Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Планирование и контроллинг риэлтерской деятельности

Тема №1: Планирование и контроллинг риэлтерской деятельности

Описание бизнес ситуации. Студент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства решает совмещать учебу с предпринимательской деятельностью в форме риэлтерского бизнеса. Результаты анализа городского рынка риэлтерских услуг дают основание характеризировать данный вид бизнеса как стабильно перспективный, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:

I.	Стартовые затраты учредителя	Сумма:
1.1	Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя	500 руб.
1.2.	Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м² по цене (Ц_а) 390 руб/м².	3900 руб.
1.3.	Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами в (З_кр)	590 руб.
1.4.	Затраты на рекламу ежемесячные (З_р)	930 руб.
1.5.	Прочие затраты (З_п)	850 руб.
	Итого:	7000 руб.
II.	Операционные затраты риэлтерской фирмы (З_оп) (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов)	4% от ежемесячных риэлторских доходов (D₀)

Задание:

1. Запланировать годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли;

2. Выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен;

3. Составить бюджетные планы доходов (выручки) от риэлтерских услуг, бюджет затрат и прибыли;

4. Осуществить контроллинг поведения затрат и прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

Выполнение задания

Шаг 1. Прогнозирование исходного плана услуг.

Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде таблицы №1.

В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи N_i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N_j.

В качестве переменных величин по вариантам принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Ц_i), стоимость услуг (, ). Данные величины применяются студентами по вариантам согласно таблицы №24.

Шаг 2. Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен.

Выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1.) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг =3%. ( применяется студентами по вариантам согласно таблицы 24).

Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:

, где

- Ц₀- расчетная стоимость услуг (i, j) по состоянию на Т₀;

- β_t – индекс инфляции цен на t – месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.

, где

t – период прогноза цены в месяцах от Т₀.

Таблица 1. Прогнозирование исходного годового плана риэлтерского бизнеса

№	Виды услуг	Расчетная общая площадь жилого помещения, м² S_i	Прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья, тыс. руб. Ц_i	Расчетная стоимость жилого помещения, тыс. руб.	Стоимость услуг, % от стоимости сделки купли-продажи	План риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи жилья, N_i
						I кв.				II кв.				III кв.				IV кв.					Всего за год
						Октябрь	Ноябрь	декабрь	∑	январь	февраль	март	∑	апрель	май	июнь	∑	июль		август	сентябрь	∑	Всего за год
1	Услуги по сделкам купли-продажи жилья
	1- ком. кв.	42	43	1806	1,5	0	0	1	1	1	1	0	2	0	1	1	2		0	1	1	2	7
	2^х- ком. кв.	54	37	1998	1,5	1	1	0	2	1	1	0	2	1	0	0	1		1	0	0	1	6
	3^х- ком. кв.	72	38	2736	1,5	0	0	1	1	0	0	1	1	0	1	0	1		0	1	0	1	4
	ОК	16	43	688	1,5	0	1	0	1	0	1	0	1	1	0	0	1		0	0	1	1	4
	Частные дома	85	27	2295	1,5	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1	1		0	0	0	0	1
	Итого:					1	2	2	5	2	3	1	6	2	2	2	6		1	2	2	5	22
2	Услуги по аренде недвижимости
	Виды арендуемых квартир	Прогнозная ежемесячная арендная плата, тыс. руб.			Стоимость услуг, % от стоимости сделки аренды	План риэлтерских услуг по количеству сданного в аренду жилья, N_j																	Всего за год
	1^х-комн. кв.	10			70% от месячной арендной платы	2	3	4	9	3	3	3	9	3	3	4	10	4		2	2	8	36
	2^х-комн. кв.	15			70% от месячной арендной платы	2	3	3	8	3	2	3	8	3	2	2	7	2		2	2	6	29
	Итого:					4	6	7	17	6	5	6	17	6	5	6	17	6		4	4	16	65

Рисунок 1. Маркетинговый анализ цен на рынке недвижимости г. Пензы

Шаг 3. Годовой и текущий бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг

Первоначально выполняем квартальные бюджеты доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц №2,3,4,5. Затем рассчитывается годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблицы №6 .

Доходы от риэлтерских услуг по купли-продажи жилья (D_i) определяется следующим образом:

, где

- расчетная стоимость жилого помещения по состоянию на Т₀, м²;

- прогнозный ежемесячный индекс цен на недвижимость, %;

- стоимость оказываемых услуг, %.

Доходы от риэлтерских услуг по аренде жилья определяется следующим образом:

, где

- расчетная стоимость ежемесячной аренды жилого помещения, м²;

- прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %;

- стоимость оказываемых услуг, %.

Таблица 2. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за I кв., тыс. руб.

№		I кв.			Итого:
№		Октябрь	Ноябрь	Декабрь	Итого:
1.	Выручка от купли-продажи недвижимости
	1- ком. кв.	0	0	1∙1806∙1,01³∙0,015=27,9	27,9
	2^х- ком. кв.	1∙1998∙1,01¹∙0,015=30,3	1∙1998∙1,01²∙0,015=30,6	0	60,9
	3^х- ком. кв.	0	0	1∙2736∙1,01³∙0,015=42,3	42,3
	ОК	0	1∙688∙1,01²∙0,015=10,5	0	10,5
	Частные дома	0	0	0	0
	Всего:	30,3	41,1	70,2	141,6
2.	Выручка от аренды недвижимости
	1^х-комн. кв.	2∙10∙1,01¹∙0,7=14,1	3∙10∙1,01²∙0,7=21,4	4∙10∙1,01³∙0,7=28,8	64,3
	2^х-комн. кв.	2∙15∙1,01¹∙0,7=21,2	3∙15∙1,01²∙0,7=32,1	3∙15∙1,01³∙0,7=32,5	85,8
	Всего:	35,3	53,5	61,3	150,1
3.	Итого:	65,6	94,6	131,5	291,7

Таблица 3. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за II кв., тыс. руб.

№		II кв.			Итого:
№		Январь	Февраль	Март	Итого:
1.	Выручка от купли-продажи недвижимости
	1- ком. кв.	1∙1806∙1,01⁴∙0,015=28,2	1∙1806∙1,01⁵∙0,015=28,5	0	56,7
	2^х- ком. кв.	1∙1998∙1,01⁴∙0,015=31,2	1∙1998∙1,01⁵∙0,015=31,5	0	62,7
	3^х- ком. кв.	0	0	1∙2736∙1,01⁶∙0,015=43,6	43,6
	ОК	0	1∙688∙1,01⁵∙0,015=10,8	0	10,8
	Частные дома	0	0	0	0
	Всего:	59,4	70,8	43,6	173,8
2.	Выручка от аренды недвижимости
	1^х-комн. кв.	3∙10∙1,01⁴∙0,7=21,9	3∙10∙1,01⁵∙0,7=22,1	3∙10∙1,01⁶∙0,7=22,3	66,3
	2^х-комн. кв.	3∙15∙1,01⁴∙0,7=32,8	2∙15∙1,01⁵∙0,7=22,1	3∙15∙1,01⁶∙0,7=33,4	88,3
	Всего:	54,7	44,2	55,7	154,6
3.	Итого:	114,1	115,0	99,3	328,4

Таблица 4. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за III кв., тыс. руб.

№		III кв.			Итого:
№		Апрель	Май	Июнь	Итого:
1.	Выручка от купли-продажи недвижимости
	1- ком. кв.	0	1∙1806∙1,01⁸∙0,015=29,3	1∙1806∙1,01⁹∙0,015=29,6	58,9
	2^х- ком. кв.	1∙1998∙1,01⁷∙0,015=32,1	0	0	32,1
	3^х- ком. кв.	0	1∙2736∙1,01⁸∙0,015=44,4	0	44,4
	ОК	1∙688∙1,01⁷∙0,015=11,1	0	0	11,1
	Частные дома	0	0	1∙2295∙1,01⁹∙0,015=37,7	37,7
	Всего:	43,2	73,7	67,3	184,2
2.	Выручка от аренды недвижимости
	1^х-комн. кв.	3∙10∙1,01⁷∙0,7=22,5	3∙10∙1,01⁸∙0,7=22,7	4∙10∙1,01⁹∙0,7=30,6	75,8
	2^х-комн. кв.	3∙15∙1,01⁷∙0,7=33,8	2∙15∙1,01⁸∙0,7=22,7	2∙15∙1,01⁹∙0,7=30,0	86,5
	Всего:	56,3	45,4	60,6	162,3
3.	Итого:	99,5	119,1	127,9	346,5

Таблица 5. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за IV кв., тыс. руб.

№		IV кв.			Итого:
№		Июль	Август	Сентябрь	Итого:
1.	Выручка от купли-продажи недвижимости
	1- ком. кв.	0	1∙1806∙1,01¹¹∙0,015=30,2	1∙1806∙1,01¹²∙0,015=30,5	60,7
	2^х- ком. кв.	1∙1998∙1,01¹⁰∙0,015=33,1	0	0	33,1
	3^х- ком. кв.	0	1∙2736∙1,01¹¹∙0,015=45,8	0	45,8
	ОК	0	0	1∙688∙1,01¹²∙0,015=11,6	11,6
	Частные дома	0	0	0	0
	Всего:	33,1	76,0	42,1	151,2
2.	Выручка от аренды недвижимости
	1^х-комн. кв.	4∙10∙1,01¹⁰∙0,7=30,9	2∙10∙1,01¹¹∙0,7=15,6	2∙10∙1,01¹²∙0,7=15,8	62,3
	2^х-комн. кв.	2∙15∙1,01¹⁰∙0,7=23,2	2∙15∙1,01¹¹∙0,7=23,4	2∙15∙1,01¹²∙0,7=23,7	70,3
	Всего:	54,1	39,0	39,5	132,6
3.	Итого:	87,2	115,0	81,6	283,8

Таблица 6. Годовой бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг, тыс. руб.

№		I кв.		II кв.		III кв.		IV кв.		Итого:
№		Кол-во N_i	Доход D_i	Кол-во N_i	Доход D_i	Кол-во N_i	Доход D_i	Кол-во N_i	ДоходD_i	Кол-во N_i	ДоходD_i
1.	Выручка от купли-продажи недвижимости
	1- ком. кв.	1	27,9	2	56,7	2	58,9	2	60,7	7	204,2
	2^х- ком. кв.	2	60,9	2	62,7	1	32,1	1	33,1	6	188,8
	3^х- ком. кв.	1	42,3	1	43,6	1	44,4	1	45,8	4	176,1
	ОК	1	10,5	1	10,8	1	11,1	1	11,6	4	44,0
	Частные дома	0	0	0	0	1	37,7	0	0	1	37,7
	Всего:	5	141,6	6	173,8	6	184,2	5	151,2	22	650,8
2.		N_j	D_j	N_j	D_j	N_j	D_j	N_j	D_j	N_j	D_j
	Выручка от аренды недвижимости
	1^х-комн. кв.	9	64,3	9	66,3	10	75,8	8	62,3	36	268,7
	2^х-комн. кв.	8	85,8	8	88,3	7	86,5	6	70,3	29	330,9
	Всего:	17	150,1	17	154,6	17	162,3	14	132,6	65	599,6
3.	Итого:		291,7		328,4		346,5		283,8		1250,4

Шаг 4. Штатное расписание и система оплаты труда персонала

Заработная плата персоналу рассчитывается по штатному расписанию (табл. 7).

Таблица 7. Штатное расписание

№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Кол-во специалистов, чел
			I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.
			I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.
1.	Директор (учредитель)	Рассчитывается по бюджету прибыли	1	1	1	1
2.	Специалист по купле-продаже недвижимости	25% от суммы совершенных сделок (Ф_кп)	1	2	2	2
3.	Специалист по аренде недвижимости	30% от суммы совершенных сделок (Ф_ар)	1	2	2	2
Итого:			3	5	5	5

Шаг 5. Годовой и текущий бюджеты затрат на оплату труда

Первоначально выполняем квартальные бюджеты затрат на оплату труда персонала в форме таблиц №8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя). Затем рассчитывается годовой бюджет затрат на оплату труда персона выполняется в форме таблицы №12 на основании штатного расписания (шаг 4).

Таблица 8. Бюджет затрат на оплату труда персонала на I кв., тыс. руб.

№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Издержки на оплату труда за I кв., тыс. руб.			Всего:
№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Октябрь	Ноябрь	Декабрь	Всего:
1.	Специалист по купли-продажи недвижимости	25% от суммы совершенных сделок	30,3∙0,25=7,6	41,1∙0,25=10,3	70,2∙0,25=17,6	35,5
2.	Специалист по аренде недвижимости	30% от суммы совершенных сделок	35,3∙0,3=10,6	53,5∙0,3=16,1	61,3∙0,3=18,4	45,1
	Итого:		18,2	26,4	36,0	80,6

Таблица 9. Бюджет затрат на оплату труда персонала на II кв., тыс. руб.

№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Издержки на оплату труда за II кв., тыс. руб.			Всего:
№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Октябрь	Ноябрь	Декабрь	Всего:
1.	Специалист по купли-продажи недвижимости	25% от суммы совершенных сделок	59,4∙0,25=14,9	70,8∙0,25=17,7	43,6∙0,25=10,9	43,5
2.	Специалист по аренде недвижимости	30% от суммы совершенных сделок	54,7∙0,3=16,4	44,2∙0,3=13,3	55,7∙0,3=16,7	46,4
	Итого:		31,3	31,0	27,6	89,9

Таблица 10. Бюджет затрат на оплату труда персонала на III кв., тыс. руб.

№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Издержки на оплату труда за III кв., тыс. руб.			Всего, руб.
№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Октябрь	Ноябрь	Декабрь
1.	Специалист по купли-продажи недвижимости	25% от суммы совершенных сделок	43,2∙0,25=10,8	73,7∙0,25=18,4	67,3∙0,25=16,8	46,0
2.	Специалист по аренде недвижимости	30% от суммы совершенных сделок	56,3∙0,3=16,9	45,4∙0,3=13,6	60,6∙0,3=18,2	48,7
	Итого:		27,7	32,0	35,0	94,7

Таблица 11. Бюджет затрат на оплату труда персонала на IV кв., тыс. руб.

№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Издержки на оплату труда за IV кв., тыс. руб.			Всего, руб.
№	Состав персонала	Фонд оплаты труда (ФОТ)	Октябрь	Ноябрь	Декабрь
1.	Специалист по купли-продажи недвижимости	25% от суммы совершенных сделок	33,1∙0,25=8,3	76,0∙0,25=19,0	42,1∙0,25=10,5	37,8
2.	Специалист по аренде недвижимости	30% от суммы совершенных сделок	54,1∙0,3=16,2	39,0∙0,3=11,7	39,5∙0,3=1,9	39,8
	Итого:		24,5	30,7	22,4	77,6

Таблица 12. Годовой бюджет затрат на оплату труда персонала, тыс. руб.

№	Состав персонала	Издержки на оплату труда, тыс. руб.				Всего, тыс. руб.
№	Состав персонала	I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.
1.	Специалист по купли-продажи недвижимости	35,5	43,5	46,0	37,8	162,8
2.	Специалист по аренде недвижимости	45,1	46,4	48,7	39,8	180,0
3.	Итого:	80,6	89,9	94,7	77,6	342,8

Шаг 6. Бюджет налоговых выплат. Предполагается, что индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения являются доходы (ставка 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов (табл. №13).

Таблица 13. Ставки налогов, %

	Виды налогов	Ставка	Объект налогообложения
1.	Единый социальный налог (ЕСН)	34%	Фонд оплаты труда (ФОТ)
2.	Подоходный налог (ПН)	13%	Фонд оплаты труда
3.	1 вариант налогообложения
	Налог на доходы (Н_D)	6%	Доходы за минусом ЕСН
4.	2 вариант налогообложения
	Налог на доходы (Н_D)	15%	Доходы за минусом расходов

Таблица 14. Бюджет налоговых платежей за I кв., тыс. руб.

№	Виды налогов	Издержки, тыс. руб.
№	Виды налогов	Октябрь	Ноябрь	Декабрь	Всего:
1.	Доход (D)	65,6	94,6	131,5	291,7
2.	Единый социальный налог (ЕСН=ФОТ∙0,20)	18,2∙0,34=6,2	26,4∙0,34=9,0	36,0∙0,34=12,2	27,4
3.	Подоходный налог (ПН=ФОТ 0,13)	18,2∙0,13=2,4	26,4∙0,13=3,4	36,0∙0,13=4,7	10,5
3.	1 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH)∙0,06)	(65,6-6,2)∙0,06=3,6	5,1	7,2	15,9
4.	2 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH-ФОТ-Ц_а-З_кр-З_р-З_п-З_оп)∙0,15))	(65,6-4,3-21,5-3,9- -0,59-0,93-0,85- -(65,6*0,04))∙0,15=5,4	7,9	11,3	24,6

Таблица 15. Бюджет налоговых платежей за II кв., тыс. руб.

№	Виды налогов	Издержки, тыс. руб.
№	Виды налогов	Январь	Февраль	Март	Всего:
1.	Доход (D)	114,1	115,0	99,3	328,4
2.	Единый социальный налог (ЕСН=ФОТ∙0,20)	31,3∙0,34=10,6	31,0∙0,34=10,5	27,6∙0,34=9,4	30,5
3.	Подоходный налог (ПН=ФОТ 0,13)	31,3∙0,13=4,1	31,0∙0,13=4,0	27,6∙0,13=3,6	11,7
4.	1 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH)∙0,06)	6,2	6,3	5,4	17,9
5.	2 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH-ФОТ-Ц_а-З_кр-З_р-З_п-З_оп)∙0,15))	9,7	10,6	9,9	30,2

Таблица 16. Бюджет налоговых платежей за III кв., тыс. руб.

№	Виды налогов	Издержки, тыс. руб.
№	Виды налогов	Апрель	Май	Июнь	Всего:
1.	Доход (D)	99,5	119,1	127,9	346,5
2.	Единый социальный налог (ЕСН=ФОТ∙0,20)	22,7∙0,34=7,7	32,0∙0,34=10,9	35,0∙0,34=11,9	30,5
3.	Подоходный налог (ПН=ФОТ 0,13)	22,7∙0,13=3,0	32,0∙0,13=4,2	35,0∙0,13=4,6	11,8
4.	1 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH)∙0,06)	5,5	6,5	7,0	19,0
5.	2 вариант налогообложения Налог на доходы (Н_D=(D-ECH-ФОТ-Ц_а-З_кр-З_р-З_п-З_оп)∙0,15))	9,4	10,3	11,0	30,7

Планирование и контроллинг риэлтерской деятельности