Понятие государственного земельного кадастра и порядок его ведения.

1.Понятие государственного  земельного кадастра и порядок  его ведения.

  На любом историческом этапе развития общества земля является материальной основой земельных отношений и главным объектом хозяйствования. С появлением хозяйства на земле возникли проблемы разграничения, раздела, перераспределения земельных ресурсов, упорядочения хозяйственного использования, а позднее и охраны земель.

    Исторически государственный  земельный кадастр (ГЗК) появился  в связи с необходимостью получить  сведения о земле как первоисточнике  материальных благ и объекте  налогообложения. С возникновением  госу-дарства земля стала одним  из источников государственных  доходов и в связи с этим  – объектом специального налогообложения. В ходе эволюции сначала возникает необходимость в учете, а затем в оценке и регистрации земли.

     Слово «кадастр»  произошло от французского слова «cadastre», что в переводе означает «книга-реестр». В узком понимании земельный кадастр – книга о предметах поземельного обложения; в широком – определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с целью получить сведения о земле для поземельного налогообложения, т. е. специальное государственное мероприятие.

     Государственный земельный кадастр–совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков (ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о земле). С другой стороны, кадастр можно определить как систему государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем регистрации землепользований, учета количества и качества земель, качественной оценки земель для организации их рационального использования в хозяйстве. Для специалистов в области информационных технологий можно дать следующее определение: земельный кадастр – созданная на базе первичных, юридически однородных земельных участков актуальная информационная система, содержащая запись разных видов правовых, экономических и пространственных характеристик этих участков, координаты, площади и виды земель, права, ограничения и обязанности на землю и другие объекты недвижимости, стоимость участка и т. д.

     В проблеме земельного кадастра тесно переплетаются рентные и ры-ночные отношения, правовые вопросы охраны земельных ресурсов и прав пользования землей, вопросы организации рационального использования земель в системе землеустройства, прогнозирования использования земельных ресурсов административно-территориальных единиц и страны в целом.

     Земельный кадастр отличается от других видов кадастров тем, что в качестве основного объекта выступает земля как источник материальных благ и средство производства. Специфика методики этого кадастра опре-деляется особенностями земли – специфического средства производства. Земля является всеобщим предметом и условием труда, совершенно не-обходимым для существования любого производства. В обрабатывающей промышленности и строительстве она функционирует как простран-ственный операционный базис, т. е. место для совершения процесса труда. В добывающей промышленности земля служит и предметом труда для добычи определенных богатств природы.

     В сельском хозяйстве земля выступает не только как место, где осу-ществляется процесс труда, но и как предмет труда, и орудие труда. Здесь она – главное средство производства. Земля пространственно ограничена и ничем не заменима, тогда как другие средства производства могут количественно изменяться в ходе эволюции: менее совершенные за-меняются более совершенными и экономически выгодными. Использование земли как средства производства связано с ее пространственным положением (протяженностью) и постоянством места, тогда как другие средства производства можно перемещать с места на место. Особенностью земли в сельскохозяйственном производстве является также цикличность ее использования в вегетационный период. На земле выращиваются многие культуры, которые должны чередоваться в пространстве и времени, причем существует тесная связь между свойствами почвы конкретного участка и возможностями возделывания конкретного набора культур.

     Земля обладает очень важным и специфическим свойством – плодо-родием, характеризующим условия для роста и развития растений. При правильном использовании земли ее качество не ухудшается, а улучшается, что находит непосредственное отражение в повышении потенциального и эффективного почвенного плодородия. Земля является вечным незаменимым средством производства.

     Отличительная способность земли – многоплановый характер ее ис-пользования в сельскохозяйственном производстве: на ней возделывается большое количество разнообразных видов сельскохозяйственных культур. Особенности земли предопределяют в значительной мере и особенности содержания, а также способы и методы ведения земельного кадастра.

     О земельном кадастре сложились разные понятия. Часто под «земельным кадастром» понимают оценку земель по плодородию и местоположению для дифференцированного налогообложения и установления цен на землю. По своему содержанию и назначению современный земельный кадастр – многогранное государственное мероприятие, включающее элементы правового, экономического и технического характера.

     Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле государственный земельный кадастр предназначен для реализации земельного законодательства, регулирования земельных отношений, управления зе-мельными ресурсами, проведения землеустройства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с использованием и охраной земли. Данные ГЗК используются при уста-новлении прав на земельные участки, совершении сделок с ними, опре-делении стоимости и размеров платежей за землю.

     Каждая операция ГЗК представляет собой ряд технических приемов, обширных и сложных, а все вместе они дают наиболее полную характе-ристику количества, качества, основных свойств и признаков земли, сравнительную ее ценность как объекта хозяйствования и налогообложения. Современный земельный кадастр характеризует земельный фонд по следующим направлениям:

• учет природного положения и состояния земель, т. е. биоклимати-ческого потенциала, почвенного покрова, рельефа, растительности каждого участка, вида земель;
• хозяйственное состояние земель, т. е. отражение местоположения, конфигурации, размера участков, наличия сервитутов, распределения земель по видам и правовым формам использования, целевому назначению, пригодности под определенные виды земель, степени экономической эффективности производства в зависимости от использования земель в разных отраслях хозяйства, показателям качественной и экономической оценки земель, стоимости земельных участков, арендной платы и т.п.;
• правовой статус земель;
• экологическое состояние земель.

     Совокупность этих сведений является основой земельного кадастра, который направлен на эффективное использование и охрану земельных ресурсов, охрану прав собственников, землевладельцев и землепользова-телей.

     Законодательной основой земельного кадастра в Беларуси является Кодекс Республики Беларусь о земле. Кодекс определяет структуру земельного кадастра, который в настоящее время состоит из единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь, регистра земельных участков, реестра цен на земельные участки, регистра стоимости земельных участков и реестра земельных ресурсов Республики Беларусь.

     Единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь содержит данные о наименовании, размерах и границах административно-территориальных и территориальных единиц, их центров.

     Регистр земельных участков накапливает данные об их местоположении, размерах, границах, целевом назначении, сервитутах и иных ограничениях в использовании земельных участков, а также сведения о правах на эти участки и сделках с ними.

     В реестре цен на земельные участки концентрируются сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими земельными участками.

     Регистр стоимости земельных участков оперирует информацией о стоимости земельных участков, полученной при проведении их оценки.

     Реестр земельных ресурсов Республики Беларусь содержит данные о распределении земель по категориям, землевладельцам, землепользователям и видам земель, составе, структуре, состоянии, качестве и хозяйственном использовании земельного фонда республики по административно-территориальным единицам, другие необходимые сведения.

     Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и иных обследований и изысканий, инвентаризацией и кадастровой оценкой земель, земельных участков, иными землеустроительными мероприятиями, а также осуществлением государственной регистрации недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним (ст.84).

     Кодекс (ст. 85) определяет перечень основной земельно-кадастровой документации. К ней относятся:

• регистрационные книги;
• регистрационные дела;
• кадастровые карты;
• журналы регистрации заявлений;
• базы данных регистров (реестров) государственного земельного кадастра;
• каталоги геодезических координат поворотных точек границ земельных участков;
• статистические отчеты;
• аналитические обзоры;
• иные документы, содержащие сведения о состоянии и использовании земельных участков.

     Содержание, порядок ведения и хранения земельно-кадастровой документации устанавливаются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь. Сведения ГЗК носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Республики Беларусь к государственным секретам и информации, распространение которой ограничено в целях защиты прав граждан и защищаемых законом интересов граждан. Исчерпывающие перечни документов, необходимых для получения гражданами сведений государственного земельного кадастра, определяются законами, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.Перечни документов, необходимых для получения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями сведений государственного земельного кадастра, определяются Советом Министров Республики Беларусь.

     Формы документов, которые гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу необходимо представить для получения сведений государственного земельного кадастра, и правила их заполнения утверждаются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь. Сведения государственного земельного кадастра предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, копий земельно-кадастровой документации и в иных формах, предусмотренных законодательством, за плату или бесплатно. Сведения государственного земельного кадастра предоставляются бесплатно в случаях, предусмотренных законодательными актами.

     Внесение исправлений в документы государственного земельного кадастра осуществляется на основании:

• заявления землепользователя, других заинтересованных лиц либо сведений государственных органов, иных государственных организаций, а также по инициативе специалистов Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, уполномоченных осуществлять ведение государственного земельного кадастра;
• судебного постановления – при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;
• совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы землепользователей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, – при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;
• заявления землепользователя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций – при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о землепользователях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.д.

     О внесении исправлений соответствующие землепользователи, а также иные заинтересованные лица уведомляются специалистами Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, уполномоченными осуществлять ведение государственного земельного кадастра, в письменной форме.Внесение исправлений в документы государственного земельного кадастра и выдача соответствующих уведомлений либо мотивированный отказ во внесении исправлений осуществляются в течение трех рабочих дней со дня подачи заявления, а также документа, подтверждающего внесение платы за составление и выдачу уведомления, за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим части первой и частью четвертой настоящей статьи, и (или) поступления иных документов, указанных в части первой настоящей статьи. В случае необходимости запроса сведений и (или) документов из других государственных органов, иных государственных организаций этот срок может быть продлен до одного месяца, если иной срок не установлен законодательными актами и постановлениями Совета Министров Республики Беларусь.

     Внесение исправлений в документы государственного земельного кадастра в связи с исправлением ошибок, допущенных специалистами Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, уполномоченными осуществлять ведение государственного земельного кадастра, производится бесплатно.

     Общегосударственное значение земельного кадастра в современных условиях состоит в организации наиболее полного, рационального и эф-фективного использования земель и их охраны; размещения и специали-зации сельскохозяйственного производства; мелиорации и химизации сельского хозяйства. В условиях развития рыночных отношений роль земельного кадастра существенно возрастает и его информация предна-значается для решения следующего круга задач:

• регулирование земельных отношений и использования земли;
• формирование налоговой и инвестиционной политики;
• государственный контроль и охрана земельных ресурсов;
• проведение землеустройства и мониторинга земель;
• оценка хозяйственной деятельности;
• развитие рынка земли;
• совершение сделок с землей;
• предоставление и изъятие земельных участков;
• разрешение земельных споров;
• установление и дифференциация платежей за землю;
• установление размеров компенсационных выплат;
• государственная регистрация прав на недвижимость;
• защита прав собственников земли, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов;
• установление системы обременений прав на земельные участки;
• поддержка залоговой и ипотечной системы.

     При учете земля характеризуется по своему размеру, пространственному положению, качественному состоянию и использованию. Характер использования определяет состав и размещение видов земель, а также влияет на их качественное состояние. Данные регистрации служат основанием для записи размеров землепользования каждого конкретного землепользователя. При учете определяют не только количественные, но и качественные показатели земли как природного ресурса и средства производства. Но так как отдельные свойства почв (земель) имеют разное хозяйственное значение и по-разному влияют на ее продуктивность, поэтому возникает необходимость их сравнительной оценки. Сведения регистрации и учета земель служат исходной информацией при качественной оценке почв отдельных земельных участков землепользований.

     На землях разных категорий содержание и полнота сведений по со-ставным частям ГЗК отличается. В свою очередь, каждая из частей зе-мельного кадастра имеет конкретное назначение и содержание, основы-вается на определенных методах и способах ведения. Каждая из них в определенных условиях может проводиться и самостоятельно. В качестве составных частей кадастра выделяют: кадастровое производство (формирование сведений), ведение кадастра (регистрация и хранение сведений), распространение кадастровой информации.

     Земельный кадастр оформляется специальной документацией, которая является не только средством фиксации земельно-кадастровых сведений, но и придает им доказательную силу. Документально оформленные кадастровые сведения наглядны и удобны для практического использования. Земельно-кадастровая документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую.

     Текстовая документация имеет форму книг, выписок, карточек, ве-домостей, списков, пояснительных записок и пр. Сведения в ней приводятся в числовом выражении, в ряде случаев даются характеристика и пояснение в описательном виде (пояснительная записка). Современная текстовая документация ведется обычно и в электронном, и в бумажном виде.

     Планово-картографическая документация дает наглядное графическое изображение земель, на которых осуществляется кадастр. К ним относятся планы, карты, картограммы и пр. Как правило, современные картографические материалы создаются в цифровом виде. Специфика земельного кадастра по сравнению с отдельными видами народнохозяй-ственного учета и иными кадастрами состоит в первую очередь в обяза-тельности планово-картографических материалов, что объясняется осо-бенностями объекта.

     В каждом звене земельного кадастра (предприятие, район, область, республика) ведутся соответствующие документы, которые имеют опре-деленную связь по фиксируемым сведениям. Во вспомогательной ка-дастровой документации приводятся дополнения и пояснения к материалам, содержащимся в основных земельно-кадастровых документах.

     Экономика предъявляет к земельному кадастру определенные требо-вания, которые в свою очередь обусловливают принципы его ведения. Основные принципы ведения земельного кадастра заключаются в сле-дующем:

• Единство системы земельного кадастра – он должен вестись на единой методической основе по единой для страны системе. В основу его должны быть положены научно обоснованные показатели, характеризующие единый государственный земельный фонд в природном, хозяйственном и правовом отношении.
• Достоверность сведений земельного кадастра – сведения должны быть объективными, т. е. достаточно точно отражать правовой статус, фактические размеры, распределение и качественное состояние земель-ных ресурсов.
• Полнота сведений земельного кадастра заключается в необходимости отражать всю совокупность нужных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель без лишней их детализации. Земельный кадастр исключает необходимость ведения других кадастров в от-ношении земельных ресурсов.
• Охват кадастром всех земель государственного земельного фонда – для получения точных и достаточно полных сведений о размерах, состо-янии и использовании земельного фонда необходимо учитывать все земли, входящие в его состав, независимо от того, кому они предоставлены в собственность или пользование, используются ли они фактически в момент проведения земельного кадастра. Всякого рода пропуски и перекрытия учитываемых территорий приводят к искажению сведений, поэтому они недопустимы при земельном кадастре.
• Непрерывность земельного кадастра подразумевает необходимость учета и отражения в кадастровой документации всех происходящих из-менений. В зависимости от характера изменений одни сведения (учет-ные, регистрационные) систематически отражаются по мере того, как они произошли, другие (оценочные) – периодически обновляются в сплошном или выборочном порядке. Таким образом, обеспечивается непрерывность ведения земельного кадастра и поддержание его данных на уровне современности.
• Документальность земельного кадастра означает, что получение и запись сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель должны производиться только на основании соответствующих документов и материалов. Так, при регистрации землепользований исходят из правоустанавливающих документов (решений соответствующих органов о предоставлении земель или свидетельств о заключении сделки). При учете и оценке земли важное значение имеют материалы специальных съемок и обследований.
• Законность – все изменения должны проходить на основе государ-ственных правовых актов.
• Доступность (открытость) – все сведения в установленном порядке предоставляются заинтересованным лицам, но необходимо также предусмотреть защиту прав землепользователя, поэтому информация должна быть доступной лишь по обоснованным запросам и возмездной (кроме ряда государственных организаций).
• Приоритетность земельного кадастра – регистрация земельных участков перед оформлением юридических прав на них (участок должен юридически существовать).
• Наглядность земельно-кадастровых данных – материалы и сведения земельного кадастра должны быть максимально наглядны и доступны, что достигается путем рационального и удобного расположения материалов в кадастровой документации.
• Экономичность земельного кадастра – применение в земельном ка-дастре современных методов измерений и обследований, а также компьютерной техники обеспечит получение необходимых сведений и поддержание их на уровне современности при минимальных затратах средств и труда. Использование аэрофотосъемки и аэрокосмической съемки дает возможность получить обширную информацию о всей тер-ритории страны и учесть текущие изменения в распределении, состоянии и использовании земельного фонда в сжатые сроки, что весьма важно для правильной постановки ГЗК.
• Централизованное руководство земельным кадастром – правильная постановка земельного кадастра в масштабе всей страны возможна лишь в том случае, если руководство им будет осуществляться из единого центра. Это позволит обеспечить проведение кадастровых работ по единой методике и получить данные в целом по стране о состоянии и использовании земельного фонда.

     Организация проведения кадастровой оценки земель, земельных участков осуществляется Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь. Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится за счет республиканского или местных бюджетов.Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится не реже чем через пять лет по инициативе Минского городского, городского (города областного подчинения), районного исполнительного комитета, если иное не установлено законодательными актами.Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков.Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных земель, предоставленных для ведения сельского, подсобного сельского хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, утверждаются Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь(ст.88).    

2.Порядок разрешения  земельных споров.

     В статье  92 Кодекса о земле определено, что споры по вопросу землепользования или землевладения рассматриваются местными исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией и (или) в судебном порядке по заявлению одной из сторон. Обязательно при этом участие заинтересованных сторон, которые должны быть уведомлены о времени и месте рассмотрения спора не позднее чем за три дня. В случае неявки одной из сторон, если от нее не поступило заявления о разбирательстве дела в ее отсутствие, рассмотрение дела откладывается. Неявка стороны без уважительных причин по повторному вызову не является препятствием для рассмотрения.

     Земельный спор должен быть рассмотрен не позднее одного месяца со дня поступления заявления, а спор, не требующий дополнительного изучения и проверки, – не позднее пятнадцати дней. При необходимости проведения специальной проверки, запроса дополнительных материалов областной, Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет, в который поступило заявление, может продлить указанный срок, но не более чем на один месяц, одновременно уведомив об этом заявителя.

     Необходимые для рассмотрения земельного спора материалы подготавливаются областным, Минским городским, городским (города областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетом. Для подготовки материалов по рассмотрению земельного спора исполнительный комитет может образовывать комиссию в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.   

    При рассмотрении земельных споров местной администрацией должны неуклонно соблюдаться права сторон, участвующих в их разрешении.

Стороны имеют право:

• знакомиться с материалами по разрешению земельных споров, делать из них выписки;
• участвовать в рассмотрении земельного спора;
• предоставлять документы и другие доказательства;
• заявлять ходатайства;
• давать устные и письменные объяснения;
• возражать против ходатайств и доводов другой стороны;
• получить копию решения по земельному спору и обжаловать его в вышестоящий исполнительный комитет или в суд в течение одного месяца со дня получения копии решения по земельному спору.

     Исполнение решения по земельному спору, рассмотренному соответствующим областным, Минским городским, городским (города областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетом, обеспечивается соответствующим исполнительным комитетом или иными государственными органами в соответствии с их компетенцией.     На основании нового Кодекса о земле все земельные споры, разрешаемые в судебном порядке, можно условно разделить на две группы:

• Первую образуют споры, подведомственные только суду, - споры, составляющие исключительную судебную подведомственность.
• Ко второй относятся споры, которые вправе разрешить и соответствующий исполнительный и распорядительный орган, и суд. Их можно обозначить как споры, составляющие альтернативную судебную подведомственность.

Исключительную судебную подведомственность образуют земельные  споры:

а) связанные с правом частной собственности на земельные участки;

б) связанные с возмещением  убытков и определением их размеров, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав землевладельцев или землепользователей, ухудшением качества земель в результате деятельности юридических и физических лиц;

в) между наследниками в  случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также  между наследниками и другими  гражданами Республики Беларусь по поводу преимущественного права на дальнейшее ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;

г) споры между лицами, имеющими капитальные строения (здания, сооружения) в общей собственности.

     Кроме того, в судебном порядке разрешаются споры, касающиеся оценки, переоценки земель, земельных участков.

     К компетенции судов отнесено разрешение споров по вопросам владения и пользования землей, поскольку подведомственность споров землевладельцев и землепользователей определена альтернативно: данные споры могут стать предметом рассмотрения соответствующего исполнительного и распорядительного органа или судебного разбирательства.

     Выбор органа по разрешению спора принадлежит заинтересованной стороне (участнику спора). Обращение за защитой в суд не может связываться с требованием о предварительном соблюдении досудебного порядка разрешения спора. Землепользователь, землевладелец или собственник земли могут обращаться за защитой нарушенных прав непосредственно в суд. Возможность обратиться за защитой прав в суд является одной из важных гарантий защиты прав граждан, владеющих землей на праве собственности, важным средством защиты прав граждан, имеющих землю на праве пожизненно наследуемого владения или землепользования.Дела по спорам из земельных правоотношений подведомственны общим судам, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин и земельный спор не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

     Неподведомственны общим судам земельные споры, обеими сторонами в которых являются юридические лица, и том числе крестьянские (фермерские) хозяйства, предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, а также жалобы названных лиц на решения соответствующих исполнительных и распорядительных органов.

     Все земельные споры такого рода можно разделить на несколько групп:

• споры граждан между собой и юридическими лица ми;
• земельные споры граждан, связанные с жалобами на решения органов государства, администрации предприятий и организаций по земельным делам;
• споры о преимущественном праве наследования земельного участка или сохранения права пользования им в установленных законодательством случаях.

     Порядок владения землей определяется с учетом заключения судебно-строительной (судебно-землеустроительной) экспертизы. Выводы экспертов подлежат тщательной проверке судом с учетом доводов сторон и других доказательств по делу.

     Изменение долей дома в результате пристройки, надстройки, перестройки одним из собственников дома не является основанием для изменения размера земельного участка. В исключительных случаях, когда возведенная с соблюдением установленных норм и зарегистрированная в установленном порядке пристройка создает препятствия другому собственнику в пользовании земельным участком, суд вправе по иску последнего изменить порядок пользования таким участком, не меняя при этом его размер. Участок устройства необходимых проходов, проездов, общих дворов, устраняющих созданные в результате возведения пристройки препятствия в пользовании участком.