Перспективы развития ипотеки в России

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФГБОУ ВПО «Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова»

Экономический факультет

Кафедра «Государственного и муниципального управления»

Контрольная работа

на тему: «Перспективы развития ипотеки в России»

по дисциплине: «Экономическая оценка и анализ недвижимости»

Выполнила:

студентка 4 курса

гр. ЗЭК-31-09

Ширшонкова Е.С.

Научный руководитель:

Митрофанова М.Ю.

Чебоксары-2013

Содержание

1. Сущность и отличительные  черты ипотеки

Слово «Ипотека» греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.).

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

-отношения собственности;

-кредитные отношения;

-финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.)3, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. Рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. Вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. Рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. Страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

Объектами ипотечного кредитования являются:

-земельные участки;

-жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения  предприятий, занятых в социальной  сфере;

-офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие  объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

-производственные помещения –  склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи  и другие помещения производственного  назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

2. Анализ рынка ипотечного  кредитования в России

Согласно данным о рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитах, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей средневзвешенная ставка ипотечного кредита в 2011-2012 гг. выглядела следующим образом (рис.1):

Рис. 1. Средневзвешенная ставка ипотечного кредита в 2011-2012 гг.

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2011 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте 2012 в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2011 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2012 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два месяца можно заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце 2011 года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2012-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

В ближайшие месяцы можно ожидать незначительного уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Средневзвешенный срок ипотечного кредита представлен на рис. 2.

Рис. 2. Средневзвешенный срок ипотечного кредита в 2011-2012 гг.

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если в 2011 году этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2012 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале 2012 года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ 24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Средний размер ипотечного кредита представлен на рис. 3.

Рис. 3. Средний размер ипотечного кредита в 2011-2012 гг.

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2012 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то, как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале 2012 года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

Средний первоначальный взнос представлен на рис. 4.

Рис. 4. Средний первоначальный взнос в 2011-2012 гг.

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2012 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае, причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2012 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика представлен на рис. 5.

Рис. 5. Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в 2011-2012 гг.

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2012 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2011 года.

Наверное, здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2012 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Средняя площадь приобретаемого жилья представлена на рис. 6.

Рис. 6. Средняя площадь приобретаемого жилья в 2011-2012 гг.

Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2012 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Средняя цена жилья, купленного по ипотеке представлена на рис. 7.

Рис. 7. Средняя цена жилья, купленного по ипотеке в 2011-2012 гг.

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительный прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2012 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но, тем не менее, подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2012 года она составила порядка 82%.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2012 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита.

3. Перспективы развития  рынка ипотечного кредитования  в России

По итогам трех кварталов 2012 года наиболее высокая ипотечная ставка была отмечена в республике Тыва (13%). В то же время в Курганской области зафиксирована самая низкая в Российской Федерации ставка по ипотечному кредитованию (10,3%), выданная за тот же период прошлого года. Об этом сообщается в докладе «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

Также низкие ставки ипотечных кредитов –10,5% зафиксированы в Оренбургской области (10,7%) и в Удмуртской республике (10,5%), а самые высокие, кроме республики Тыва, отмечены на Чукотке, в Кабардино-Балкарии и Калмыкии (12,9%). В Петербурге этот показатель составил 12,2%, в Москве – 12%.

При этом в большинстве регионов на ипотечных рынках отмечалось то же развитие, что и по России в целом – увеличение уровня выдачи ипотечных кредитов сопровождалось ростом ставок кредитования, по сравнению с объемами, достигнутыми последние месяцы 2011 года.

Также сообщается, что в 2011 г. в РФ наблюдалось выравнивание ипотечных ставок в регионах, однако в 2012 г. зафиксирована тенденция к росту разброса ставок. По сравнению с тремя кварталами 2011 г., за тот же период 2012 года, в большинстве районов ставки ипотечного кредитования увеличились.

По данным Росреестра, в Москве в 2012 году число ипотечных кредитов выросло на 29%, каждая третья квартира была куплена в кредит. По мнению экспертов, в 2013 году люди также будут активно пользоваться ипотекой, при условии умеренного увеличения цены на недвижимость и небольшого роста ставок кредитования.

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в Москве в 2012 году было заключено 96,7 тысяч сделок купли-продажи квартир. Это на 6% больше, чем в предыдущем году (91,2 тысячи сделок). Прирост этого показателя в 2010 году составил 53,3%, а в 2011-м – 6,5%.

Прошлый год в этом отношении был достаточно стабильным. Небольшой рост наблюдался не только в объемах сделок, но в стоимости жилья в Москве. Цены на квартиры комфорт- и экономкласса выросли в среднем на 10%. Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики девелоперской компании Pioneer, отмечает, что рынок столицы практически сформировался, об этом свидетельствует отсутствие резких перепадов.

Количество ипотечных сделок на этом фоне, по сравнению с 2011 годом, выросло на 29% , что составляет почти 32 тысячи. Таким образом, каждое третье жилье в Москве приобреталось с использованием ипотечного кредита.

Динамика ипотечного кредитования в 2013 году имеет тенденцию к замедлению, и на этом фоне существенного роста простроченной задолженности не будет. Так считает директор по развитию Агентства взыскания Filbert Максим Богомолов.

Стоит напомнить, что, согласно прогнозам Банка России, темпы кредитования в 2013 году по отношению к 2012 году замедлятся. Прирост объема выданных кредитов будет около 20% притом, что в 2012 году кредитование физических лиц ежеквартально увеличивалось на 37,2 – 43,6%.

Таким образом, к 1 ноября было выдано кредитов на 7,4 трлн. рублей. Согласно оценке эксперта, доля просроченной задолженности физических лиц сильно не вырастет – колебания составят всего лишь 0,4 – 0,5%. Максим Богомолов полагает, что доля прострочки будет увеличиваться разве что в абсолютном значении, но не в относительных цифрах.

По информации Банка России, доля просроченной задолженности физических лиц в октябре 2012 г. составила 4,4%, а в октябре 2011 г. – 5,7%.

Предполагается, что на ипотечном рынке возникнет серьезная конкурентная борьба в сегменте ипотеки загородного жилья. Такой прогноз озвучил Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб».

По словам Сергея Гребенюка, сегмент малоэтажного загородного жилья имеет наибольший потенциал. В этом направлении деятельность банков только начинается, так как рынок ипотеки загородных новостроек, в отличие от городских, еще не поделен.

По мнению руководителя департамента ипотеки, в нынешнем году ожидается активное развитие нишевых программ на рынке кредитования жилья, которые будут нацелены на владельцев бизнеса.

Помимо этого, предполагается, что спрос на жилье эконом-класса увеличится. Это произойдет из-за перетекания определенной части клиентов, которые не в состоянии приобрести более дорогое жилье в связи с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам и повышением цен на недвижимость. В целом же, качество сервиса банков будет улучшаться. Введутся новые акции и опции, программы станут более адресными и направленными на определенные ниши.

RealtyPress представляет серию рейтингов, в которых рассматриваются наиболее актуальные предложения отечественного ипотечного рынка. В качестве основы исследования выступают программы по приобретению жилья на вторичном рынке за российские рубли, поскольку именно этот сегмент ипотеки является в настоящее время наиболее востребованным. При этом рассматриваются только «чистые» ипотечные программы, не завязанные на привлечение бюджетных субсидий или рефинансирования. Было отобрано 25 крупнейших банков, предлагающих ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке и сравнены их предложения по 4 основным и 1 дополнительному критерию. За каждый критерий начислялись баллы, итоговая сумма которых и определила место банка в рейтинге.

В аналитическом отделе компании «Русипотека» был составлен рейтинг российских ипотечных банков за 2012 год, основанный на объеме выданных кредитов. Как и в прошлом году, лидером в этом списке стал «Сбербанк», который только за первое полугодие ушедшего года выдал кредитов на сумму более 192 млрд. рублей.

Вторую строчку, также стабильно, как и по итогам годичной давности, занял банк «ВТБ 24». Третье место осталось за «Газпромбанком», а четвертое получил «DeltaCredit». Пятое и шестое место в списке рейтинга поделили между собой «Уралсиб» и «Росбанк».

Что касается ожиданий относительно 2013-го года, то в информационном поле преобладают смелые прогнозы, согласно которым в ближайшей и среднесрочной перспективе спрос на ипотечные кредиты в России падать не будет – но при условии, что ипотечные программы на основе государственных субсидий и льгот будут также активно действовать в 2013-2014 гг., как и в два предыдущих года.

В связи с неблагоприятной экономической обстановкой во втором полугодии 2012 года в России, большинство ипотечных банков повысили процентные ставки, и если эта тенденция сохранится, доступность ипотеки в ближайшее время существенно снизится. Для государства такая ситуация крайне нежелательна, поэтому есть вероятность, что программы ипотечной господдержки будут действовать и дальше и, более того, в рамках этих программ населению будут предлагаться все более выгодные условия кредитования.