Муниципальное образовательное  учреждение Высшего  профессионального  образования  «Институт  права и экономики»  
 
 

    КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

    По  дисциплине : «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО.»

На  тему : « Перевод жилого помещения в нежилое. » 
 
 
 
 

                                                Выполнил: студент  гр.№ЮЗ 8-3

                                                                                 Буракова Т.П.

                                   Проверил: Торшин Р.В. 
 

    Липецк

    2011г. 
 
 
 

Содержание 
 

     В В Е Д Е Н И Е 
 

     Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъ-екты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, органи-зуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.

     Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

     Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений  чиновников своими должностными обязанностями. Поэто-му законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в не-жилые специальную главу Жилищного кодекса РФ¹ - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671² и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ³ в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) до-пускается только после перевода последних в нежилые помещения.

     В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помеще-ния в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности. 
 
 
 
 
 

1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО

  ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ  ФОНД 

     Основаниями для перевода жилого помещения в  нежилое могут, напри-мер, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и орга-нов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непри-годными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

     Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет  ряд требова-ний, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

     В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

     - на него отсутствует обременение права собственности;

     - к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

     - помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой, не являются жилыми;

     - гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

     - жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

     Если  хотя бы одно из условий, предусмотренных  статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

2. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

     Прежде  чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговор-кой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ⁴ адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по дого-вору найма, соответственно, если не против наймодатель.

     В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет  документов должен вклю-чать:

     1. Заявление о переводе помещения  (квартиры) в состав нежилого фонда.

     В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

     Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печа-тью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

     2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

     Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о  государственной регистрации права  собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной  регистрационной службы, на который  возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

     Жилищный  кодекс предоставляет собственникам переводимого поме-щения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные нотариусом.

     3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

     Обязанность по технической инвентаризации и  паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.

     4. Подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

     Проект  собственник помещения готовит  самостоятельно, однако его окончательный  вариант необходимо согласовать  с органом местного самоу-правления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

     а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

     б) подготовленный и оформленный в  установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

     в) технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого помещения;

     г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

     Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позд-нее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

       В течение трех дней с момента  принятия решения о согласовании  про-екта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заяв-лении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и яв-ляется основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жи-лого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего приня-тие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266⁵.

     После представления вышеперечисленных  документов в орган, осуще-ствляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

     Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправле-ния нет требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для испо-льзования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

  Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение пе-реустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае доку-мент (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем предписания.

  Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

     - непредставление указанных выше документов;

     - представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

     - переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

     Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

     Следовательно, во всех остальных случаях чиновники  обязаны принять решение о  переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в  таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.

     Завершение  переустройства, перепланировки или  иных работ оформ-ляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуп-равления направляет в Государственное учреждение технической инвента-ризации субъекта Российской Федерации.

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ

ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

      В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого по-мещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражда-нин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответст-венности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещения-ми" Ко АП РФ⁶. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или ин-дивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

      В целях применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предп-риниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вер-нуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерс-кого учета.

      Вместе  с тем организацию могут привлечь и к административной от-ветственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. На-пример, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рас-смотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспек-ция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об осво-бождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

      В соответствии с данной нормой использование  не по назначению по-мещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подт-верждающие факт заселения в указанное помещение командированных ра-ботников, а также проживание их в данном помещении в период команди-ровок, общество не представило.

      Если организация или индивидуальный предприниматель переобору-дуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть прив-леченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

        Размер штрафа в данном случае  может составить:

      - для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;

      - для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

З А К Л Ю Ч Е Н И Е  

      Таким образом можно сделать вывод, что не каждому жилью (квар-тире) можно присвоить статус нежилого помещения.

      Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по данному вопросу занимают схожую позицию.

        Вообще, по мнению судей, любые  сделки, направленные на использо-вание жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не поро-ждают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользовани-ем, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием ор-ганизациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтож-ными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

     На  практике приобретение квартиры для  размещения в ней офиса яв-ляется выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет зна-чительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

     Таким образом, при размещении в квартире офиса имеются все осно-вания для принятия квартиры к налоговому учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ⁷) с последующим начислением по этой квартире амортизации.

     При этом амортизационные отчисления должны учитываться в составе расходов при условии их обоснованности, направленности на получение дохода и документальном подтверждении.

СПИСОК  ИСПОЛЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

     - Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосо-вании 12 декабря 1993г.).

     - Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с изменениями  и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     - Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     - Кодекс Российской Федерации об административных правонаруше-ниях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и допол-нениями от 24 июля 2007 г.)

     - Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

     - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.)

     - Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жи-лого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (с изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.)