Потенциальный доход от ренты данного земельного участка.Не только пустой и неразработанный земельный участок можно подвергнуть экономической оценка земли, но и плодовые насаждения, пастбища, земли, предназначенные для посадок, угодья, которые принадлежат крупным предприятиям.

После проведения процедуры  экономической оценки земли выполняются  дальнейшие исследования данного объекта, в результате которых определяется максимально выгодное назначение земель и потенциальная прибыль от правильной эксплуатации.

В случае если земля используется правильно, она может принести очень  высокую прибыль и окупиться  в короткий срок.

Именно поэтому предварительная  оценка – это не лишняя трата  времени, а самый верный вклад  в правильное использование участков, именно так можно сократить затраты, а также оптимизировать землепользование.

2.2 Нормативная оценка земли

На сегодняшний день существует несколько видов оценки земель: рыночная, кадастровая, а также и нормативная оценка земли.

Последний вид оценки является особенным.

Почему? В первую очередь  потому что он обычно используется для того, чтобы определить стоимость  участка в тот момент, когда  его кадастровая стоимость еще  не выяснена в полной мере.

Обычно нормативная оценка земли совершается городскими организациями на основе действующего Федерального закона и его основных положений.Как правило, нормативная оценка земли − это показатель, который определяет прибыль, которую потенциально можно получить с данной территории.

Для того чтобы показатели получились более точными, прибыль  рассчитывается на временной период, рамки которого строго очерчены.

Однако независимо от того, что прибыль с участка земли  может быть и очень высокой, нормативная  оценка земли должна соотноситься с рыночной и не быть выше ее.

В соответствии с действующими нормативными документами, а также  и с законодательством страны, нормативная оценка земли не может  превышать рыночную и составлять более 75% от нее.В соответствии с  определенной нормативной оценкой  земли определяются и соответствующие территориальные зоны.

Однако, так как некоторые  факторы, влияющие на стоимость участков, могут варьироваться, показатели нормативной  оценки земли могут меняться, однако только в рамках установленного процента.

В соответствии с законом  снизить и увеличить результаты нормативной оценка земли, зафиксированные  в документах, можно только на 25%.Стоит  отметить, что в современной документации термин нормативная оценка земли  очень тесно взаимосвязан с другим термином – кадастровая оценка.

Такая взаимосвязь обусловлена анализом схожих данных.

Однако два этих понятия  не являются тождественными и взаимозаменяемыми.

Обычно термин кадастровая  оценка используется чаще и имеет  большее значение для рынка современной  недвижимости, который очень активно развивается.

Очень важно своевременное  проведение нормативной оценки земли, так как невнимание к временным  рамкам этой процедуры приводит к  невозможности соотносить данные между  собой, правильно оформлять документы, а также и использовать представленную в них информацию, варьировать  цены в определенных территориальных рамках, установленных на основании документов.

2.3 Качественная оценка земель

В соответствии с тем, что разнообразные земли располагаются в различных районах, а также имеют разнообразные качественные характеристики, они имеют различную стоимость так же, как и их аренда.

Для того чтобы разделить  земли на основные группы, а также  и для того, чтобы обосновать цену на них и их аренду, необходима такая  процедура, как качественная оценка земель.

Это сложнейший анализ, который  берет во внимание не только качество непосредственно самих почв, но еще  и исследует земли по качеству их расположения, окружения, а также и прочим параметрам.

Проводить качественную оценку земель может только опытный специалист, знающий все тонкости исследования земельных участков.Рассмотрим основные направления анализа и такого исследования как качественная оценка земель:1. Бонтировка почв в рамках исследуемого участкаБонтировка – это одно из исследований, которое является частью качественной оценки земель.

Результатом данной аналитической  работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв, а также соотнесение его с  необходимыми мероприятиями, которые  позволят улучшить качество данных почв.

Во время качественной оценки земель в результате бонтировки выявляются данные о показателях, которые  являются характеристиками качества почв, определяется средняя урожайность  на основании данных, полученных в  результате анализа показателей  за несколько лет, составляется шкала  урожайности данных земель.2. Исследование уровня плодородия земельИсследование плодородия − это другой аспект качественной оценки земель, в результате которого выясняется природное качество почвы – ее естественное плодородие.

Деятельность человека по улучшению естественного плодородия во время данного исследования не берется, так как тут рассматривается  только естественный процесс образования  почв на определенной территории.Как  известно, при неверном использовании  качество почвы постепенно снижается, именно поэтому очень важно изначально соотнести качество земли с целью  ее использования, именно это является основной целью качественной оценки земель.

В случае если полученные данные соответствуют реальности, а также  если они учитываются во время  целевого распределения данных земель, качественная оценка земель способствует сохранению плодородия почв, а также  и его повышению за счет дополнительных мероприятий, которые позволяют  возделывать участок более успешно.

2.4 Экспертная оценка земли

Для проведения детального и следования определенного объекта, просто необходима такая процедура  как экспертная оценка.

В случае если в  качестве объекта исследования выступает  земля, речь идет об экспертнойоценке земли.

Экспертная оценка – это регламентированная работа эксперта-оценщика, который исследует  стоимость объекта на определенный период времени.

Процедура экспертной оценки земли всегда выполняется  в соответствии с нормативными и  правовыми документами.Экспертной оценке может быть подвергнуто практически  любое недвижимое имущество, а также  ценные бумаги и документы.

В случае если речь идет об экспертной оценке земли, исследоваться  может любой земельный участок, расположенный, как в черте города, так и вне нее.

Как правило, это  может быть участок, предназначенный  для возведения строений, или участок  сельскохозяйственного назначения.

Для проведения экспертной оценки земли ее тип значения не имеет, так как тут нет ограничений  в соответствии с целевыми назначениями участков.Стоит отметить, чтоэкспертная оценка земли – это мероприятие по анализу ценообразующих факторов, кроме того, это может быть и оценка прав собственности.

Специфика экспертной оценки земли напрямую зависит от такого фактора, как цель ее проведения, ведь именно цель определяет направление  анализа и его ход.На различные  виды экспертной оценки земли существует определенный спрос.

На современном  рынке услуг особенно высок спрос  на такой вид оценочных мероприятий, как экспертная оценка земли по параметрам ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость  – это показатель, который характеризует  основные особенности земельного участка.

Например, это может  быть анализ положения участка, его  площади, его качества, престижа данной территории, наличия определенных коммуникаций.

Не стоит забывать, что экспертная оценка земли по показателям  ее рыночной стоимости во многом зависит  от спроса на данный участок.

Именно поэтому  такая экспертная оценка земли обязательно должна включать анализ покупательского спроса.В случае если исследуется участок, который в перспективе должен использоваться для строительства, эксперт оценивает и особенности его ландшафта, а также и затраты, необходимые для улучшения рельефа.

Чем меньше данные затраты, тем выше будет изначальная  стоимость участка в оценке эксперта.

2.5 Агроэкологическая оценка земель цели

В соответствии с  последними реформами действующего законодательства, а в частности, статей, касающихся владения земельными участками, особенно актуальной стала  процедура агроэкологической оценки земель.

Как правило, данный вид оценки осуществляется с определенными  целями, которых достаточно много.

Среди целей агроэкологической  оценки земель можно выделить следующие:1. Определение стоимости участков для такой процедуры, как приватизация.2. Приобретение земли в собственность.3. Продажа земельного участка.4. Передача данного земельного участка в аренду, или же во временное управление.5. Внесение данного участка в уставные документы.6. Решение спорных вопросов, связанных с недвижимостью.7. Составление перспективных планов использования данных земель.В некоторых случаях различные виды агроэкологической оценки земель пересекаются между собой в силу тесной взаимосвязи, а также использования разнообразных данных, Однако, также в данной сфере можно выделить и определенные типы агроэкологическая оценка земель, которые не могут пересекаться между собой по определенным причинам.

К таким типам  оценки можно отнести следующие:1. Оценочные мероприятия, направленные на выявление показателей рыночной стоимости данного участка.2. Оценочные мероприятия в рамках земельного участка, направленные на выявление его кадастровой стоимости.3. Оценочные мероприятия, которые направлены на выявление нормативной стоимости данного земельного участка.Обычно агроэкологическая оценка земель – это профессиональная услуга, которую может предложить и выполнить только опытный и действительно квалифицированный специалист.

Почему? Потому что  данный вид оценки рассматривает  сразу несколько факторов, среди  которых можно выделить такие, как  внешние факторы, влияющие на данный участок, его особенности.

Например, в ходе агроэкологической оценки земель рассматриваются  особенности рельефа, а также и качество почв.

Так как некоторые  из факторов, которые берутся во внимание, во время анализа могут  меняться с течением времени, оценка всегда проводится на определенный период времени и содержит информацию, которая  должна своевременно обновляться.

Очень важно, чтобы  такого рода оценка была в первую очередь  грамотной и квалифицированной, а также качественной и полной.

2.6 Независимая  оценка земли

Среди прочих оценочных  мероприятий, независимая оценка земли  – это особое направление работы.

Обычно даже если участок земли имеет какую-то застройку, во время проведения независимой  оценки земли рассматривается только территория без строений, расположенных на нем.

Однако, стоит отметить, что данное оценочное мероприятие  является особенным и по параметрам оценки, и по целям его проведения.Какие  цели обычно ставятся перед таким  специалистом, как оценщик, который  занимается проведением независимой  оценки земли? Чаще всего это определение  прав собственности, а также и рыночной стоимости земель.

Почему? Потому что  именно эти параметры являются наиболее важными для выгодной продажи участка, или его приобретения.

Кроме того, права  собственности, которые могут быть определены в результате независимая  оценка земли, могут оказаться важными  для решения имущественных споров, а также и для получения  кредита, или ссуды под залог  данной недвижимости.Как правило, независимая  оценка земли стоится по определенным правилам и нормам, однако можно  ли избежать помощи профессионального  оценщика и оценить участок самостоятельно? Невозможно, так как независимая оценка земли слишком сложна.

Самостоятельно  можно получить только зыбкое и призрачное представление о ценовых рамках, которое не может принести никакой  практической пользы, в то время  как результаты независимой оценка земли, оформленные правильно, могут  оказаться просто бесценными для  решения многих вопросов.Очень важно, чтобы такую работу как независимая  оценка земли выполнял специалист, который имеет опыт работы и готов  успешно справиться с этой задачей.

Обычно оправдать  доверие клиента может только представитель крупной и надежной компании, которая не первый год  работает на рынке, а также делает это очень успешно.

В случае сотрудничества с такими специалистами, независимая  оценка земли является очень ценным исследованием, результаты которого информативны.