Перевод земель и земельных участков из одной категории в другую

Вариант № 2

 

Задание № 1

Перевод земель и земельных участков из одной категории в другую

 

В настоящее  время вопросы, связанные с категориями  земель и порядком перевода земель из одной категории в другую являются очень актуальными. Понятие категории  земель установлено Земельным Кодексом РФ,  а также вступившим 5 января 2005 г. в силу Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе  земель или земельных участков из одной категории в другую».1

По целевому назначению земли в Российской Федерации  разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

- земли сельскохозяйственного назначения; 

- земли поселений;

- земли промышленности,       энергетики,    транспорта,   связи,   радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фона;

- земли запаса.

Согласно положению  п. 1 ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к  соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении: 

-земель, находящихся в федеральной собственности  - Правительством Российской Федерации;

-земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в   муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;

-земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

-земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

-земель иного  целевого назначения - органами местного  самоуправления.

Непосредственный  порядок перевода земель из одной  категории в другую установлен Федеральным  Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе  земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для перевода земель или земельных участков в составе  таких земель из одной категории  в другую заинтересованным лицом  подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве  о переводе земельных участков из состава земель одной категории  в должны быть указаны:

1) кадастровый  номер земельного участка;

2) категория  земель, в состав которых входит  земельный участок, и категория  земель, перевод в состав которых  предполагается осуществить;

3) обоснование  перевода земельного участка  из состава земель одной категории в другую;

4) права на  земельный участок.

При этом к ходатайству  в соответствии с Законом о  переводе земель должны быть приложены:

1) выписка из   государственного    земельного    кадастра   относительно  сведений о   земельном участке,  перевод  которого  из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного  реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение   государственной   экологической   экспертизы   в  случае,  если  ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

Следует учитывать, что в рассмотрении ходатайства  может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены  документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям, установленным Законом о переводе земель. В этом случае оно подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения. 
     По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую  в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Вышеуказанный акт не может быть принят на какой-либо определенный срок. После принятия  акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия.

Перевод земель или земельных участков в составе  таких земель из одной категории  в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.2

Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.  

Межевание земель

Межевание - комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.3

Межевание ведется  в рамках работ по землеустройству  в соответствии с Земельным и  Градостроительным кодексами РФ, Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, и другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Межевание земельного участка проводится в соответствии с заданием на выполнение работ.

Межевание объектов землеустройства проводится как: 1. технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства при образовании новых или упорядочении существующих объектов землеустройства; 2. мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности; 3. мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства.4

Межевание земельных  участков включает в себя:

1. Подготовительные  работы.

На этом этапе  идет сбор и (или) изучение:

1) сведений государственного  земельного кадастра о земельном  участке (участках);

2) документов, удостоверяющих  права на землю (при их отсутствии  – правоустанавливающих документов);

3) каталогов  (списков) координат пунктов опорной  межевой сети и иных исходных геодезических пунктов;

4) адресов лиц,  права которых могут быть затронуты  при проведении межевания.

2. Составление  технического проекта.

Технический проект составляется в соответствии с заданием на межевание участка и затем  утверждается заказчиком. Он ставит свою подпись на титульный лист технического проекта. Подписи юридических лиц заверяются печатью.

3. Уведомление  лиц, права которых могут быть  затронуты при проведении межевания  земельных участков.

Лица, права  которых могут быть затронуты  при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), извещаются о времени и месте проведения межевания.

Извещение передается заинтересованным лицам под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения.

Извещения и  расписки составляют в двух экземплярах, один из которых приобщают к землеустроительному  делу.

4. Определение  границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками.

Границы объекта  землеустройства определяются на местности  и согласовываются в присутствии  лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей.

Перед процедурой согласования границы объекта землеустройства  предварительно обозначаются на местности  в соответствии с имеющимися сведениями государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной документацией и т. д.

При неявке на процедуру  согласования границ кого-либо из вышеуказанных  лиц или отказе от участия в  ней (непредставлении мотивированного  отказа в согласовании границы) в  акте согласования границ фиксируется отсутствие или отказ от участия в данной процедуре, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание.

В течение 30 календарных  дней этим лицам направляются повторные  уведомления. В них указывается  срок явки для согласования или представления мотивированного отказа в согласовании границ по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение указанного срока или непредставления мотивированного отказа границы объекта землеустройства считаются установленными.

Споры, возникшие  при согласовании границ, рассматриваются  в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации.

Результаты  согласования границ оформляются актом  согласования местоположения границ земельного участка. Акт подписывают все  участники процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.

Процедура согласования границ (границы) кадастрового плана  земельного участка не проводится при  наличии в государственном земельном  кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям законодательства.5

Согласованные границы земельного участка закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности  местоположение поворотных точек границ участка.

5. Определение  координат межевых знаков.

Плановое положение  на местности границ объекта землеустройства  характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе  координат.

6. Определение площади земельного участка.

Площадь вычисляется  по координатам поворотных точек  границ земельного участка.

7. Составление  карты (плана межевания) земельного  участка или его границ.

Межевой план представляет собой документ, который составлен  на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.6

При составление  карты (плана) объекта землеустройства  или карты (плана) границ объекта  землеустройства рекомендуется  принимать во внимание, что: - Карта (план) объекта землеустройства составляется, если это предусмотрено заданием на выполнение работ, в противном случае составляется карта (план) границ объекта землеустройства в виде карты (плана) границ земельного участка или карты (плана) границ муниципального образования или другого административно - территориального образования. - Карта (план) границ земельного участка (приложение 5) составляется в масштабе, удобном для его размещения на одном листе формата А4 или А3. - Карта (план) границ муниципального образования или другого административно - территориального образования может составляться на листе большего формата. В случае если карта (план) границ муниципального образования или другого административно - территориального образования не умещается на одном листе, то допускается размещать ее на нескольких листах. В этом случае на каждом листе указываются его номер и схема размещения листов.7      

8. Формирование  межевого плана.

Межевой план, включающий в себя все материалы межевания, передается Заказчику в целях  последующей передачи им в Кадастровую Палату для постановки земельного участка на кадастровый учет.

По окончании  государственного кадастрового учета  заинтересованным лицам выдаются удостоверенный в установленном порядке кадастровый  паспорт земельного участка.8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание № 2.

Анализ судебной практики по вопросу «Кадастровая оценка земельных участков»

22 июля 2010 года  был принят Федеральный закон  № 167-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»  и отдельные законодательные  акты Российской Федерации».9

Настоящим законом  впервые на законодательном уровне установлены правила государственной  кадастровой оценки земель, в результате которой определяется кадастровая  стоимость земельных участков, используемая как база для установления размера земельного налога, цены приватизации земельных участков и иных важных инструментов10.

Следует отметить, что отнесение акта об утверждении  кадастровой оценки к числу нормативных  общепризнано. Данный вопрос был рассмотрен на пленарном заседании Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации, которое состоялось 19 декабря 2007 года11.

В настоящее  время судебная практика сталкивается с проблемными вопросами при  рассмотрении дел о признании  недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, о признании незаконными действий Управлений Роснедвижимости по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков, по организации проведения кадастровой оценки земельных участков.

В деятельности Седьмого арбитражного апелляционного суда возникают определенные сложности  при рассмотрении данной категории  дел.

Практика исходит  из того, что в случае установления нарушений положений Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка, результаты такой оценки должны быть признаны недостоверными. Недостоверность результатов оценки является основанием для признания незаконными действий Управления Роснедвижимости по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, как осуществленных с нарушениями положений Административного регламента исполнения федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 года № 215.

При этом, как  усматривается из соответствующих судебных актов, такое обстоятельство, как достоверность либо недостоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка является определяющим и подлежит установлению судом и в том случае, если самостоятельного требования о признании таких результатов недостоверными не заявлялось, а было заявлено только требование о признании незаконными действий Управления Роснедвижимости по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

Показательными  примерами судебной практики могут  послужить следующие дела.

 

Дело  № А27-10132/2009.

Закрытое акционерное  общество «Новокузнецкий рынок» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской  области с заявлением о признании  недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка, проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля»; незаконными действий Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, выразившихся в формировании в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, и обязании данного заинтересованного лица исключить оспариваемые заявителем сведения.

Решением от 29 сентября 2009 года Арбитражного суда Кемеровской области в удовлетворении заявления ЗАО «Новокузнецкий рынок» отказано за необоснованностью требований.

Постановлением  от 18 декабря 2009 года Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

Федеральным арбитражным  судом Западно-Сибирского округа кассационная жалоба Управления Роснедвижимости  по Кемеровской области оставлена  без удовлетворения. В постановлении  от 2 апреля 2010 года указано следующее.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации. Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость. Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Установив отсутствие доказательств использования рыночной информации при расчете удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка ЗАО «Новокузнецкий рынок», а также того, что проверка результатов работы ФГУП «ФКЦ «Земля» по определению кадастровой стоимости земельных участков была осуществлена уполномоченными должностными лицами Управления Роснедвижимости по Кемеровской области в установленном законодательством порядке, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о наличии оснований для признания оспариваемой оценки недостоверной, а действий по формированию в государственном земельном кадастре сведений о кадастровой стоимости земельного участка заявителя - незаконными, нарушающими права последнего, и правомерно удовлетворил заявленные требования.12

 

Дело № А27-11227/2009.

Открытое акционерное  общество «Новокузнецкий хладокомбинат» обратилось в Арбитражный суд  Кемеровской области с заявлением к Управлению Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости по Кемеровской  области и коллегии администрации  Кемеровской области о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего заявителю земельного участка, предоставленных заинтересованным лицом и утвержденных постановлением коллегии «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области»; о признании недействительным вышеуказанного постановления в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки испрашиваемого земельного участка.

В связи с уточнением требований определением от 07 октября 2009 года Арбитражного суда Кемеровской области принято к производству дополнительное требование ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат» о признании незаконными действий Управления Роснедвижимости по Кемеровской области по организации проведения государственной кадастровой оценке спорного земельного участка.

Определением от 14 октября 2009 года Арбитражного суда Кемеровской  области производство по делу о признании  недействительным постановления коллегии прекращено в связи с неподведомственностью  спора в данной части арбитражному суду.

Решением от 16 ноября 2009 года Арбитражного суда Кемеровской области  заявленные требования удовлетворены  частично. Признав недостоверными результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, в остальной  части требований суд отказал.

Постановлением от 19 февраля 2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении заявления ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат» отказано за необоснованностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2010 года судебный акт Седьмого арбитражного апелляционного суда был отменен, решение Арбитражного суда Кемеровской области отменено в части отказа в удовлетворении требований ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат» о признании незаконными действий Управления Роснедвижимости по Кемеровской области по организации проведения государственной кадастровой оценки земельных участков.

Суд кассационной инстанции  установил следующее.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России, контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

Порядок проверки результатов  работ по определению кадастровой  стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость. Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Исследовав материалы  кадастровой оценки, и применив названные  положения закона и нормативных  правовых актов, суд первой инстанции установил отсутствие доказательств использования рыночной информации при расчете удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат», вследствие чего сделал вывод о наличии оснований для признания результатов оспариваемой оценки недостоверными.

В удовлетворении требований заявителя о признании  незаконными действий Управления Роснедвижимости  по Кемеровской области по организации  проведения кадастровой оценки земельных  участков суд отказал за пропуском срока, указав, что дополнительные требования заявлены ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат» за пределами предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований заявителя, исходил из того, что расчет кадастровой стоимости земельного участка осуществлялся с использованием специального программного обеспечения, содержащего критерии качества рыночной информации и пороговые значения всех статистических показателей.

Кроме того, установил, что отчет о государственной  кадастровой оценке земель по Кемеровской  области в соответствии с пунктом 9.5 Административного регламента прошел экспертизу в Роснедвижимости.

Посчитав, что  требования заявителя сводятся только к оспариванию кадастровой стоимости несуществующего земельного участка, а постановление коллегии, утвердившее средний удельный показатель не оспорено и не отменено, суд не нашел оснований для удовлетворения заявления ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат».

Суд апелляционной  инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о пропуске заявителем срока на обжалование действий заинтересованного  лица по определению кадастровой  стоимости земельных участков.

Таким образом, суд апелляционной инстанции  располагал теми же доказательствами, что и суд первой инстанции, однако неосновательно без ссылки на нормы права переоценил их.

Отчет № 1 ГРК140-029д  «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков», используемый при определении кадастровой  стоимости земельного участка, суд первой инстанции счел несоответствующим положениям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вместе с тем суд апелляционной инстанции данное обстоятельство не принял во внимание.

Неправильно определив  предмет заявленных требований, апелляционный  суд сделал вывод, что ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат» не оспаривает средний  удельный показатель, установленный  при определении кадастровой  стоимости земельного участка и  примененный при определении кадастровой стоимости новых земельных участков.

Перевод земель и земельных участков из одной категории в другую