Перевод жилых помещений в нежилые

                ФИЛИАЛ НОУ ВПО « САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ 
                ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

       В Г.  КАЛИНИНГРАДЕ

Контрольная работа

по дисциплине «Жилищное право»

на тему: «Перевод жилых помещений в нежилые»

Студентки __ курса Юридического факультета

Группы ____

________

Преподаватель

________

Калининград

2014

СОДЕРЖАНИЕ

Введение:

С 1 марта 2005 г. был введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации¹ (далее – ЖК РФ), в главе 4 которого урегулирован вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.

Кроме того, ЖК РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис "без перевода" разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными. Очевидно, что прежде чем начинать использовать жилое помещение для коммерческих целей, необходимо его перевести в нежилое.

Таким образом, тема контрольной работы является актуальной для сегодняшней действительности и интересна с практической точки  зрения.  

1. Условия, основания и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок  перевода жилого помещения в нежилое  помещение и нежилого помещения  в жилое помещение в главе 3.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в  нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям:

1. Доступ к переводимому помещению  возможен без использования помещений,  обеспечивающих доступ к жилым  помещениям, то есть имеется возможность  оборудовать отдельный от жильцов  вход.

2. Переводимое помещение не является  частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. 
 3. Помещение не должно быть частью коммунальной квартиры. 
 4. Право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц.

5. Помещение (квартира) в многоквартирном  доме расположено на первом  этаже или же помещения, находящиеся  непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.

Для осуществления перевода жилых  помещений в нежилые ЖК РФ установил  три исключения из общего правила. Такой  перевод невозможен в случаях, когда:

а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения  либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (см. ст. 22 Кодекса).

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение  не отвечает установленным для жилых  помещений требованиям или отсутствует  возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства, о которых говорилось выше.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое  помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.)². 
 Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время данный порядок урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47)³. В нем закреплены требования, которым должно отвечать жилое помещение, и основания для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ст. 23 ЖК РФ. Обратим внимание, что данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов⁴.

Порядок признания помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу следующий. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. 
 В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения. 
 Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление  о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

В связи  с тем, что форма заявления  действующим законодательством  не утверждена, соответственно, оно  может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печатью  за подписью генерального директора  или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие  документы на переводимое помещение.

Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный  кодекс предоставляет собственникам  переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический  паспорт переводимого помещения  (квартиры), а также поэтажный  план дома, в котором находится  данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Проект собственник  помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант  необходимо согласовать с органом  местного

самоуправления  по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический  паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

5. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

6.  правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) 

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. 

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных выше документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. 

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  В течение трех дней с момента  принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

После представления вышеперечисленных  документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправления нет  требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

   Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий  перечень оснований для отказа в  переводе жилого помещения в нежилое  помещение или нежилого помещения  в жилое (ст. 24). Такими основаниями являются: 
 - непредставление определенных Жилищным кодексом РФ документов (то есть если заявитель не представил хотя бы один из следующих документов: письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения; подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в качестве жилого)); 
 - несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК не допускается перевод, если: доступ к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК;

- несоответствие проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.). 
 Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

4. Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое

В случае, когда в качестве арендодателя или  собственника жилого помещения, используемого  в предпринимательских целях, выступает  гражданин (физическое лицо), то его  могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" Ко АП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф. Оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

В целях  применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели  приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или  собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Использование не по назначению помещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются  компьютеры, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Если  организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют  жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся  условия пользования жилым домом  и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

  Размер штрафа в данном случае  может составить:

- для  индивидуальных предпринимателей (должностных  лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;

- для  организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

Заключение

Таким образом, можно  сделать вывод, что не каждому  жилью (квартире) можно присвоить  статус нежилого помещения.

Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по данному  вопросу занимают схожую позицию.

  Вообще, по мнению судей, любые  сделки, направленные на использование  жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не  порождают правовых последствий  (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

На  практике приобретение квартиры для  размещения в ней офиса является выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет значительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. //Российская газета. – 1993. – 25 декабря;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 09.02.2009)// СПС «Консультант-плюс»;
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008)// СПС «Консультант-плюс»;
4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. – 179 с.;
5. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: ИНФРА-М, 2008. – 128 с.;
6. Перевод жилого помещения в нежилое/ под ред. А.В. Сутягина. – М.: ГроссМедиа, 2009. – 302 с.;
7. Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения// Жилищное право. – 2009. - N5.;
8. Буйнова Ю.В. Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений// Юрист. 2007. N9.

¹ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008)// СПС «Консультант-плюс»

² Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. – С. 12.

³ Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// СПС «Консультант-плюс»

⁴ Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: ИНФРА-М, 2008. – С. 31.