Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Перевод земель из одной категории в другую

ВВЕДЕНИЕ

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли поселений;
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косметической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
Земли особо охраняемых территорий и объектов;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.

Отнесение земель к категориям перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

Земель, находящихся в федеральной собственности ,- Правительством Российской Федерации;
Земель, находящих в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
Земли, находящиеся в частной собственности;
Земли сельскохозяйственного назначения, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
Земли иного целевого назначения, - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Государственная дума Российской Федерации в третьем чтении приняла закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В нём определены порядок перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятие решений, а также основание для отказа в переводе, порядок обжалования решений.

В соответствии с п.3 п.2 ст.11 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172 Федерального закона перевод земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. В отношении земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Закон в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регулирует отношения, возникающие в связи с отнесением земель или земельных участков в составе таких земель к определённой категории и их переводам из одной категории в другую на территории Волгоградской области.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ)

Проводимые в России социально-экономические преобразования в значительной степени затронули проблему распределения и использования земельных ресурсов страны.

Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств представляют собой объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все земли по целевому назначению подразделяются на различные категории. Для каждой категории земель предусмотрен свой правовой режим. В некоторых случаях может возникнуть необходимость изменить категорию земли, то есть перевести земельный участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 года действует новый Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В нём определены порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также для отказа в переводе, порядок обоснования решений. В частности, не допускается перевод земель в случае законодательного запрета на его осуществление; при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы и в случае установления несоответствия целевого назначения земель утверждённым документом территориального планирования. С 28 мая 2006 года вступил в силу закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» на территории Волгоградской области.

Для того чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрения этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию указывается:

Кадастровый номер земельного участка;
Категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
Обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Права на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию прилагается:

Землеустроительный проект, обосновывающий перевод земельного участка из одной категории в другую;
Выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке перевод, которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
Копию документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, который планируют перевести из одной категории в другую;
Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если её проведение предусмотрено федеральными законами;
Согласование правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством, когда такое согласование с правообладателем не требуется;
Согласование перевода земель сельскохозяйственного назначения с исполнительным органом государственной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия.

По результатам рассмотрения хозяйства органы исполнительной власти или органы местного самоуправления принимают решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в переводе.

Не всегда намериваясь изменить категорию земли, можно получить желанный результат. Законом предусмотрены основания для отказа в переводе земель в другую категорию.

Во-первых, это случай, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо. Во-вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. Кроме того, перевод земель из одной категории не допускается:

В случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
При наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
Когда установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документом территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной или лесоустроительной документации.

Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления могут ходатайствовать об изменении категории земельных участков без согласия правообладателей. Данная ситуация возможна в случаях перевода земельных участков в другую категорию для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений. Если в результате будет принят акт о таком переводе, то правообладатели могут обжаловать данный документ в судебном порядке.

Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в таком переводе принимается в следующие сроки:

В течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, правительством РФ;
В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. По результатам рассмотрения принимается акт об отказе в переводе. Данный акт направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определённый срок.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе, направляют копию такого акта в течение 10 дней со дня его утверждения в орган по ведению государственного земельного кадастра для внесения в течение 7 дней изменений в соответствующие документы. О внесённых изменениях орган по ведению государственного земельного кадастра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель. Они также обязаны известить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение 7 дней изменений в связи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменение категории земель или земельных участков в составе таких земель считается с момента внесения данных о таком переводе в записи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Одни из краеугольных принципов земельного законодательства – это приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды. В этой связи действующим законодательством определены два очень важных понятия, характеризующих земельные ресурсы. Это категория земель и их разрешённое использование.

В первой статье Земельного кодекса РФ установлен один из важнейших принципов земельного законодательства: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

Деление земель по целевому назначению должно служить определению специфического деления земель РФ, для установления их правового режима использования и охраны. В соответствии со ст.7 Земельного кодекса все земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли поселений;
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
Земли особо охраняемых территорий и объектов;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.

Совершенно понятно, что законодателями это сделано для охраны земель и недопущению использования их не по назначению, которое может привести к потере земельным участкам своих первоначальных свойств, к их безвозмездной утере. Всё это вполне вписывается в рамки земельного законодательства, ещё одним принципом которого является приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаления значения земель других категорий. Следует отметить, что хотя законодательством земли Российской Федерации, и разделены на соответствующие категории, однако в том же законе отсутствует чёткое общее определение того, что же это за понятие – категория земель. В Земельном кодексе приводится только определение непосредственно самих категорий земель, закрепляющих уже ранее возникших понятие и способов их хозяйственного оборота, а также перечень земель, входящих в данную категорию. Например, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Основным следствием отнесения к этой или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением, для каждой из категорий, которых является четкое определение их правового режима. Это является ограничением права собственности на земельные участки, где собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Любое действие по распоряжению своим имуществом в данном случае, которое не соответствует закону, может рассматриваться как нарушение земельного законодательства и будет иметь негативные для его собственника, в применении к нему санкций за нарушение земельного законодательства, вплоть до принудительного изъятия земельного участка.

Ещё одно понятие – разрешённое использование земельного участка. Оно заключается в определении правового использования земельных участков исходя из отнесения их к соответствующему зонированию территории. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования земель в РФ устанавливаются федеральными законами. Это положение является очень важным, так как устанавливает единый порядок зонирования для всей территории РФ. В соответствии с федеральными законами может быть установлен особый режим использования указанных земель. Определение разрешенного использования земель для строительства зданий, сооружений приведён в ст.4 Градостроительного кодекса РФ: «разрешённое использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты». Данное определение раскрывает градостроительные требования, связанные с застройкой земельных участков и адресованных лицам, имеющим соответствующие права на земельные участки.

Категория земель и разрешённое использование являются близкими, по сути, понятиями, однако между ними есть значительные отличия. Прежде всего, понятие категории земель даётся непосредственно в законе (ст.7 Земельного кодекса) исходя из сложившихся условий землепользования в РФ. Всего, как уже указывалось, категорий земель 7 и их число не может быть увеличено. Напротив, число видов разрешённого использования гораздо больше и определяются они локальными актами. При этом, несмотря на то, что число видов разрешённого использования больше, но их перечень также конечно конечен и определяется системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятый и введённый в действие Приказ Госкомзема России №84 от 22 ноября 1991 года.

В этом документе приводится перечень функционального использования земель (разрешённое использование земельных участков) и вид использования зданий (строений), сооружений. При этом в каждой из категорий земель могут быть различные виды разрешённого использования земельных участков. То есть деление земель по категориям носит общий характер, в то время как такое понятие как разрешённое использование земель является более узким, конкретизирующим правовой режим использования земель соответствующих категорий.

К тому же порядок перевода земель из одной категории в другую является более сложным, чем изменение разрешённого использования земель. Так, в соответствии со ст.8 Земельного кодекса отнесение земель к категориям, и их перевод из одной категории в другую осуществляется:

Земель, находящихся в федеральной собственности, правительством РФ;
Земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти, субъектов РФ.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок кадастровый №34:16:12 00 06:314, площадью 50000 кв.м., намеченный для перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности… и иного специального назначения, расположен на территории Безымянского сельского поселения Михайловского муниципального района, на расстоянии 0,8 км на юго-запад от с. Староселье.

Участок располагается на землях сельскохозяйственного назначения и намечен для обустройства придорожного сервиса.

Намеченный к переводу земельный участок площадью 50000 кв.м. сформирован из земель сельскохозяйственного назначения Администрации Михайловского муниципального района, в границах Безымянского сельского поселения. При выборе местоположения земельного участка площадью 50000 кв.м. учитывались экологические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования, а также перспективы использования данной территории.

Местоположение участка определено кадастровым планом. Выписка из государственного земельного кадастра с кадастровым планом, прилагается (№3416/201/09-5500 от 04 декабря 2009 г.).

Земельный участок, намеченный для перевода, не имеет примыканий к сооружениям энергетики, транспорта, связи, промышленности.

Размещение объекта на указанной территории не противоречит материалам градостроительной документации Михайловского муниципального района.

Территория, на которой расположен участок, намеченный к переводу, относится к подзоне тёмно-каштановых почв.

Почвообразующие породы и продукты их изменения составляют 95-98% всей почвенной массы, а свойства их определяют химический состав почв, как правило, наследуется от материнских пород.

Согласно карте почвообразующих пород Волгоградской области, на территории Безымянского сельского поселения наиболее распространены отложения четверичной системы, представленные покровными глинами и суглинками.

Покровные глины и суглинки занимают территорию между долиной р. Медведицы и северной границей области, юго-западную часть Иловлинско-Медведицкого междуречья. Представляют собой коричневые или тёмно-коричневые карбонатные глины и тяжёлые суглинки, как правило, пористые, нередко лёссовидного облика. Происхождение их окончательно не выяснено, хотя в разных районах отмечены покровные отложения элювиального характера.

В тектоническом отношении район лежит в наиболее погруженной части Воронежского кристаллического массива. Поэтому здесь были благоприятные условия для накопления осадков и выравнивания поверхности. В результате этого, а также устойчивых тектонических процессов, образовались плоские равнинные поверхности. Здесь можно встретить ледниковые, делювиальные покровные суглинки и глины.

Незначительный наклон местности и отсутствие больших высот в рельефе, обусловили слабую линейную водную эрозию и малый плоскостной смыв по склонам. Четверичные покровные глины и суглинки по минералогическому составу и физико-химическим свойствам являются лучшими почвообразующими породами на территории области. На них сформировались наиболее плодородные почвы.

На надпойменной террасе р. Медведицы почвообразующими породами служат тяжёлые и средние суглинки, местами засолённые в сильной степени легкорастворимыми слоями. На второй надпойменной террасе – кварцевые пески. Анализ состояния почвенного покрова земельного участка, намеченного к переводу, был проведён по материалам почвенного обследования бывшего колхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области. Почвенное обследование совхоза было проведено специалистами Волгоградского филиала института «Южгипрозем» в 1975 году. В связи с давностью обследования, в 2008 году было проведено дополнительное изучение почвенного покрова переводимого участка, с уточнения границ распространения, площадей и состава почвенных комплексов данной территории.

Согласно материалам дополнительного почвенного обследования, почвенный покров описываемого земельного участка, площадью 50000 кв.м. представлен почвенными контурами №77 и №89 (№77 – лугово-каштановые среднемощные супесчаные почвы; №89 – лугово-каштановые среднемощные легкосуглинистые, супесчаные почвы в комплексе с солонцами луговыми солончаковатыми средними, мелкими среднесуглинистыми, легкосуглинистыми 25-50%).

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Перевод данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности возможен и не противоречит требованиям Федерального закона.

В связи с изъятием земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, для обустройства придорожного сервиса, была произведена его комплексная экономическая оценка.

К показателям экономической оценки относятся:

Кадастровая стоимость;
Нормативная цена.

Для всех расчётов оценки земельного участка основой послужила почвенная карта бывшего совхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Положение распространения на земли всех категорий основного целевого назначения, за исключением тех земель, для которых действующим законодательством установлен иной порядок возмещения потерь.

Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения включает следующие разделы:

Размещения земельного участка и объектов строительства;
Площадь земельного участка, состав представляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровая оценка;
Площадь, состав и кадастровая оценка угодий;
Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) или защитной зоны;
Условия и сроки восстановления нарушенного производства;
Условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
Условия и сроки рекультивации земель;
Размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер налога после их изъятия;
Условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.

При выборе земельных участков под объекты несельскохозяйственных назначений в землеустроительном проекте рассматриваются варианты их размещения. Лучший вариант выбирается на основании сравнения технико-экономических показателей. При этом учитываются экономические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории. Землеустроительный проект подлежит государственной экологической экспертизе.

При ограничении прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов или ухудшении качества их в результате влияния деятельности предприятий, организаций, учреждений и граждан размеры убытков и потерь устанавливаются землеустроительным проектом, включающим следующие разделы:

Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
Влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходности производства;
Меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
Условия и сроки восстановления нарушенного производства;
Размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.